万科今日公布2015年年度报告。2015年,万科实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率,都创造了行业有史以来的新纪录。

由于结算滞后于销售,2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元,同比增长33.6%;实现净利润181.2亿元,同比增长15.1%;收入与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入,已经超过了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级,世界五百强名单将在阔别十年后,再一次出现专业住宅企业的身影。

但很快,可能万科也不再是纯粹的住宅公司。万科于2014年提出以“城市配套服务商”为转型方向,经过一年的努力,新业务终于在2015年开花结果。万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建设和资产管理全流程业务,实现了从0到1的突破。而万科物业则开始大规模承接非万科开发的项目,包括非住宅项目,合同面积在一年内增长了一倍多。

这可能是万科历史上最好的一年。不仅传统业务再上巅峰,新业务也初步有成;不仅房子卖得好,营销费用率还实现了大幅下降。更令人惊喜的是,在土地市场出现明显过热、地王频出的情况下,万科不仅买到了足够的土地,而且没有一块是“面粉贵过面包”的高价地。

万科同日公布了2015年度分红派息预案,将提交股东大会审议。2015年,万科在连续两年大幅提高分红派息力度的基础上进一步提升,每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息,现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

拿地价格十分合理

万科在2015年报中表示,万科重点关注的14个大中城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),住宅成交面积明显回升,新房成交总体上超过供应。万科总裁郁亮认为:“公司对房地产白银时代的判断被证明是正确的,聚焦白银时代重点市场的战略,保证了万科主营业务的稳健增长”。

万科在2015年不仅买到了足够的地,不仅主要在一二线城市买地,而且价格也非常合理。

万科高级副总裁谭华杰表示:“2015年没有拿下一个高风险项目,也没有一个面粉贵过面包的地王项目”。

万科2015年在项目发展上的成功,与其在2014年开始推行的项目跟投制度紧密相关。由于项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目,如果投资失败,跟投员工将承受巨大损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎,同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会,包括二手地、合作开发,甚至是购买烂尾楼、在建工程。2015年项目发展的成功,反映出万科团队在压力之下,这方面的能力有了进一步的显著提升。

“项目跟投制”威力初现

跟投制度对万科经营质量的提升,不仅表现在买地这一个方面。据万科透露,实行跟投制度后,其项目开盘认购率增长4个百分点,开盘周期缩短近5个月,首次开盘的毛利率增长6个百分点。同时,尽管2015年万科销售金额大幅增长,但总营销费用不升反降,营销费用率大幅降低。

费用管理能力的提升,带来了回报率的改善。尽管2015年结算的很多都是2014年市场调整期售出的房屋,但万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%,较2014年上升了0.23个百分点。

郁亮表示:“客户满意最后都会体现在品牌价值上,这一点在房地产白银时代至关重要。任何时候都不能透支客户对万科品牌的信任,万科依然追求的是有质量的增长”。

转型“城市配套服务商”

万科管理层在年报中介绍了2015年在物流地产和物业服务上的进展和突破。年报显示,万科在2015年成立了万科物流地产发展有限公司,在当年就实现了从0到1的突破。开展了项目获取、开发建设和资产管理的全流程业务。截至2015年底,万科已进驻、拟进驻22个城市,已获取、拟获取项目29个,总建筑面积达300万平方米。这一规模,已经进入了物流地产行业的前几名。

而在物业服务方面,万科物业今年最大的亮点在于主动拓展了377个非万科开发的住宅项目,一年之内合同面积翻了一倍有余。

物流地产和物业服务,作为万科“城市配套服务商”转型战略中两个较为明确的业务板块,正逐渐浮出水面。

布局国际化和金融化

2015年,万科继续在国际市场上拓展版图。截至2015年底,万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中,海外项目贡献销售面积2.8万平米,贡献销售收入28.8亿元。2015年,万科在纽约新增3个项目,在香港新增1个项目,在伦敦新增2组项目。

2015年,万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs,相关金融产品的推出,有助于公司盘活存量资源,提高资金利用效率。