新一轮城中村改造的红利，正在东莞加速释放。近日，东莞市发布《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见（公开征求意见稿）》（下称《实施意见》），将为稳步推进城中村改造提供明确指导，以加快盘活存量建设用地，推动要素市场化配置综合改革，转变超大特大城市发展方式。

《实施意见》明确城中村改造的公共利益属性，将城中村改造与保障房建设、城市配套完善、产业结构提升、乡村振兴有机结合，接下来将从空间规划、土地利用、资金管理、城市经营、利益分配、住房建设、产业转型等维度形成系统性改造，建立“时间+空间”滚动开发模式，并确保有法可依、有章可循。

东莞提出，到2025年，政府主导构建“大中小圈”的城中村改造体系全面形成，首批城中村试点项目全面动工建设；到2030年，有力有序有效推进城中村改造，生产、生活、生态空间“三生融合”；到2035年，建设起宜居、韧性、智慧的现代化城市，形成特色化道路与东莞样式。

怎么改？

构建“大中小圈”城中村改造体系

城市社区型、产业社区型分类改造

城中村改造牵涉面广，事关城市经济发展和社会稳定。针对这项复杂艰巨的系统工程，东莞以新思路新方式破题，提出打造“大中小圈”城中村改造体系。

其中，“大圈”定“笼子”，锚定未来10年城中村管控的基本底盘，明确改造目标、改造策略、改造规模；“中圈”定统筹，基于“大圈”选定近5年改造集聚空间，实施统筹连片改造开发，将框定五年行动方案，编制片区统筹规划；“小圈”定项目，在“中圈”基础上遴选每年度实施的城中村改造项目，由镇街（园区）编制年度计划。

改造之初的东城街道火炼树社区商住类更新单元。该项目创新“大中小圈”规划管控，即基于黄金双轴“大圈”识别东城南片区“中圈”，火炼树单元则以“小圈”实施改造，明确规划实施路径。

以城中村改造为契机，东莞大城区首位度将迎来提升。接下来，东莞将分类打造城市社区型城中村、产业社区型城中村。在城市社区型城中村谋划方面，大城区鸿福路以及东莞大道交叉形成的黄金双轴区域是重点发力区域，未来社区、完整社区、现代社区创建工作也将统筹推进。

区别于城市社区的高标准开发建设，产业社区强调弹性管理，将通过集中旧厂、旧村、旧城的连片拆除重建，打造产业地标，结合“一园一策”塑造高品质产城空间，谋划安排园区的绿地系统、体育设施用地、公共停车场用地、公共交通系统等。新型产业社区城中村项目以保障性住房形式集中配置宿舍，单宗工业用地不再配置宿舍。

城中村改造不是一“拆”了之的短期之举，东莞提出“拆、治、兴”并举的更新之道，“需拆就拆、应整尽整”，深度融合城市体检与城中村改造，推动城中村改造实现耕地集聚、基础设施能级提升、公共空间优化升级、产业片区改造提速、居住空间优美适宜、历史文化价值彰显。

氹涌安置房项目日前交付。

当前，全国首批城中村改造专项借款，已在东莞落地，已发放6861万元专项借款，分别为洪梅镇氹涌村城中村改造项目、望牛墩镇下漕村城中村改造项目。环顾全市，已有44个项目被纳入住建部第一批城中村改造专项借款项目清单。接下来，东莞也将强化重点项目包保服务，力争以44个首批项目为试点，力争形成城市社区和产业社区的突破。

如何实施？

“片区/管理单元—街坊/地块”全过程管控

需八成以上权益人同意

不同于撒“胡椒面”式开发，城中村改造也将纳入“一张图”管理。东莞将探索国土空间规划管理新机制，通过“片区/管理单元—街坊/地块”，建立逐级深化、上下贯通的规划编制、传导、管控体系，以片区统筹/管理单元衔接总体规划、详细规划，探索通过在总规层面实行底线管控约束，在管理单元层面落实要素传导和依据功能分区实行差异化准入，在街坊地块层面实行地块的开发控制，实现对项目落地实施的全过程管控。

《实施意见》还提出，充分尊重群众意愿，城中村启动需取得改造范围（含拆除范围、整治范围）内权益土地面积和人数占比均达80%以上的书面同意，并经农村集体经济组织表决同意后方可推动实施。

东城街道火炼树社区商住类更新单元项目签约工作推进现场。

“净地出让”也成改造的一大前提。东莞提出，城中村改造项目已签订的搬迁补偿协议的权益土地面积和人数占比均超过90%，剩余未签约部分经协商无法达成一致意见，可按相关规定对未签约部分土地及房屋依法实施征收。涉及未签约部分属于违法建筑的，由属地政府依法依规拆除，整体实施净地出让。

要约收购也将提速。东莞将公开招引实施主体的城中村改造项目，在挂牌前，由政府项目指挥部与各权利人实施前置签约，签订带履行条件的合同，明确待挂牌引入实施主体、完成权益转移、转为正式要约收购合同后，由实施主体履行合同。要约收购期限届满，要约收购权益土地面积合计占比及人数合计占比仍不足100%的，经协商无法达成一致意见的，可按规定进行单元切割、集体收回和政府征收。

如何补偿？

每年分红不超过村投入旧改总数的30%

遏制超额索求赔偿、恶意寻求非法利益

城中村改造是一项关乎多方利益的民生工程。东莞提出将探索创新货币补偿、实物补偿等多种形式的征拆补偿和安置方式，拓展商品房、保障房、安置房等实物补偿方式。

为促进村居综合环境明显改善、保证村集体经济可持续发展，东莞提出集体经济组织每年分红总额建议不超过每年投入旧村整治活化或现代化产业园区建设额度的30%。

另外，东莞将严格依法依规全面清理打击违法用地、违法建筑，逐步强化合法与不合法用地（建筑）差异化补偿，遏制非法牟利和拆迁协商过程中超额索求赔偿、恶意寻求非法利益。

望牛墩镇下漕村城中村改造项目获批1300多万元专项借款。

城中村开发周期长，改造成本大，“资金从哪里来”是关键。东莞将充分用好中央补助资金、城中村专项借款、专项债等支持，进一步强化国企投资，选择资金实力雄厚、信用等级好、改造经验丰富的优质企业作为改造实施主体，推动建立“资金、空间、项目”三位一体的投资机制。

城中村改造条例立法也将提上日程。东莞将加快探索制定城中村改造土地及地上房屋征收依法申请强制执行情形，细化强制征收类别，完善行政裁决、司法裁决、政府强制执行机制。

【撰文】龚菊 郭文君

【摄影】龚名扬 麦晴怡