案情介绍

社区李大爷夫妇生前育有三个子女，长子李光、次子李亮、女儿李丽（以上均为化名）。李大爷夫妇名下有一房产位于海珠区，该房屋一直由李大爷夫妇及长子李光一家人共同居住。

李大爷夫妇相继离世后，其子女对李大爷夫妇名下的以上涉案房屋的继承及权属等问题有争议，后诉至法院，法院对李光等人对涉案房屋的继承份额进行了确认。

判决生效后，李光、李亮在未告知李丽情况下，共同为李光的配偶及子女在李光、李亮所占有该房屋产权份额上设定了终身居住权，并在对应产权范围内进行了登记，但并未明确居住权对应的房屋具体位置。后因李丽无法直接占有使用涉案房屋，多次与两兄长沟通处置未遂，随后向法院提起析产诉讼，法院经审理判决拍卖、变卖涉案房屋后按各自产权份额分配房价款。在析产诉讼的过程中，李丽经查册方知涉案房屋被设立了居住权。因涉案房屋设立了居住权，房屋价值及后续执行处置均会受到很大影响，遂以该居住权的设立存在恶意串通损害其利益为由，向法院诉请确认该居住权设立行为无效，并要求注销登记。

法院判决

法院经审理认为：根据案件事实情况，李光的配偶实质亦是涉案房屋的共有权人之一，加之李光夫妇对其子女负有法定抚养义务，且其一家人实际共同居住使用涉案房屋，而李光夫妇名下尚有其他房产，故目前李光并无为其配偶及子女在涉案房屋上设立居住权的必要。且李光的妻儿并不属于“居无定所”的弱势群体，不符合居住权设立的立法目的及条件。

另一方面，李光、李亮在未经过李丽同意，擅自在涉案房屋上设立终身居住权，又不明确具体房屋位置，实质对李丽使用房屋或是后续涉案房屋的流通及处置造成极大障碍，必会对涉案房屋价值造成一定贬损，鉴此，李光、李亮两人在涉案房屋上设立居住权的行为存在恶意串通可能。综上，法院认为本案居住权的设立行为不符合居住权的立法目的及条件，明显属于滥用居住权制度，恶意串通，且损害其他共有权人利益，该行为应属无效，理应注销登记。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立 。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

律师点评

我国在《民法典》中首次确定了居住权用益物权制度，根据该居住权制度的立法背景，该制度旨在保障弱势群体长期居住的生存利益，进而实现我国住房政策由“居者有其屋”向“住有所居、居有所安”的理念。根据《民法典》关于居住权之规定，居住权是指权利人为满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权作为用益物权具有特殊性，区别于所有产权，居住权人对权利客体只享有占有、使用的权利，不享有支配权、收益权及处置权，一般不得出租房屋，亦不得转让、继承该居住权。居住权的设立可以是无偿或有偿的，居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭且应及时办理注销登记。

在目前的司法实践中，开始出现多件因滥用居住权制度，主张居住权设立行为无效的纠纷。对此，法院一般根据争议居住权的设立目的和条件，审查是否存在虚假意思表示或恶意串通等导致行为无效的情形。若存在恶意串通且损害他人（包括其他共有权人）利益的，一般会判决该居住权设立行为无效，继而判决注销该居住权的登记。

来源：微社区e家通放飞南石