近日，位于广州市海珠区的一个老小区——祈乐苑，又火了一把，它在本月初迎来了自治的“十周年”。

什么是自治？就是这个小区没有物业公司，靠一个类似物业公司“董事会”的、不拿工资的业委会，就实现了小区清洁、安保、维修、财务等工作的运转，还能把小区物业费保持在较低的水平。

据悉，祈乐苑有接近1500户住户，最早的楼房建于1999年。小区的维护和管理往往是业主关心的重要问题，那么，没有物业公司也能管好小区吗？这让很多连物业都换不了的小区业主羡慕不已。南方+记者探访该小区，了解自治的秘诀。

自治的起因

在祈乐苑小区休闲广场旁边，有一个告示栏。业委会负责人冼敏强指着1月的小区财务公布情况，“小区专门聘了财务人员，每个月月底会公布上个月财务收支情况。”

记者看到，2024年1月该小区营业内收入为59万余元，营业内支出则为47万余元，薪资福利、管理费用、保洁、物资设备等费用清单被详细列出，业主如有异议则可到服务中心去提出意见。

据了解，该小区去年的年收入就达到了550万元，包括物业费、公共停车费等，“收入大部分都用来维护小区开支和投入小区建设。”冼敏强说。

2013年1月，因对物管服务不满意，小区业主将承接小区管理业务的物业管理公司告上法庭。同年6月，小区成立了业委会；9月，业主胜诉；11月，业主决定更换物管公司。2014年2月28日，聘了新物业公司后，小区处于“半自治”状态，但新的物管公司服务不尽如人意。2015年2月，业主投票再次“炒掉”物业，自行组建隶属业委会的物业中心，开始全面自治。

自治的小区形成三层架构——最高是业委会；物业中心直属业委会，设保安部、工程部、清洁部和行政部等；保洁员、保安等一线物管人员为基层。

据了解，在实行自治后，物业公司的利润被节省了下来，营收利润直接用于小区的日常维护、翻新，生活环境有了巨大的变化。前几年，业委会应业主的要求，将小区全部楼梯房的楼梯间进行翻新。今年农历新年前，小区又应业主的要求翻新了小区的公共广场。

管理的诀窍

自治也不是一件易事。

“首先成立业委会的标准就不低，需要组织投票达到一定的比例要求。”冼敏强表示，当初因为物业服务太不尽如人意，业主们才能团结一致投票把物业“炒”掉，“近几年小区管理才慢慢步入正轨，之前很多管理的细节繁杂，都需要业委会亲力亲为去解决。”

车辆停放，业委会拟了一个车辆管理规定，经过业主大会投票通过了，但由于缺乏经验没有考虑到访客停车问题，对所有外来车辆一律实行8元/小时、上不封顶的收费政策。

这下不得了，小区里的老人们炸了锅：孩子来看一下老爸老妈，陪我们吃餐饭，停车就停掉他们几十元钱，有这样的道理吗？

业委会听取大家的意见，给业主发放2.5元/小时的“亲友卡”，同时解决了避免外来车辆的问题。

此前，小区也涨过一次物业管理费。楼梯房由原来的0.7元/平方米涨至1.2元/平方米；电梯房由1元/平方米涨到1.5元/平方米。

“当时物业费涨价也是征求了大家的意见，过程很难，需要不断地沟通和劝解，但是我们现在以大大低于平均的价格给了业主们更好的环境和体验，业主们幸福感很高。”冼敏强说，在最初业委会成员中，有企业管理者、有律师，这样的专业能力和服务精神是必不可少的。

复制的不易

喷泉、花园、休闲场所……记者走访该小区时感受到，这里的楼房外立面、楼栋大门以及小区环境都非常舒适整洁，小区的道路上也给出一些标识，如“限速10KM/H”等提示。

“小区有一个管理规约，是经过大家讨论通过的。”冼敏强表示，早在几年前，令人头疼的电动车就不被允许进入小区，大家投票通过的事情，必须少数服从多数。

“因为什么事都是小区业主自己做决定，所以在处理邻里关系上，也有了大幅提升。”他说，现在居委对于我们小区自治的模式非常支持，因为我们在很多事情上从根源上避免了矛盾。

今年小区迎来成功自治十周年，目前业委会有7名骨干成员，业委会成员均为兼职，不领薪酬。冼敏强说，目前，小区日常业务多在微信群交流，遇到居民提出意见，则按常规进行方案制定、业主大会投票表决。

有专家指出，业主自治更适合单体楼或业主总量不大的中小规模小区，而对广州众多户数动辄几千上万的大型小区来说，“有序”可能比“无序”更重要。如果业主众多，难以组织，在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱，反而可能连基本的秩序也无法保障，最终消耗掉广大业主的耐心和信心。

小区自治何以幸福出圈？祈乐苑提供了一个先例，近年来，广州也有多个小区开始成立业委会或者更换物业公司，业主们为提升自身居住体验和生活幸福感在不断探索，也提供了一个个基层治理的范本。

南方+记者 王越莹

实习生 汪娅