“带看了四年的房，上个月终于下手买了。”节后，老家在江门的中介小吴（化名）初七就返回了广州，他告诉记者，主要是因为那个相识了四年的“老朋友”终于要下手买房了。“四年前我就认识了这个客户，带他看了广州市天河、海珠各个区域的房子，各个板块都有，中间他还在佛山买了一套，去年限购放开，社保5减2，他有资格买房了，不过看了很多房但价格没谈拢，终于看中的这套逸景翠园的房子降到他预期内，所以下手了。”

产权清晰、配套成熟、环境优美的二手小区，仍是年轻人置业的热门选项。  南方+ 周中雨 拍摄

小吴感受到的来自二手房市场的活跃并不是偶然，广州市房地产中介协会公布的数据显示，春节后一周（2月19—25日）广州二手住宅网签宗数环比大幅上升411.68%，二手楼市交投活跃度在节后上升的趋势明显。广州作为四大一线城市之一，广州楼市发展对全国楼市具有风向标意义。此轮节后广州二手房市交投活跃是“小阳春”的预兆吗？又将如何影响整个房地产市场？

买家：果断入市，缓缓挑选

看房的人是真的多了起来，两年都不曾走出去看房的90后小陆，最近也走进了二手房市场。“2021年就想买，但那时候太贵了，现在我爸妈都觉得可能是个时机。”小陆告诉记者，今年她爸爸准备提出炒股的钱来帮她凑个首付。

父母“带资进组”，就意味着在小陆买房这件事拥有更多话事权。“我和我爸有分歧，我想买近一点的中心区域板块，但预算有限可能只能买个老的二手房，我爸觉得买了老房子，楼龄高容易贬值，他更倾向周边的大新房。”小陆告诉记者。

较大议价空间，是现阶段吸引刚需族入市的主要原因。  南方+ 周中雨 拍摄

以小陆为代表的刚需群体是支撑起此轮广州二手房向好的中坚力量。广州市房地产中介协会数据显示，2月广州60㎡以下纯刚需面积段二手房占比环比增长最多，为1.90个百分点，其次是120-144㎡和144㎡及以上成交的二手房为0.77个和0.10个百分点，60-90㎡和90-120㎡所占比例分别下降1.76个和1.03个百分点。

哪些板块比较活跃？广州市房地产中介协会数据显示，2月十大活跃板块中，黄埔区府、荔湾西关、海珠江南西－宝岗三个板块以72网签宗数排名第一，白云同和、白云同德围－罗冲围分别位列第二、第三。

虽然果断开始入市看房，但小陆表示并不着急，一方面由于工作比较忙，难抽出太多时间看房，另一方面房价下跌之后，可选的房源更多了，也并不着急。“300万的预算下，中介最近给我推了好多房，虽然挂牌超过300万，但中介说可以谈。”

“购房人的成交节奏依然很慢，虽然还是会出来看房，但不太积极，大多数保持持续关注状态，出手较谨慎，主要担心买了以后价格继续下降，所以即使想出手，对看好的房子也是大幅度砍价。但大多数房东又很坚持，不愿意大幅度让价，个别大幅降价的房源基本是存在一些缺陷的。”小吴指出。

看房人确实多了，但是房子目前也确实没那么好卖。贝壳数据显示，到今年 2 月，广州二手房挂牌量已经呈现三连降的态势，但是仍处于超过14万套的高位。放眼全国，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第9周（2月26日~3月3日），重点10城二手住宅成交量为13003套，环比上涨28.79%，连续两个月上涨，同比下降38.39%。

但重点50城的情绪指数为-0.84，与上周持平，驻足于市场低区间。虽然近期市场成交持续回升，政策端也在稳健发力等，传递出了一定的积极信号，但市场情绪暂未见稳定的回升趋势，筑底局势尚未打破，市场信心的恢复仍较缓慢。

卖家：让价急售或博弈相持

80后的小张下手比较快，在最近完成了换房这件人生大事，从天河的小两房换到天河的大三房，这也是他准备的婚房。“其实已经等很久了，房子都挂牌半年多了，好不容易降价二三十万才卖掉手上的房子，否则不敢换呀，压力太大了。”

另一边，同样是80后的小李换房就没那么顺利了。小李和他老婆分别拥有一套小房子，但是生娃之后，丈母娘过来帮忙照顾孩子，2房的小户型根本不够一大家子住，只好再租一个大房子住在外面。“房子已经挂出去了，我也知道降价才能卖，但确实降不下来。”小李只好先过着房贷和租金双重压力的生活。

近期二手房议价空间进一步拉大。  南方+ 周中雨 拍摄

“现在大部分房子都可以谈价钱，但是像这种业主肯大幅让价的笋盘还是比较少的。”一位常年关注天河二手房的中介告诉记者，当房价降到位了，置业者购房意愿还是会被充分激活的。

“富力院士庭最新价格5.28万单价就能卖，这个价格我们都不敢信，笋到家。”“富力天朗明居，二期中高层一房，业主诚意，打骨折出售。”近日，中介小刘在朋友圈晒出不少打骨折笋盘，不少一经晒出，当天就成交了。

价格降到位了是吸引置业者出手的主要动因。一方面，政策利好下购房成本不断降低。刚刚结束春节假期不久，5年期LPR迎来最大调整：1年期LPR维持在3.45%不变，5年期以上LPR下调25个基点至3.95%。假设以首套房100万元贷款余额等额本息房贷、30年期贷款期限为例，据此计算月供减少约145元，合计30年本息累计减少还贷约5.2万元。

另一方面，业主以价换量，议价空间加大，让原本“够不上”的房价现在踮踮脚可以够上了。国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示，1月二手住宅销售价格环比下降1.0%，二手住宅销售价格环比下降城市有68个，广州一二手房价全线下滑。二手房市场目前业主愿意给出的让价空间，继续维持在高位。

“以价换量”的交易增长可持续吗？

从目前楼市行情分析，广州楼市局部复苏与价格表现密切相关。二手交易平台诸葛找房上，近期涨价的房源150套，但降价的房源高达2027套。受到业主大幅让价影响，广州多个二手房交投的热门板块，标志性楼盘成交价也创新低。

中心城区核心板块仍为二手房交易的热点。  南方+ 冯善书 拍摄

如天河东部牛奶厂板块，近期已录得多宗单价“5字头”的二手成交个案，为近一年以来该板块二手成交单价新低。热门二手次新房板块黄埔科学城，从前两年高位降到了去年均价“3字头”，最近不少二手房为了尽快卖出，不少都“2字头”了。小吴则告诉记者，在价格变动大的当下，他们会常与业主交流同步最新价格，每周部门开会都会进行价格摸底，重点推笋盘。

这样“以价换量”得来的交易复苏是否可持续？中指研究院市场研究总监陈文静也分析指出，当前购房者置业较为理性，短期企业保持较大营销力度、加快回笼资金仍是主要目标，以价换量现象或仍在，但随着未来需求端政策进一步优化和调整，促进市场活跃度提升，预计以价换量情况或将有所缓和。

“广州年轻人比较多，外来人口也多，结婚、就业、小孩上学这样的刚性买房需求还是有的，随着刚需入市，库存不断消化，二手房的降价预期会得到缓解。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。广州市外来人口规模大，数量近千万，刚需规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。

也有人认为，短期内议价空间增大，有利于激发刚需族入场。口才好的买方，或者还能争取到业主更多让利。这本身对市场回暖是有好处的。只要不是大起大落，市场保持一定的良性波动，本身也是活力的体现。

“随着二手房市场回升和库存消化，整个换房需求市场循环会被带动。”李宇嘉进一步指出，他预计三月份以后广州楼市的成交量会有所增长。

南方+记者 周中雨