2023年12月，《深圳都市圈发展规划》正式发布，描绘“一主两副一极四轴”的发展蓝图。作为连接都市圈的大动脉，轨道交通建设是重头戏。规划开宗明义，要求建设“轨道上的都市圈”，并特别提出大力推行轨道站城一体化开发。在这方面，深圳一直是先行者。

多年来，深圳市地铁集团有限公司（下称“深铁集团”）积极探索“轨道+物业”模式，依托城轨交通站点进行TOD开发，促成轨道交通与站点周边片区双赢互动，跻身中国内地的标杆之列。

随着深圳城市轨道交通五期工程陆续开工，“轨道+物业”模式正全力跑出“深圳新速度”，以稳健的“造血”能力，强力支撑城市和轨道的可持续发展，更为全国作出先行示范。

开创“深圳方案”

支撑轨道交通可持续发展

去年12月23日，深铁集团推出深铁前海时代·尊府270套高端住宅，仅6个小时即售罄，销售金额超57.38亿元，交出一份产品过硬、数据优异的成绩单。

尊府地处的深铁前海时代，是深铁集团利用前海车辆段上盖和周边地块打造的超百万平方米 TOD 城市超级综合体。小区毗邻地铁1号线鲤鱼门站，片区内配建托儿所、学校、社区公园、文艺中心等公共设施。

深铁前海时代是百万平方米级的TOD城市超级综合体。

放眼鹏城，类似的开发案例俯拾皆是，深铁懿府、深铁瑞城、深铁璟城、深铁珑境、深铁熙府……深铁集团操盘的TOD住宅和商业代表作遍布深圳东与西。

轨道串联起深圳市民的都市生活圈。深铁集团吸收国内外先进经验，践行“轨道+物业”模式，高质量实施站城一体化开发建设，为城市带来交通提升、功能提升、空间提升、形象提升，让市民“很有感”。

深铁璟城利用地铁11号线碧头站上盖打造而成。

一方面，经过对轨道站点周边土地和上盖物业资源的充分利用，盘活地上地下空间和商业资源，以TOD综合开发效益和多元经营收益，有力反哺轨道交通建设和运营，形成“自我造血”机制，助力实现轨道交通全生命周期成本可预期、财务可承受、经营可持续。

深铁集团相关负责人介绍，“轨道+物业”的开发收益基本平衡轨道交通前三期建设期间企业融资的还本付息需求，极大减轻财政压力。而该模式创造的优质资产为融资提供更多便利。2023年，深铁金融科技大厦类REITs顺利发行，以金融手段盘活TOD资产，增强轨道交通建设运营的资金保障。

深铁金融科技大厦实景图。

另一方面，TOD模式也对城市的社会经济发展产生深远影响。诸多TOD项目依托轨道交通站点人流聚集效应，围绕站点打造功能复合型空间，通过植入新经济业态，营造新消费场景，提升城市生活品质和消费能级。

以深铁前海时代为例，该项目在高端住宅以外，还聚集国际公寓、总部办公、风尚商业、精品酒店等业态。高品质空间将汇聚更多元、多层次的产业和人才等资源融入城市发展之中，形成良性循环，全力助力区域高质量发展。

深铁前海时代集全场景全业态于一体。

2008年，深铁集团获得第一块资源配置地块——“前海车辆段上盖地块”，从此开启“轨道+物业”的发展步伐。截至目前，集团已拥有30个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模约1742万平方米，在建面积1171万平方米。

探索模式创新

深度参与城市规划建设

去年12月，华南地区首个具有口岸功能的全地下综合交通枢纽——前海国际枢纽中心项目迎来重要的工程节点。项目首栋塔楼主体结构顺利封顶，地下中央枢纽大厅也于去年9月封顶。该项目不仅是超级枢纽城市综合体，也是深铁集团探索TOD4.0模式、高效利用城市立体空间开发的典型项目之一。

如今，深圳城市轨道交通运营里程已达567.1公里，“轨道+物业”模式也伴随轨道交通网络加密而迭代升级，正从“单体开发1.0版本”“综合体开发2.0版本”跨向“站城一体3.0版本”“产城融合4.0版本”。

前海国际枢纽中心项目建设现场。

“以往，TOD开发的目的是要缓解轨道交通的投融资压力。现在，我们化被动为主动，统筹考量TOD项目和周边片区的关系，以站聚人，以人促城，以城兴产。”深铁集团相关负责人说道。

“轨道+物业”模式既能最大化利用城市竖向空间，也能有效重塑城市肌理，构建立体化、高效能、集约式的城市生态。

在深圳土地资源紧张的背景下，深铁集团聚焦轨道沿线用地集约化开发或进行有机更新，有针对性地推动城市核心地段土地的二次利用与垂直生长。这有效协助政府编制线路与综合开发规划，而其国资背景与政府站位一致，在以政府视角开展城市治理的同时，还可以市场化专业能力落实政府对区域发展的战略规划。

前海国际枢纽中心项目效果图。

前述前海国际枢纽中心项目便善用20公顷的土地，将物业开发与交通枢纽融一体，打造深圳联通粤港澳大湾区、辐射珠三角的西部门户。中央枢纽大厅设于地下六层，贯穿3条地铁线与2条城际线轨道，在地面则配置口岸、办公、公寓、酒店、商业等齐全功能。项目采取地上地下一体规划、一体施工创新模式，被自然资源部纳入推荐目录，向全国推广。

与此同时，深铁集团积极开展轨道枢纽周边集约高效综合开发策略系列课题研究，统筹推进TOD“站城一体城市更新”，重点发展和逐步形成枢纽结合城市开发建设的管理和技术优势。

深铁置业大厦实景图。

针对TOD项目建设难点、痛点，深铁集团与政府部门、科研机构、建设单位紧密协作，接连攻破上盖建筑设计标准、减隔震技术等多个瓶颈。围绕居住环境和商业空间优化，深铁集团积极推进与华为、腾讯等科技企业合作，探索在开发建设中导入数字化、智慧化技术。

“轨道+物业”模式的多重创新和高效运作，吸引国际目光聚焦鹏城。深圳的TOD开发案例被经济合作与发展组织（OECD）选入2022年《G20/OECD政策工具报告》，成为被全球参考借鉴的“深圳方案”。

撬动民生工程

绘就“住有宜居”幸福图景

去年9月4日，住在南山安托山片区的居民喜上眉梢。原来，位于该片区的深铁懿府配建学校——蛇口育才教育集团育才实验学校举行开学典礼。这所九年一贯制学校正式投入使用，45个教学班提供超2000个学位。当天，深铁懿府一期幼儿园也一并启用。

蛇口育才教育集团育才实验学校开学典礼。

历年来，深铁集团始终秉承“为民”初心，嵌入社会责任基因，撬动轨道上盖民生示范工程，承担越来越多无偿移交的公共配套建设。截至目前，深铁集团累计建设保障性住房项目24个（含代建）、超4.8万套保障性住房，已交付和在建的学校、幼儿园累计达43所，配建的公园、文体中心、中央绿轴等公共开放空间占地面积超过56万平方米，市政道路36条，医院1所，助力深圳绘就“住有宜居”的民生幸福图景。

“我们不仅能为城市释放大量的土地空间，还要让市民的幸福指数跟随轨道交通里程的延伸一起攀升。”深铁集团相关负责人说。

深铁懿府项目全景图。

“轨道+物业”模式，不仅协同构建城市新格局，更创造优质人居环境，向社会回馈教育、文体、公共住房等大批公共设施，以及商业综合体、写字楼、酒店等商业空间。这让轨道交通建设发展成果最大程度促进城市繁荣、惠及群众生活，实现经济效益与社会效益的双赢，为区域高质量发展作出“深铁贡献”。

“轨道上的都市圈”连接的是美好生活的无限可能。去年，随着深铁集团旗下的睿印商业中心、深云文体公园、“天空之境”城市会客厅等一批商业设施开放，南山香格里拉酒店启幕，“轨道+”场景资源不断丰富，服务市民多元需求，焕发地铁商圈消费活力。

回溯过往，深铁集团不断充实经营业态，构筑商业经营、写字楼、酒店、产业园区、通讯、传媒广告等六类产品体系。截至2023年底，深铁集团对外经营面积约119万平方米，拥有29个商业街区或综合体、6座写字楼、5家星级酒店、4个产业园区、1个文体公园。

深铁璟城项目实景图。

近年，深圳轨道交通发展不断刷新纪录，运营网络迅猛生长，客流数据屡创新高。《深圳都市圈发展规划》进一步刺激深圳迈向城市轨道以及高铁、城际铁路和市域（郊）铁路两个“1000 公里”发展目标，为“轨道+物业”模式撑起更加广阔的新天地。

未来，深铁集团聚势探索城市可持续发展的TOD密码，将继续提升“轨道+物业”模式的辐射广度，沿着轨道交通大动脉匠心打造“站城一体”标杆项目，高质量构建轨道上的都市生活圈，为市民追求美好幸福贡献“深铁力量”。

【撰文】李嘉耀

【来源】南方日报