城市更新规划体系示意图

在国土空间规划“五级三类”框架下，城市更新规划编制体系主要分为宏观层面的城市更新专项规划、中观层面的片区统筹以及微观层面的详细规划。

本期系“城市更新”专栏最后一篇，我们将分享大湾区两个城市的实施方案编制案例，希望能为城市更新相关研究提供借鉴。

作为城市更新规划编制全流程工作的末端，改造实施方案主要落实更新改造单元规划和单元计划确定的土地空间、拆迁补偿、开发时序、监督管理等，承担了城市更新详细规划无法覆盖的部分规划实施管理工作，而终极末端空间形态则由市场需求决定。

重点难题

改造功能与多重效应的融合提升。城市更新涉及多类型项目改造实施，在明确改造功能和改造目标的前提下，如何有效实现文化、经济和社会等多重效应的整体提升？

经济效益与公共利益的统筹平衡。城市更新项目改造方案应落实中观层面规划的利益协调目标，如何在追求项目整体经济效益的同时，维护在地居民利益主体，保障公益用地和设施，实现经济效益与公共利益的统筹平衡？

权利主体向实施主体的合理转变。城市更新改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人，如何最终实现向单一实施主体的顺利转变？

相关部门与利益主体的沟通协同。城市更新项目改造涉及政府、市场及在地居民等各方主体，如何在项目实施过程中促进多元主体有效沟通，协同共促项目顺利实施改造？

场地关系与空间景观的相互协调。在上位单元规划确定容积率和开发条件的情况下，如何协调更新改造的目标与功能，实现城市更新精细化管理，最终完成场地关系与空间景观的协调？

国地实践

佛山市三水区乐平镇暨塘村村级工业园城市更新实施方案

本项目综合考虑现状建设情况、权属主体意愿、上位规划控制等因素，更新单元内的更新项目拟采用拆除重建的更新方式。更新单元范围内包含3个城市更新项目，均属于村股份经济合作社项目，其中拆除重建范围总面积约10公顷，拟由村集体通过协议流转方式引入项目开发主体进行开发建设。

聚焦整体改造、目标导向和配套完善，提升工业文化、社会、经济效应

本项目考虑产业进驻的实际需求，对用地空间、合作开发、开发建设等方面提出实施计划。主要落实更新改造单元规划和单元计划确定的土地空间、拆迁补偿、开发时序、监督管理等，实施整体改造，并配合改造主体积极引入电梯装备项目和设备制造项目，以科学研发、智能制造、一体化销售为发展目标，围绕“佛山制造2025”创新驱动、品质革命、产城融合的理念，将项目建设成为三水区智能机械装备制造产业园，从而实现工业文化效应、社会效应和经济效应的整体提升。

搭建多元主体协同参与平台，统筹合力推动项目实施改造

搭建“设计+建设+管理”的多元协同参与平台，通过例会与各相关部门、利益主体及时有效地沟通，采取规划、道路、市政多专业共同编制设计的工作方法，促使工作模式从“串联”向“互联”转变，统筹解决问题，合力推动暨塘村村级工业园设计、建设、管理水平的提升。

村集体协议流转引入市场主体开发建设

通过开展合理有效的项目效果宣传和利益驱动，促进村集体与市场主体之间通过签订协议的方式，将村集体的土地、资源等流转给市场主体进行开发建设，形成明确单一的项目改造实施主体，保障改造项目顺利推进。

惠州市仲恺高新区陈江街道古湖片区改造实施方案

本项目占地面积4.47公顷，综合考虑权属用地分布、权属主体意愿、上位规划控制等因素，更新项目拟采用拆除重建的更新方式。本项目由村集体与市场主体合作更新改造，仲恺高新区陈江街道某村股份经济合作社负责完成项目所有拆迁工后将场地交给市场主体进行开发建设，市场主体负责清拆费用及建新工程。

功能完善与空间美化相结合，场地关系与空间景观相协调

规划形成“一环、一心、两片区”的规划结构，包括一条休闲活力环、一个健康休闲中心、乐活片区（商品住宅片区）和乐享片区（返迁物业片区）。改造地块空间布局与周边地块在色彩、高度上进行衔接，做到布局统一、整体开发的空间与功能协调。此外，通过配套升级、文化延续等手段，实现功能完善和空间美化，将本项目打造成仲恺高新区城市更新宜居社区建设典范。

规划以公益优先为原则，保障片区公共利益和空间环境品质

规划提出“质量做加法，总量做减法”的调整思路，以公益优先为原则，通过区域评估补短板，优先保障片区内的公共利益和空间环境品质，同时规划提倡“健康、环保、生态、人文”等设计理念，注入新的公共功能，打造健康休闲中心。

 实施方案对改造地块的改造方案、补偿安置途径、公益用地和设施、完善历史用地手续方案等进行研究和路径预演，有效地衔接了更新规划编制与项目改造建设活动。未来在改造实施方案编制中加强落实经审批的相关指标和利益协调框架，建议建立拟引入项目的正面和负面清单管理制度，推广监管协议与前期规划衔接和后期运营绑定，避免建设经营产业项目与发展目标的错位。

参考文献

[1] 大连发布.大连市城市更新专项规划[EB/OL].(2022.10.11)[2023.02.27]. https://www.thepape.cn/newsDetail_forward_20246687.

本文来源：2023中国城市规划年会论文《粤港澳大湾区城市更新规划编制体系探索》