市场交易的冷热：核心区仍是行情风向标|楼市一线观_南方+

过完这周，距离立春就只剩三个星期了。广州的冬天时寒时暖，这与2023年“波澜起伏”的楼市行情相互映照。

对一些地产“老炮”来说，行情修复前的颠簸甚至反复，都在所难免。

在许志君看来，这或许就是目前的常态。1月10日，其负责的粤海云港城项目，在白云新城专门开放一个会馆，为新一期产品造势，据说设计和配置均“满弓”用上了国际领先的标准。去年开盘至今，该项目对外宣称的成交额是近80亿元，2023年的签约额达到39亿元，均价9万元。上个月，业界盛传的一笔11亿元大单，就发生在这里。同为中心城区，另一家本地房企越秀地产的琶洲南项目亦“祛寒顺利”，2023年的成绩单高达157.67亿元，惊艳了全国同行。

白云区白云新城板块粤海·云港城项目实拍图南方+ 柴亚娟拍摄

这一丝丝暖阳，却未能彻底解除销售总监们的危机感。2023年，广州一手住宅成交了74486套，折合金额为3678.45亿元，虽然同比均有微增，成交均价也实现了近五年持续稳升。但从11个区的表现来看，冷热不均、板块分化的态势日益明显：除天河、白云、海珠、荔湾、花都和南沙同比增长外，其它5个区均有下滑。南方+记者调查发现，成交好的区域，几乎都在以价换量。二手房的表现概莫能外，那么多人在换房，让点价来换取成交速度，似乎理所当然，也是大势所趋。

2023年广州各区成交均价，数据来源：克尔瑞

“种种迹象表明，今年小阳春到来前，一场无硝烟的去库存决战，很可能要提前打响。”一家保利公司的销售人员向记者坦承最近“鸭梨山大”，数据监测到天河这类核心区的供求比都远远高于均值，只有先把库存去掉，市场才能回归筑底反弹的正轨。

多家房企在广州的项目负责人反映，核心区仍是楼市行情修复的风向标，但不同区域各具特点和优势，核心板块价格更稳，但门槛高，主要面向改善型需求；外围区价格有波动，但上车易，成交量大，适合刚需族。所以，卖方的机会是平等的，买方的选择更大。就看各方以什么样的心态和方法来实现利益多赢，让产业尽快恢复良性循环。

一线调查

成交量企稳回升，核心板块仍在挑大梁

“仅3月份，广州新房成交量就强势破万，录得10741套成交，总金额高达386.8亿元。”

对粤海云港城的销售来说，去年二三月份的那一波小阳春行情，至今让他们颇感“欣慰”，正是趁着这股势头，其所在项目也获得了大卖。尽管后面几个月市场有些反复，但过了8月份，随着认房不认贷、降利率、降二套首付、存量房贷利率下调等一系列稳市场、促消费的政策措施出台后，楼市的翘尾行情逐步显现。

“七普”数据显示，白云区是广州常住人口最多的中心城区，15-59 岁的人口比重为 79.85%，超越天河成为广州第一。按一般人理解，白云的房子很好卖。但事实上，近年来，在白云新城CBD的龙头带动下，白云区的高端项目越来越多，随着门槛提高，要快速走量也没那么容易。

白云区另一高端住宅项目万科·瑧山府销售场景南方+ 柴亚娟拍摄

记者调查过的粤海置地、新世界、广州地铁等多个企业的一线销售人员均表示，2023年白云区的一手房成交量虽然稳步向上，但成交规模却赶不上增城、番禺和黄埔三个“大户”。尽管去年这三个区的成交量分别同比下降10.4%、5.6%、21.3%，但成交量却分别达到了15426套、10555套、10171套，是2023年广州一手住宅市场无可争议的“三甲”。

记者查阅了克而瑞、中指院、合富等各家机构归总的数据，广州2023年一二手市场共同发力，一共卖出了约16万套住宅。但数据还显示，千万级的高端住宅成交就占了4927套，销售额达829亿元，市场份额超过1/4。前面提到的粤海云港城、越秀地产琶洲南项目，所推的大部分都属于这类产品，当然，还包括位于广州金融城、成交均价超过20万元的超高端住宅项目广州鹏瑞1号。

越秀地产琶洲南TOD项目。南方+ 柴亚娟拍摄

“核心区的热门板块始终在挑大梁。” 越秀地产琶洲南TOD项目的一位相关负责人表示。琶洲板块作为当前广州高端住宅市场的当红板块，2022年千万级一手住宅成交了723套，2023年又已成交了855套，其中的琶洲南TOD项目更是以157.67亿元的成交金额在2023年全国总价千万级以上的商品住宅中排名第一位。

从广州各区域的成绩金额来看，2023年番禺区成交总金额最高，达590亿元。而作为番禺核心区，长隆万博板块的表现“格外打眼”：不仅长隆万博悦府以首开30亿元创下当年全市开盘去化最高纪录，9月到12月，更是一连夺得广州成交金额、成交面积、成交套数“三冠王”。越秀和樾府，同样延续2022年153亿的销售热度，去年新增销售额约95亿元，连续两年占据番禺区销售额榜首。而同在一个板块的耀胜新世界亦有不俗表现。

历来备受高端置业者关注的天河区，2023年上新的就有广州鹏瑞1号、珠江天郦、保利天瑞、中建精诚壹号、世纪金源天河源筑等多个项目。其中，位于金融城板块的广州鹏瑞1号，是继珠光金融城壹号、合景臻溋名铸之后，广州新建的又一超高端楼盘，其2023年网签均价超过22万元/平方米，套均总价过亿元；珠江天郦亦均价超过11万元/平方米、总价过千万。根据中指院监测，去年前三个季度，金融城板块高居广州各板块涨幅榜首，涨幅高达89%。

天河区金融城板块广州·鹏瑞1号项目。南方+ 柴亚娟拍摄

仅从套数来说，2023年广州中心城区约3.2万套的新房成交可能比外围区的4.3万套略少，但前者1807.3亿元的成交总额，却比后者1341.2亿元多了整整466亿元。一位中指院的研究员告诉南方+记者，要知道2023年的新房成交额同比2022年仅增加了近200万元，这意味着，所有的增量几乎都来源于中心城区的销售贡献。

一个最直观的感受是，2023年广州新房的均价在上扬，这是拉动全市成交金额的企回升的“头号功臣”。在11个区里边，增城、花都、南沙等外围在成交规模方面虽然可圈可点，但成交价格最稳固无疑是中心城区的热门板块。

行业分析

世界级地标商圈建设赋能广州宜居指数提升

记者调查发现，从过去一年广州楼市交易来看，年轻人围绕交通枢纽、大型商圈以及重点医疗教育设施聚居和置业的行为习惯和价值观念不仅没有改变，而且日益强化。

“轨道上的大湾区”建设的拉动作用可以说立竿见影。去年，南方产业智库发布曾广州在售楼盘查询工具，借助高德和百度地图等定位测量工具，收集广州近840个在售户型产品的最近轨道交通站点及距离数据，通过梳理分析发现，尽管步行到达地铁站点的距离小于500米的户型产品数量仅占比13.93%，但这些无不是当前市场热销的项目。

番禺区长隆万博板块耀胜新世界项目。南方+ 柴亚娟拍摄

譬如，天河的广州鹏瑞1号，海珠的琶洲南TOD，番禺的耀胜新世界、越秀和樾府、长隆万博悦府等，黄埔的万科黄埔新城等，均属于这类交通便利的楼盘。

与此同时，广州近年提出培育和做大天河路—珠江新城商圈、广州塔—琶洲商圈、金融城—黄埔湾商圈、长隆—万博商圈以及白鹅潭商圈5个世界级地标商圈的规划蓝图，也赋能了一大批住宅项目的走热。

天河路—珠江新城商圈和金融城—黄埔湾商圈位于广州第一CBD和第二CBD，由西向东沿着珠江北岸呈带状延伸。其中，作为后起之秀，广州国际金融城的建设2023年加速推进，不仅上半年引进了13家金融机构区域总部，年底金融城东区冷站地块控制性详细规划获批通过，备受关注的金融城站综合交通枢纽项目工程主体结构已封顶。2024年，随着116个重大项目建设加速落地，整个金融城对人才和资本的虹吸效应将逐步形成，广州鹏瑞1号等一批超高端住宅项目在此诞生，正在印证这一趋势。

长隆万博板块在建的高端商业综合体之一。南方+ 柴亚娟拍摄

长隆—万博商圈紧跟天河路—珠江新城商圈脚步，是目前广州市内发展最快也最成熟的商圈。2023年4月份那场震惊土拍市场的197亿的长隆超级地块，让长隆万博板块的市场热度陡然上升，之后华润和长隆联手打造的项目热销，也证明了这一点。该项目即将带来的华润万象系商业，以及长隆万博地块汇聚的K11、万达、四海城、天河城等高端商业综合体，还有39座甲级写字楼、超22000家企业，包括全球估值TOP5独角兽希音、微软、欢聚时代、虎牙等世界500强的先后入驻，均对该地区的住宅项目形成推拉之势。

而“广州塔－琶洲”商圈建设的专项规划，将琶洲规划为超级商圈，着力构建超级总部商贸商务楼宇集群，打造零时差对接国际时尚潮流、彰显广州商业繁荣的枢纽型都市级商圈，同时伴随着“广州琶洲经济开发区”的推进，琶洲大力打造“数字+会展+总部”产业新高地，已经吸引了腾讯、阿里巴巴、唯品会等39家互联网及相关企业入驻，15个项目已竣工投产，24个项目正在建设，产业发展势头良好，琶洲正在焕发新的活力与生机。广州艺术博物院等一批大型文化设施的竣工开放，则让海珠区的生活变得更有品质和品位。

海珠区在建设中的项目。南方+ 柴亚娟拍摄

白鹅潭片区的建设近年也在加快推进。从原来的大湾区艺术中心、白鹅潭国际金融中心、广建白鹅潭，到去年的华润万象城、太古商业，沿江11公里岸线持续刷新城市天际线，四大片区超100个重点项目正加速建设。白鹅潭板块广船滨江综合体、万汇天地、湖南建投南方中心、立白中心等一批重点产业项目，带动荔湾文商旅创居协同发展。未来3年，白鹅潭还将重资加投3000亿元，为广州再造一个世界级中央商务区。去年以来，该地区新盘扎堆上市，既有刚需入门级的保利和悦滨江、珠江广钢花城，也有白鹅潭悦府、广州幸福湾、广州滨江上都等高端住宅产品，不仅成交活跃，目前均价亦已超过7万元/平方米。

从2023年和2024年开年的楼市成交情况来看，番禺区、海珠区、荔湾区能够在市场强势崛起，也有力佐证了，伴随着区域规划的调整与政策的落实，城市资源、产业资源和人才资源进一步优化配置，拥有更强产业和人才引力的重点板块已然是年轻一代置业选择的热点中的热点，产城融合也让这些地区成为更具价值潜力和更高宜居指数的安家位置。

未来展望

土地限价取消，优质地块价值或持续走高

近来，广州土拍市场的回暖亦透露了一些新风向。

在广州土地拍卖不设限价新政实施后的2023年12月29日，广州海珠区琶洲西区AH040331地块（简称“琶洲西区地块”）吸引了9家房企共同参与竞价，经过近4小时、85轮竞价，最终被越秀地产以总价22.7亿元竞得，折合楼面地价75670元/平方米，溢价率高达58.7%，刷新了广州楼面地价。

“从此次土拍热度来看，房企对于核心区域优质地块给予十分高的溢价，尤其是取消限地价后，房企对于优质地块的竞拍会更加激烈，拥有一定资源优势且具备打造高端产品（条件的）地块更是受到房企青睐。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强指出。

天河区某在建住宅项目。南方+ 柴亚娟拍摄

事实上，这也与近几年广州高端产品去化效果较好有关，从而坚定了开发商拿市中心核心优质地块的信心。中指研究院提供的数据显示，近十年（2014—2023年），广州全市总价千万级豪宅成交量从580套持续增至4927套，成交均价也持续上涨，在2023年达到88640元每平方米。

不止琶洲西板块，从总体情况来看，2023年的广州土地市场分化愈发明显，土拍成交结构以优质地块为主。2023年广州土拍涉宅用地合计供应64宗，最终成交43宗，其中11宗住宅用地封顶摇号，1宗高溢价成交，封顶摇号地块及溢价成交地块均位于中心城区及近郊区热点板块。

番禺区某项目的销售场景南方+ 柴亚娟拍摄

2023年4月初，荔湾花地街羊城食品厂地块成为当年广州的首宗摇号地，紧接着番禺迎宾路地块未拍先火，提前一天就被送进了摇号池；随后位于长隆板块的两宗宅地在各自竞价50余轮后，双双触顶转入摇号，总成交价近167亿元；再到12月底刷新了广州楼面地价的琶洲西区地块，充分显示了热门板块的受欢迎程度。

对此，地产经济学者邓浩志表示，最近两年广州核心城区房价不降反涨，部分楼盘甚至在市场低迷的情况下一房难求，说明了优质资产非常抗跌，能实现所谓的“穿越周期”。琶洲西区地块的价格刷新纪录，再次强化了这一趋势，体现了房地产市场开始回归“市场在资源配置中起到主导作用”这一理念。

邓浩志认为，自全国各地土地出让采取限价政策之后，一座城市真实的地价就已经失真。没有更高的地价，不代表市场“冷静”了。限地价摇号定归属，不等于地价降了，房价可以跟随下降。限地价的结果，只是让所有人对于地段真实价值的变动失去了应有的感知而已。“最近各地取消限房价、限地价政策是正确的举措，应该充分肯定，这是广州楼市和房地产回归正轨，逐步回暖的重要先决条件。”

不过，与核心区的优质地块常常成为房地产开发商争相竞拍的对象相对应的是，2023年广州也有一些普通地块以底价或低溢价成交，冷门地块更是难逃流拍的命运。

对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，广州2023年以优质地块为主的成交结构将更有助于广州楼市在动态发展中“去库存、调结构”，促进市场供求关系恢复平衡，实现房地产市场的平稳发展。

某项目销售场景

未来，随着2023年成交的多宗优质地块将在2024年逐渐入市，改善型项目供给放量，也有利于带动住房需求释放。据AI合富广州站统计，广州2023年卖出的43宗土地中，目前已有楼盘上市开卖的土地有8宗，主要分布在荔湾区和番禺区，其余大部分土地预计在2024年推盘上市，“2024年广州楼市的焦点依旧集中在中心区域。”

南方+记者收到的最新消息显示，今年计划供应宅地96宗，中心城区供应占比32%。而根据广州市规自局下发的蓝皮书透露，这些地块涵盖广州国际金融城、天河智谷、琶洲地区、白云新城、广州南站等全市重点功能片区用地，进一步引导产业集聚发展，强化现代服务业用地保障，同时稳定商住用地的供应，促进职住平衡宜居宜业现代化城市发展。

一位“地产老炮”对记者说，2024年，核心区也将卷起来了。

【编者按】在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，随着各级政府稳市场和因城施策措施的调整优化和落地实施，市场成交量价波动幅度得到合理管控，部分一、二线城市核心城区重点板块浮现新亮点和新趋势。南方日报、南方+记者走访楼市一线，带来最新动向和解读。