深圳的城中村改造如何走上高质量发展之路？深圳近日面向社会征求意见的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（以下简称《意见》）给出了方向——由“政府统筹，市场运作”变为“人民政府负主体责任”，或许推进起来将变得更高效。

有效市场与有为政府相结合

为积极落实党中央、国务院关于城中村改造的工作要求，加快转变超大特大城市发展方式，打造宜居、韧性、智慧城市，稳中求进、稳妥有序推进城中村改造项目，深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局起草了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（以下简称《意见》），并于近日公开征求意见。

《意见》以“建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展”为目标，提出了城中村改造工作需遵循的基本原则和工作流程，明确政策衔接规则。城中村改造的对象是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。具体来说，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。

与此前的深圳城市更新政策相比，这个《意见》变化最大的一点是，由过去的“政府统筹、市场运作”转变为“坚持人民政府负主体责任”。例如，在拆除重建类的城中村改造项目方面，《意见》中规定坚持人民政府负主体责任，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作。拆除新建类城中村改造工作流程包括意愿征集和项目可行性研究、纳入拆除新建类城中村改造年度计划、基础信息核查、项目实施方案和改造单元规划编制、搬迁补偿和安置、土地清理与收储、用地出让及开发建设等。

对于这一转变，两部门在《意见》的起草说明中也进行了解释：深圳市先后通过《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等系列配套文件，确立了“政府统筹、市场运作”的城中村改造实施模式，推动城中村改造工作有序开展。然而，在房地产市场下行、企业资金压力增加等背景下，部分城中村改造项目难以推进实施，直接影响改造项目的实施效果。面对未来城市发展需求，亟需以城中村改造为抓手，构建有效市场与有为政府相结合的存量用地开发和城市空间治理新模式，打造宜居、韧性、智慧的现代化城市。

净地入库后将公开出让确定受让方

完成了前期意愿征集后，在编制城中村拆建项目实施方案、拆迁安置、开发建设等环节，市场主体如何参与也做出了安排。

《意见》规定，对于前期服务商引入时点，区政府组织指定部门编制拆除新建类城中村改造项目实施方案时，需明确前期服务商公开选择方案，并在项目实施方案及改造单元规划审批通过后，按照公开择优原则选取前期服务商。区政府与被选定的前期服务商签订项目实施协议。对于工作内容，根据项目实施协议的约定，前期服务商可协助区政府开展搬迁补偿、安置房建设、土地清理等工作，并可提前垫付拆除新建类城中村改造项目实施过程中产生的费用。对于收储补偿金支付，按照“总成本+微利”的原则，区政府根据项目实施协议对前期服务成本进行核算并上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。

在搬迁补偿与支付时点方面，由政府统一制定拆除新建类城中村改造项目搬迁补偿指引。区政府与被搬迁人签订搬迁补偿协议，并约定物业权利人搬离时点。区政府于物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付搬迁补偿费。

在安置房建设及回迁安置责任方面，有条件安排安置房用地的，安置房用地通过协议方式出让给区政府，由区政府负责安置房建设。引入前期服务商的，区政府也可依据项目实施协议由前期服务商开展安置房建设，并由区政府实施回迁安置。无法安排安置房用地的，可将回迁安置要求作为土地出让条件纳入土地供应方案，土地受让方完成土地开发后将安置房移交区政府，由区政府实施回迁安置。

关于用地出让与开发建设，《意见》中明确拆除新建类城中村改造项目内土地完成净地入库后，可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设。此外，将城中村改造与保障性住房筹集建设相结合，对于具备经济可行、规划条件能够支撑的城中村改造项目，应按要求配置一定比例配售型保障性住房。

征集意愿比例调低有利于高效拆建

从《意见》中关于意愿征集的比例规定也可以看出政府在高效推进城中村拆建方面的考虑。在拆除新建类的城中村改造项目的意愿征集方面，《意见》中提出拆除新建类城中村改造项目改造意愿征集的要求为：拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。这一比例调整突破了此前深圳城市更新条例中关于单一地块最低是“双3/4”，旧小区要“双95%”的比例规定。

深圳资深地产评论人、自媒体公众号“朱罗纪”创始人朱文策认为，变更为“单2/3”的新意见，大幅度降低了拆建门槛。从这个角度讲，由区级政府接下来主导深圳城中村的拆除新建，会变得更有效率，工作难度会降低不少。在目前的这个环境下，市场化房企没有能力再搞更新。这些项目由区级政府启动，只能卖给国企或者各级投控，并搭配一定量的配售型保障房。可以起到“一石三鸟”之效，效率提升，给到国企“令人放心”，并能帮助政府建设新型保障房，减少政府压力。

朱文策介绍，依据机构数据，截至2023年10月底，深圳全市共列入城市更新计划项目1024个，其中已通过城市更新专规批复项目683个，计容建筑面积累计21538.0万平方米；最终达到实施主体公示的项目516个，按数量计划实施率50.4%，按规模计划实施率38.9%。数据说明：深圳的城市更新推进得很慢。原因主要在于拆不动。但是按照这个《意见》的新思路来做，城中村的拆建效率毫无疑问会大幅提高，将显著有利于城中村改造的推进，尤其是拆除重建类城中村项目。

对于整治提升（含拆整结合）类城中村改造项目，《意见》中则规定可由街道办事处组织实施，或视情况选择具有一定规模、信誉良好、具备整治提升类城中村改造经验的企业作为项目实施主体。并探索建立建管一体长效治理机制，通过引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种方式推进物业进村全覆盖，探索由实施城中村整治提升的企业承接日常物业管理，统筹运营和管理等多路径，加强整治提升成果后续管理运营及维护更新。

为有序推动深圳市城中村改造工作向新模式平稳过渡，《意见》对新旧政策如何衔接也做出了规定。

南方+记者 李斌