在国土空间规划“五级三类”框架下，城市更新规划编制体系主要分为宏观层面的城市更新专项规划、中观层面的片区统筹以及微观层面的详细规划。

在上一期“城市更新”专栏中，我们通过在中山两个镇的实践，展示了国地科技在中观层面片区统筹的经验。本期，我们将开始谈谈微观层面的详细规划。详细规划包括控制性详细规划、单元规划、修建性详细规划、改造实施方案等，本文将重点分享单元规划。

单元规划是协调政府、市场与权利人多方利益的平台，强调整体性更新，鼓励整体连片改造，应充分体现规划的公共政策属性，优先保障及重点落实上层规划的各类公益性用地和设施。

单元规划作为约束空间权益更替的核心工具，是出具城市更新项目规划许可指导实施和建设管理的重要依据。单元规划具备在城市更新区域代替控制性详细规划的功能，一是全面覆盖土地产权和建筑权属信息，在原控规体系内合理确定更新项目和边界；二是单元规划包含控规不具备的更新项目实施路径研究，有利于促进规划与实施衔接；三是更新单元规划能够确保审批手续完善，有效缩短项目更新开发周期。

重点难题

模式难配：多改造模式匹配问题。从实施主体来看，城市更新可以分为政府主导、政府和市场合作、市场方主导三类改造模式。单元规划如何将区域内各权属匹配至适合的改造模式？

管控不易：多要素控制指引问题。城市更新单元规划涉及管控要素较多、实施时间较长。如何更好地应对未来发展的不确定性，为管控要素预留发展空间？

配套缺乏：配套设施不足的问题。传统的产业园区大多以产业为主，居住、商贸、教育、卫生等配套较为缺乏，单元规划如何补足配套短板，聚合资源，增加生产服务功能？

忽视整体：周边空间协调不够的问题。单元规划易聚焦于单元内地块，与周边空间协调不够。如何避免与国土空间整体战略和空间布局融合不足，忽视城市整体用地结构和布局的统筹？

国地实践

中山市阜沙镇城市更新（罗松-大有）片区单元规划

单元以现有产业为基础，引进智能制造产业，同时打造总部商务创新区和智能制造产业单元、总部集群、数字工厂，形成以智能制造为主导的产业组团，并配套生活性服务业，服务周边企业。

模式匹配：构建城市更新改造模式匹配机制

本项目单元范围内，证载用地分为政府整备改造及收回、自主改造或合作改造两部分。其中，政府整备改造及收回部分证载用地面积2.59平方米，权利人自主改造或合作改造部分证载用地面积12.32万平方米。

摸底单元内标图建库范围、政府收回地、政府征收地及政府储备地等范围，多范围叠加得出基础更新范围，并根据各模式的优势以及现状基本情况对范围内的各权属进行改造模式匹配。

政府主导模式由政府发挥引导作用，政府能够综合考虑社会、环境和经济等多方面因素，协调各职能部门之间的关系，减少阻力。

政府和市场方合作模式较为多元，由政府进行合理引导以避免过分追求利益最大化而忽视公共利益的情况，同时借助民间资本缓解资金压力。

市场方主导模式可以充分利用市场的资金优势，开发企业相较于政府拥有更为丰富的开发经验，但同时也对企业的开发能力、信用及资金实力等要求较高。

中山市黄圃镇新丰南（新塘、文明）片区城市更新单元规划

产业社区化：引入产业单元模式，补足配套，植入活力元素

本项目统筹协调产业与居住的功能配比，优化区域职住平衡，并引入产业单元模式，在单元中划分“社区化”产业单元。

在空间上一般由科研产业（Sci-tech industry，科技研发和生产功能）、生活配套（Life support，文化、娱乐服务功能）、服务配套（Service support，商业、商务功能）、产业配套（Industry support，教育、培训功能）和公共绿地（Green，休闲、娱乐功能）五项主要功能组成，形成标准产业单元社区化的理想布局模式。

在实现完善的服务体系构建、产业社区物理空间设计和居住舒适度的打造之外，还要注重活力社群和社区氛围的营造，与企业建立良好的深层次互动。

佛山市三水区乐平镇暨塘村村级工业园城市更新单元规划

大局思维：从整体到局部

本项目单元规划强调从“从整体到局部”的工作思维，关注三水区乐平镇存量空间更新，保障更新活动服务于产业转型升级和公共利益的价值属性，体现对总体规划的约束指标、刚性管控要求和指导性要求的分解传导，并通过落实规划实施传导机制，提出单元规划的落实要求。

江门市鹤山沙坪街道朗围产业园“三旧”改造单元规划

管控优化：刚性传导，弹性引导

分区界定。根据道路以及地块开发关系的紧密程度，划定刚性和弹性边界，明确不同的建设条件。

重点解决刚弹管控的问题。刚性管控包括涉及公共利益的公园绿地和设施用地等影响空间形态的建筑高度和建筑后退线、需要跨地块体系化构建的架空连廊和地下通道等；弹性管控包括必选公共服务设施的位置、非必选公共服务设施的数量与位置、弹性道路等。通过刚弹性管控结合，明确下一步规划设计的具体要求。

城市更新单元规划的编制与审批成为城市更新工作流程的标志性节点。在避免“大拆大建”、法定规划编制要求和审批标准逐渐收紧的政策背景趋势下，为了更好地吸引市场多元主体参与到更新改造项目，相关职能部门和利益主体需要改变以往粗放和增量更新模式，转向内涵集约、绿色低碳、智慧管理的项目开发实施途径，以此在更新改造中实现提质增效和高质量发展。

参考文献

[1] 大连发布.大连市城市更新专项规划[EB/OL].(2022.10.11)[2023.02.27]. https://www.thepape.cn/newsDetail_forward_20246687.

注：本文节选自2023中国城市规划年会论文《粤港澳大湾区城市更新规划编制体系探索》，本文有删减。