前后经历近一年的商谈，位于中山翠亨新区东片（马鞍岛）的中铁南方工程装备公司（下称“中铁南方公司”）项目地块最终尘埃落定。12月26日，翠亨新区与中铁南方工程装备公司签订土地收储协议。面积达1000亩的项目低效用地被翠亨新区收回，进入转型升级的新通道。

这一刻，是中山村镇低效工业园改造升级（下称“工改”）的历史性一刻。该项目成为中山市2023年度政府“拆除整理”面积最大的单一连片“工改”项目。这一刻，也是翠亨新区（南朗街道）“工改”的重要时刻——新区全年拆除整理低效工业用地超过3150亩，超额完成年初预定目标。

12月28日，中山市召开2023年度村镇低效工业园改造升级暨水污染治理两大攻坚战总结大会，总结工作，表彰先进。翠亨新区（南朗街道）蝉联年度“工改”标兵单位。

自全面实施“工改”以来，翠亨新区已连续两年超额完成年度目标，累计整理拆除低效工业用地4450亩，成为中山这两年整理拆除低效工业用地面积最多的镇街。但“标兵”的意义不仅仅在于数据，更在于其路径和经验。在这方面，翠亨新区更有底气成为中山“工改”的标兵。

算“长远账”

政府收储、连片改造

“我们像是自找‘硬骨头’啃，但从地区长远的利益来看，这块‘硬骨头’不得不啃。”

南朗工业园内，工程车辆穿梭来往，一片繁忙景象。在工业园南部，一块连片空地上，塔吊林立，一栋栋建筑正从地块上冒起来。这是利用南朗工业园“工改”地块引进的新项目——中山国昌荣电子有限公司增资扩产项目。项目计划总投资6亿元，达产后年产值将超过6亿元。企业将在此建设智能生产基地，打造“无人工厂”和“关灯生产车间”。一年多前，这个地块还是亩均产值不足100万元的低效用地。经过“工改”，引进新项目，地块亩产将超1200万元。

国昌荣项目建设现场。  南方+ 叶志文 拍摄

国昌荣项目所在地块的变化，是南朗工业园“工改”的缩影。南朗工业园是翠亨新区（南朗街道）的重点“工改”区域。翠亨新区工改专班领导组成员办副主任、翠亨新区政务服务数据管理局局长孟庆光介绍，改造前，南朗工业园分布着近100个企业和项目。园区地块分别掌握在20多个权利人手中，单个企业和项目占地面积最小的，不足5亩。各企业和项目发展状态不一，原有的已停业多年，有的则是产能偏低的传统制造业项目。对已处于“半闲置”状态的南朗工业园实施“工改”，已成为地区发展的必然选择。

为彻底改变南朗工业园空间碎片化、低效问题，翠亨新区提出以“政府收储、连片整备”为主的改造思路，与23位土地权利人开展了长达一年多的谈判“拉锯战”，最大限度推动南朗工业园连片改造。

“我们像是自找‘硬骨头’啃，但从地区长远的利益来看，这块‘硬骨头’不得不啃。”孟庆光表示，相比企业自改、村集体自改等模式，政府收储、连片改造实施周期一般更长，与权利人谈判协商的难度也更大。但从“长远账”来看，有政府背书的连片收储空间，更有利于招引优质项目落地，避免园区改造后“新瓶装旧酒”，出现新的碎片化问题。

但要做通土地权利人的思想工作，推动其参与“工改”并非易事。改造前，由于对中山“工改”政策不理解，也没有改造案例参考，不少企业对“工改”信心不足，谈判工作一度陷入僵局。直至莎丽科技总部基地自改项目和国昌荣增资扩产项目通过完善用地手续取得土地证落地，南朗工业园“工改”才真正打开了“缺口”。

南朗工业园已有20多年历史。由于历史原因，园区中不少地块缺少办证，这造成了土地权利人无法确权，进而影响土地使用和企业发展，莎丽科技公司就是其中的企业之一。由于缺少土地证件，公司增资扩产项目先后多次搁浅，企业上市计划也不得不暂停。今年，根据《中山市旧厂房升级改造实施细则》和中山市“工改”政策，莎丽科技公司完善了用地手续，企业的增资扩产项目也顺利落地，企业资产也实现了翻倍增长。

在实打实的“工改”红利前，各个权利人逐渐放下了疑虑，先后签订协议，参与“工改”。结合不同地块企业的改造意愿、发展前景和用地效益等因素，翠亨新区工改指挥部办公室以部分自改（280多亩）、部分政府收储（450多亩）、部分公益配套（33多亩）的改造模式，成功完成了南朗工业园的连片改造任务。

连片改造和收储的效果正逐渐显现。南朗工业园的400多亩政府收储地块推出后，便迅速吸引了一批优质项目关注，并最终引进了国昌荣、宝利金以及外资投资项目等优质项目，亩均产值较此前增加超过16倍。

翠亨新区。  南方+ 叶志文 拍摄

市场驱动

创新实施“物业补偿”模式

“把蛋糕做大，让所有人受益，这是‘工改’的核心。”

土地办证路径打通了，这成为低效工业用地权利人加入“工改”的起点。但要实现政府收储，关键要算好另一盘“账”——平衡土地权利人补偿和政府收储资金投入。

孟庆光表示，充足的资金保障，是实施政府收储模式的重要前提。面对数量庞大的权利人群体，“钱从哪来”的问题变得突出。镇街在收储整备“工改”土地过程中，普遍遇到收储土地评估价与个人预期价差距大问题，土地权利人对补偿价期待普遍较高，导致收储难以实现。

为支持镇街政府收储整备“工改”土地，中山市在市级层面，由市财政统筹，三年内每年安排不少于4亿元的周转性扶持资金（下称“周转金”）。但对于镇街来说，还需想更多办法，仅靠财政资金，难以填平所有项目的差价。对此，翠亨新区探索推出了“物业补偿”新模式，以高标准厂房物业作为权利人的补偿之一，以物业未来的增值，满足权利人对土地增值的预期。

在实施政府收储低效用地过程中，翠亨新区委托区属、区管国企作为土地整备的主体，注入改造资金，对村（社区）、企业等土地权利人土地进行收储。对于权利人地上的建（构）筑物，将根据第三方评估给予货币补偿；对于权利人的土地，则在30个月内建设物业进行补偿。同时，国企将与权利人签署协议，在补偿物业建设期间，根据权利人土地改造前物业租金收入情况，给予租金补偿，确保“工改”期间权利人的收益不受影响。

这种分类、分阶段补偿的模式，有效解决了整备主体和权利人的“痛点”。

项目签约后，政府收储土地并完成用地手续后，将土地分为三部分进行处理：第一，优先出让给本土优质企业增资扩产；第二，由翠亨新区管委会统筹开展招商引资；第三，公开出让给区属国企。国企通过出让手续获得用地后，将建设高标准厂房。这些高标准厂房也将被分为三部分进行处理：一部分用于建设补偿物业，补偿土地权利人；一部分用于销售，偿还收储期间的贷款；一部分自行持有。

翠亨新区马鞍岛。  南方+ 叶志文 拍摄

通过系列操作，国企也只需投入最初的地上建筑补偿就可完成整个收储工作，并借助项目的开发权，通过市场融资，获得金融贷款，建设高标准厂房，有效解决了国企在整备土地过程中的资金压力问题。总占地128亩的广东明阳电气股份有限公司增资扩产项目和中山市清洁能源主题产业园（翠亨新区）项目开发采用的正是这一模式。通过自持物业，国企还获得了银行的贷款资金，用于建设腾挪园。

而对于土地权利人而言，由政府统一规划和国企建设运营的高标准厂房有着更高的市场价格预期，尤其是在深中通道等发展利好下，市场前景更加广阔。这种预期已化作现实。今年9月，翠亨新区首个村企合作“工改”项目——翠城1号·翠亨智能制造国际企业谷动工建设。项目位于南朗村废品收购站片区。建成后，项目将向土地权利人——南朗村村集体返还1.5万平方米集体物业。目前，招商引资落地的一高端电子磁性元器件研发制造基地项目已落位翠城1号，一次性购买项目6.1万平方米定制厂房。参照企业的购买价格，1.5万平方米的返还物业将为村集体带来234万元的租金收入。

“把蛋糕做大，让所有人受益，这是‘工改’的核心。”孟庆光说，目前，“物业补偿”模式正在新区全面实施。通过发挥市场作用，新区“工改”进入了可持续的良好发展轨道，形成政府、权利人、企业多方共赢的格局。其中，通过村企合作和“物业补偿”模式，翠亨新区推动南朗、麻东、麻西、竹头园等4个村集体收入由233.2万元/年增加至1386.9万元/年。

边改边招商

带动123亿元工业投资

“我们把‘工改’出来的土地优先保障大项目落地，优先服务本地优质企业增资扩产，把优质产能留在了新区。”

在加快整备低效用地工作全面开展的同时，翠亨新区“工改”招商也不断传来新进展。

通过“工改”，翠亨新区今年带动了123亿元工业投资落地，其中就包括一批本土优质企业增资扩产项目。

借助在横门工业区的连片整备用地，翠亨新区帮助明阳电气的增资扩产项目顺利落地，并计划在翠亨新区谋划建设千亩清洁能源与智能高端装备产业园，打造智能电气装备和氢能两大产业集群。项目将实现年产值15.4亿元。

此外，翠亨新区今年还利用“工改”腾出的空间，帮助国昌荣、宝利金两家本土企业增资扩产，将增加工业产值11.5亿元。通过“工改”政策，推动莎丽、基鑫、意万仕等本土企业通过完善用地手续，实现增资扩产，累计增加工业产值19.7亿元。

“工改”空间还引来了一批优质新项目。目前，新区正与一家外资企业洽谈，项目落地后，预计将为新区增加工业产值超过20亿元。

“我们把‘工改’出来的土地优先保障大项目落地，优先服务本地优质企业增资扩产，把优质产能留在了新区。”孟庆光表示，工业投资不仅是坚持制造业当家、实现产业升级的主要手段，更是工业经济结构演变的决定因素。只有推动工业投资不断增长，新区才能优化工业生产力布局，推动制造业向价值链高端跃升，推动工业经济高质量发展。为此，新区“工改”将产业导入放在重要位置，成立专门的招商团队，赴各地对接项目。

为进一步提升对项目的承载力，翠亨新区结合“工改”加快打造产业平台。通过对横门工业区连片整备改造，翠亨新区正推进中山市十大主体产业园——中山市清洁能源主题产业园（翠亨新区）建设。今年，新区还抓住“工改”契机，成功对位于中山市清洁能源主题产业园（翠亨新区）核心区的深南电项目的地块进行了收储，面积超过430亩。

最近，新区与中铁南方公司达成协议，收回后者位于马鞍岛的1000亩项目用地。未来，地块所在片区将对标深圳湾总部，布局战略性新兴产业总部、湾区科技馆，形成集企业总部、滨海公园、科创中心为一体的城市门户。这也将成为翠亨新区聚集现代服务业资源的重要平台。

翠亨新区与中铁南方工程装备公司签订土地收储协议。  南方+ 叶志文 拍摄

孟庆光表示，接下来，新区将按照“两个10000亩、两个1000亩”持续推进低效工业园改造升级：通过控规调整及东部岸线整治在马鞍岛打造10000亩综合产业用地，通过“工改”及“以改带征”在南朗片区打造10000亩工业用地；2024年新出让产业用地超1000亩、推动企业自主改造超过1000亩，为新区未来长期高质量发展奠定坚实基础。

南方+记者 雷海泉