实有的车位与验收的车位不一致，该按哪个标准收费？小区目前的车位管理费还没到80元/月，是不是就要涨价了？连日来，广州许多小区的业主与物业公司就即将实施的广州市《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称《通知》）吵起来了。

20日，记者就有关争议再采访了相关方面，政府就《通知》的作了解释：新规对有关争议早有说明，绝不是“就高不就低”。

车位数到底以什么为准

该小区居民对车位数有争议 南方+ 项仙君 拍摄

19日，在看到南方+客户端关于物业收费新规的报道《物业收费新规实施在即，多少公司还在“装睡”？》后，黄埔区金融街融穗御府小区很多业主向记者投诉，说物业公司为了多收管理费，故意把车位数报少（《通知》规定1000个以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000个以上泊位最高不超过80元/月），大家想要一个说法。

据业主代表谭先生介绍，2015年开发区规划局给小区的规划里，就明确同意配建机动停车位1043个，实际停车也超过1000了，但物业经理拿出小区部分楼栋的规划验收合格证，合格证显示只有951个泊位，企图不降低管理费。但实际还有100左右的地上泊位，物业经理为什么不承认这些地上泊位？而且，业主们对车库的管理也极为不满，地面破损五六年了，今年只是简单用水泥抹涂，环屏漆都不刷；车库墙体漏水，也不维修；车库墙体脱落，也不维修；车库门禁坏了两年，也不维修，全世界的人都可以随意进出；车库地面脏乱差的，灰尘太多，大家认为根本不值管理费。

车位以验收为准

负责管理该小区物业的是北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司广州分公司，该公司经理张先生对记者解释，争议发生后，经咨询住建部门，以及参加广州市住建局组织的关于《通知》的相关知识培训，上面答复车位泊位数以规划部门规划验收意见书为准，规划部门能够出具验收书是以广州市城乡规划程序规定来执行的，只要规划部门验收合格证能够反映相关数据，都是符合政策要求的。验收显示融穗御府小区汽车泊位951个，低于1000个，现在120元/月的标准就不用调整。公司已在物业服务中心门口公告栏公示以上建设规划验收合格证及附件验收明细表，以备业主查看。至于车库状况不善，张经理承认开发商移交时的原始状态就不好，没打地平漆，坑坑洼洼的，电动车乱停，现在只能清洗修补地面尽力维护。

附件有说明

记者了解到，早在12月8日，广州市住建局已经就规范物业服务收费举办过专题普法培训，并请市发改委解读《通知》。20日，发改部门明确告诉记者，《通知》附件3已明确：1.住宅配建车位泊位数原则上以规自部门规划验收(规划意见书或规划验收合格证)的车位泊位数为准。尚未规划验收的，暂按《建设工程规划许可证》明确的配建车位数计算。在竣工验收后，普通住宅配建车位前期物业服务收费多退少补。2.物业服务企业应主动公开普通住宅配建车位泊位数。业主有权向物业服务企业查询相关资料。3.普通住宅交付使用之后，经业主共同决定普通住宅配套自有车位前期物业服务收费标准的，可在本指导价范围外另行约定。

趁机提价？没门！

一些业主反映，他们小区物业看到车位管理费还没达到120元/月和80元/月的价格，就酝酿提价。发改部门相关人员明确告诉记者，这是对《通知》的误读。上面的价格是最高限价，不是指定价格。《通知》第二十条明确规定，普通住宅交付使用之后，业主或物业服务人需要对普通住宅配宅配套自有产权车位前期物业服务收费标准进行调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定执行，即需要面积与人数占三分之二以上的业主表决同意，调整价格之前需先审计，再公示。

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物业收费新规实施在即，多少公司还在“装睡”？

还有不到两个星期，广州市《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（以下称《通知》）就将实行。但记者调查发现，目前已宣布降费的物业公司屈指可数，大部分还在“装睡”。

万科、时代已通知降价

万科山景城已宣布调整车位管理费。

根据《通知》，本次对物业的最大调整其实是降低了车位管理费：普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费，根据配建的车位泊位数规模不同，1000个以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000个以上泊位最高不超过80元/月。

但根据记者实地走访，超过这个标准的小区比比皆是。

广州枫叶路的某小区，只有几百个车位，水泥地面上到处都是坑坑洼洼的，业主意见很大，但多年来收费一直是150元/月。记者向物业公司询问什么时候调整价格？公司主管回复说目前没有收到政府通知，也没有调价的计划。在越秀、荔湾等多个小区，也有业主反映他们的车位收费明显高于以上标准，但至今毫无动静。

从记者收集到的信息看，目前反应最快的只有黄埔区。12月17日，广州市万科物业服务有限公司万科山景园物业服务中心宣布，对山景园产权车位服务费进行调整，即从之前的120元/月，调整到80元/月，业主若预交了2024年之后的管理费，超出标准部分自动预存为后续月份费用，新标准从明年元旦之后实行。17日、18日两天按此标准发布通知的还有万科幸福悦花园、万科金色梦想、万科东荟城，另外，时代地产的时代物业管理有限公司也在12月15日宣布，从2024年1月1日起，将时代春树里小区之前的车位管理费从150元/月调整为80元/月，这些发出公告的小区基本集中在黄埔区。在广州其他区目前公开宣布的不多，只有康景物业也在12月14日宣布将南沙珠江湾小区的车位管理费下调为80元/月。

部分物业的调费通知。

万物云广州公司有关负责人告诉记者，公司积极响应政策，自2024年1月1日起对部分项目产权车位服务费进行调整，所有项目将严格按照《通知》要求落实收费标准。万科山景园物业服务中心幸福驿站的员工告诉记者，目前调整的是车位管理费，而山景园住宅物业的收费标准还是不变，虽然超过了2.8元/㎡，但经过了市场监管局的批准，并出示了批准文件。

物业服务质量始终是槽点

对于大家关心的住宅物业费问题，《通知》提出，物业服务分为一级至五级（一级为最高等级），根据是否有电梯，划分不同的收费标准，最高不超过2.8元/㎡。新规还提出了三种情形可依法超出2.8元/㎡的物业服务收费，称之为超一级物业服务收费，但要建立前期物业服务收费审批信用承诺制度及事后监督；如约定的前期物业服务标准达不到建设单位申报承诺的服务标准，有管理权限的价格主管部门可以认定建设单位未履行相关信用承诺，将相关信用信息推送 “信用广州”网站向社会公示，并依法撤销超一级前期物业服务收费的决定。

物业的划级标准。

记者注意到，《通知》中对物业的分级标准有五个方面，十分清晰，但采访中，业主们普遍不满意。反映最强烈的是物业服务“货不对板”的问题：家庭维修、小区安全、电动车管理等都倍遭诟病。根据房地产大数据运营商中指研究院近期发布的《2023广州市物业管理行业发展研究报告》显示：今年6月，广州市的物业服务费均价为2.74元/㎡/月，这个价格已经贴近最高收费标准了。而根据中指院的报告，广州544个星级物业，只有271个达到合格标准，相当于有一半的物业，服务都不达标！

数据来自中指研究院。

很多业主们还认为，物业费只应涵盖公共面积不应该包括自家的套内面积，因为这完全是自己购买并自行管理的，维修也都有付费，《通知》不应支持物业公司收取这部分费用。

拒不调整将予处罚

广州市12345政务热线通过天河区发改局对记者回复说，一些物业公司推托说没有收到通知所以没准备调费的说法是荒谬的，因为一个月前市里就通过官网和媒体广泛宣传了，不会专门一家家通知，新规发出后从明年就必须实行；这个新规在住宅物业方面主要是针对房子在交付之前的前期物业，在交付后如果物业收费没有达到承诺的标准，从明年开始住建部门将在每五年一次的审核中予以调降，这在以前是没有的；而对车位管理费则不管是之前收多少，从明年开始车位管理费最高限价不能超过120元/月和80元/月两个标准。如果不予执行，那么住建作为物业管理部门可以在接到投诉后责令整改和处罚，如果涉及乱收费，业主也可以向市场监管部门投诉，由他们进行处罚。至于广大业主反映的不应收取套内面积管理费的诉求，这属于上级政策制定者的事权。

广州市社科院高级研究员彭澎认为，如果《通知》起草过程民主、科学，条款合理，那么就应该抓落实。他建议，对各小区物业的级别应该统一全部公布，让大家知晓，以便对照检查。违规者，可以举报，属实就要处罚。这样，才不至于形同虚设。

南方+记者 项仙君