12月1日，佛山市中级人民法院（下称“佛山中院”）对外发布《房屋买卖合同纠纷案件审判白皮书（2019-2022）》及十大典型案例，分析佛山法院2019-2022年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况，总结纠纷常见问题及裁判规则，梳理房屋交易及相关环节存在的法律风险，并提出对策与建议，以期发挥司法裁判对市场的规范和引导作用，为佛山经济社会高质量发展贡献智慧与力量。

预售合同、二手房买卖纠纷占比超八成

白皮书显示，2019年至2022年，佛山法院共受理房屋买卖合同纠纷案件23359件，审结23482件。四年间，受房地产市场行情变化等因素影响，房屋成交量下降，全市法院新收房屋买卖合同纠纷案件呈逐年下降趋势，且下降幅度大。

白皮书指出，房屋买卖合同纠纷案件数量区域分布差异较大，南海、顺德毗邻广州，经济总量大、人口多，房屋交易市场活跃，从五区法院新收案件数量上来看，2019年至2022年，南海法院和顺德法院案件数占比六成以上。

白皮书显示，新收案件大多数集中在商品房预售合同纠纷、二手房屋买卖合同纠纷，占比超八成。四年间，在新收案件数量整体下降的情况下，只有商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷案件呈递增趋势。

此外，白皮书还对房屋买卖合同纠纷主要类型案件和案件特点进行了梳理。其中，商品房预售合同纠纷呈现纠纷占比大、群体性纠纷多以及格式条款引发争议较多等特点；商品房预约合同纠纷的起诉主体多为购房者；二手房买卖合同纠纷产生的原因则复杂多样，有双方对提前还贷等事项事先约定不明确，出卖人一房二卖、擅自处分公有房屋等多种原因；商品房委托代理销售合同纠纷呈现数量增加迅速、争议事实理由单一、结佣条件复杂等特点；农村房屋买卖合同纠纷的数量不多且多数合同为无效合同。

多点发力提升审判质效

白皮书显示，近年来，佛山法院聚焦“实”字强效果，把握“准”字重指导，突出“广”字显担当，推动涉房屋买卖合同纠纷案件的审判工作取得实质成效。

“内外”兼修，聚焦“实”字，不断提高审判能力，审判质量和实质解纷效果充分突显。坚持问题导向，成立专项调研小组深抓问题根源，形成调研成果30余份；坚持目标导向，妥善处理一批重大疑难案件，以个案示范处理带动同类批量案件的高效解决，达到“处理一批、治理一片”的良好社会效果；坚持效果导向，定期召开案例选编会，向社会公开典型案例超50个，发挥司法审判的规制指引功能。

“上下”同频，把握“准”字，切实发挥指导作用，两级法院协同共进。市法院充分发挥对上联络、对下指导、统筹协调的职责作用。同时，畅通两级法院精准沟通渠道，组建调研小组与基层法院调研指导，沟通审判思路，通过“审判长挂点联络机制”，针对重大、疑难、敏感、风险案件及时会商、研判，提高风险抵御能力和为民服务水平。

“点面”结合，突出“广”字，积极融入发展大局，司法服务高质量发展水平有效提升。通过设立涉房地产纠纷诉调对接工作室、打造特邀调解员专家库、设立专业特邀调解员联络办公室等形式，推动基层房地产纠纷调解指导常态化。坚持能动司法，对审判过程中发现的潜在社会风险，向相关部门发出17份司法建议。此外，加强府院联动，凝聚行政部门、行业协会等多方力量，着力联动治理解纷。

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■十大典型案例

案例一：黄某与某教育公司、某房地产顾问公司房屋买卖合同纠纷——出卖人与中介机构隐瞒房屋交易重大信息构成共同欺诈。

案例二：刘某与某房地产公司及某银行商品房预售合同纠纷——合同因开发商原因解除，购房者对剩余贷款本息不承担清偿责任。

案例三：陈某与某置业公司商品房预约合同纠纷——判断定金还是诚意金，须依据签约双方的意思表示而定。

案例四：冯某与某投资发展公司商品房预售合同纠纷——开发商未履行通知买受人接受商品房义务致使逾期交付的应承担违约责任。

案例五：莫某与某置业公司商品房预售合同纠纷——不正当加重购房者责任的格式条款无效。

案例六：某房产公司与刘某商品房预售合同纠纷——合同解除后，买受人应协助出卖人办理网签备案注销手续。

案例七：陈某与某房地产公司商品房预售合同纠纷——开发商将购房款汇入非监管账户造成逾期交付的，应承担逾期交付违约责任。

案例八：李某与某置业公司商品房预售合同纠纷——商品房销售由预售转为现售导致预售合同无法履行，购房者有权解除合同。

案例九：张某等人与某置业公司商品房预售合同系列纠纷——合同明确房屋办公用途的，购房者以商改住为由诉请解除合同的不予支持。

案例十：梁某与某房地产公司合同纠纷案——众筹资金成立房地产公司开发建设项目并根据投资额取得项目对应房产，其法律关系应认定为合作开发房地产合同关系。

南方+记者  唐梦

通讯员 佛法宣