现实中，很多物业公司往往忘记了自己只是受业主委托来提供物业服务的，反而把自己当成了小区的管理者。很多物业公司在没有征求业主意见的情况下，就随意在小区公共场所增设经营项目，或者提高收费标准。

辛省志

责任编辑 | 陈斌

据《潇湘晨报》报道，长沙一市民反映，他们住宅小区的电梯里，三面都贴了“上门按摩”的广告，广告画面和广告语都非常“露骨”，令人不适，还引起了小朋友的好奇，引起业主担心。在业主投诉后，物业撤掉了两块广告，剩下的一块广告看起来比较正常，但是扫描广告上的二维码后，仍然是大量性感“理疗师”的页面。

对于这些打擦边球的广告，物业公司工作人员表示，业主如果觉得广告有问题，就需要提供是违规广告的证据，违不违规是政府说了算。这一事件迅速引发热议，也不禁令人思考：是不是只要不“违规”，就什么广告都可以放？小区里投放什么广告，业主有没有发言权？更进一步，小区广告收入属于谁？应该怎么分配？

这些问题，在法律上其实都是很明确的。民法典第271条规定，业主对建筑物“专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《物业管理条例》也规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。而电梯、公共活动场地等都属于小区的业主共有部分。在一些小区，停车场是利用业主共有的道路、场地等建成的，也属于业主共有。这些共有部分既然由业主共有，业主自然也应该有决定如何使用的权利。

按照法律规定，小区电梯等公共位置能不能用于广告投放，是业主共同决定的事项，需要业主投票决定。如果业主表决同意投放广告，也可以授权物业公司来进行具体的运营工作，毕竟不大可能对每个广告是不是能投都由业主们投票。但是，即使物业公司获得了经营广告位的授权，也不能为所欲为，在决定什么广告可以接受投放时，应该考虑业主的看法和感受，对多数业主认为不妥的广告，应该尽快撤除。

解决了能不能经营的问题，接下来就是经营收入归谁所有，如何分配使用。在一些小区，利用业主共有部分进行经营，所获得的收入不菲。《钱江晚报》曾经报道，杭州一个15栋住宅楼的小区，每年经营性收入在100万元左右，还有小区每年收入400多万元。电梯、出入口、车库等处的广告是小区收入的一个重要来源，除此之外，还有停车费、经营用房租金、场地租金等。小区里的快递柜、自助贩卖机等都需要缴纳租金，有些小区甚至连电信运营商在小区设置基站也要收取入场费。

这些经营收入，自然也应该归业主共有。根据物业管理条例的规定，这些经营性收入应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定来使用。

但现实中，很多物业公司往往忘记了自己只是受业主委托来提供物业服务的，反而把自己当成了小区的管理者。很多物业公司在没有征求业主意见的情况下，就随意在小区公共场所增设经营项目，或者提高收费标准。前段时间，南京就有多个小区的物业公司未经业主同意，就在电梯里安装电子广告牌。此前，也有小区物业未经业主同意就增设快递柜、外卖柜等。物业公司随意调涨小区停车费引起的纠纷，更是在各地都不时出现。

除了在共有部分是否经营、如何经营的问题上不尊重业主权利，很多小区的经营性收入到底有多少，也是一笔糊涂账。有些物业公司每年公布经营性收入，但也只是公布一个总额，最多分成停车费、广告位租金等几个大项，至于每笔收入的明细，少有公布，当然也很少有业主去细究。这就给物业公司的操作留下了很大的空间。有些物业公司，把小区内业主共有的经营用房低价出租给自己的关联公司，关联公司在小区里发布广告甚至都不收钱，但对没有关系的公司，收费甚至会高于市场价格。更关键的，有些收入可能直接进了物业公司的腰包，而没有作为小区公共的经营性收入。

小区物业管理纠纷不断，根源在于物业公司越俎代庖，把自己当成了小区的主人、业主的管理者。解决问题的根本，在于落实小区业主的自治权，让业主真正拥有选择物业公司的权利，才能让物业公司真正转变角色，成为全体业主的服务者。

校对：胡晓