南海里水逢涌村最近备受关注。11月24日，逢涌村腾退项目的第三期改造项目进行拆迁，作为南海首个运用“地券+房券+绿券”组合于一体改造的项目，该项目自然吸引各方关注。

能拿下“全区首个”的背后是全域土地综合整治“里水样本”的持续推进。自2022年南海区推出“三券”政策以来，里水抢抓机遇，聚力破题腾退难题，多项工作创下全区第一。例如，首发镇级地券、房券实施细则，首批斩获南海“绿券”凭证，打造出首个集地券、绿券、房券于一体的腾退项目等。

“我们当时经过两个多月的反复论证，最终找到了‘ 三券’落地的‘里水路径’。”里水镇副镇长杜柏盛说，“里水样本”的关键在于创新提出地券、绿券指标利益分配机制，出台镇级地券、房券实施细则。

华穗耘谷4个月复耕800多亩土地。

“三券”政策带动集体收益增长7倍

驱车从桂和路向北出发，经过逢涌大桥后，很快就来到逢涌村所在区域，这里邻近广州花都区，乘着改革开放的东风，此前工业飞速发展，建有和桂工业园，目前有厂企250多家。

逢涌村腾退项目改造前航拍图。

“虽然经济发展早，但是也造成了土地利用碎片化，收益低，安全隐患大等问题。”里水镇逢涌村党委书记邹庆祥说，比如 此次进行拆迁的三期房券项目就是在象岗山腰，早期村集体将土地以较低价格出租给企业使用，但十几年过去了，地块收益低，安全隐患大，也影响了周边生态环境。

如何改造成为摆在村集体面前的一件大事。

转折点出现在2022年，南海获批成为广东省唯一以县域为实施单元的“全域土地综合整治省级试点”，并创新出台地券、房券、绿券政策。“当时得知区、镇出台了‘三券’政策，我们就挖掘了355亩腾退区。”邹庆祥说，作为里水镇第一个由村集体出资开展的绿券项目，逢涌得到镇的支持和奖励，获得了75亩建设用地指标。

项目在推进过程中并非没有质疑，诸如“好好的厂房为什么要拆来种草？”“这座山已经光秃秃很多年，不可能再复绿了，花多少钱都不够啊”等村民声音不断。

“其实村民的初心跟我们实施腾退复垦复绿的目的是一样的，都是为了过上更幸福的生活，为了村集体能够发展得更好。”邹庆祥说，通过解释好政策，计算好收益，同时直观地摆数据出来，从而让村民理解了项目改造的必要性。最终，项目在村民大会表决，以超90%的同意率高票通过。

如今，该项目通过腾退复垦和绿美工程，生态环境变美了，安全隐患消除了，经济收益提升了，逢涌村民获得了合法物业可以保障持续性收入，从原本的每年不足50万元翻了7倍多，提升到每年360万元。

平衡各方利益，算好腾退“三盘帐”

逢涌村腾退项目是里水镇也是南海区首个集地券、绿券、房券于一体的腾退项目，但“里水样本”并不止于此。记者了解到，在“三券”政策加持下，里水突击队主动出击，聚力破题腾退难题，多项工作创下全区第一。例如，首发镇级地券、房券实施细则，首批斩获南海“绿券”凭证，打造出首个集地券、绿券、房券于一体的腾退项目等。

逢涌村三期房券项目集体收益增长7倍。

截至目前，里水已累计完成低效建设用地腾退1165亩，获得建设用地指标329亩，有望于年底集齐4张绿券、2张地券、1张房券，成为南海获得三券凭证最多的镇街之一。

腾退“里水样本”为何能快速推进？“平衡好各方利益尤为关键。”杜柏盛一语道出了重点。他说，里水首创指标利益平衡机制，在全区率先出台《里水镇地券、房券管理实施细则》，破解掣肘项目推进最突出的资金问题。

政策明确，将拆旧腾退获得的用地指标，按镇政府、土地所有权人2:8比例分配，将八成指标给腾退主体， 以三券指标调动腾退主体积极性，由腾退主体出资复垦复绿。此举既解决了财政资金紧张的问题，又极大地调动了公资、村社的积极性，形成“政府统筹、公资带头、集体参与”的格局，为腾退工作打开新局面。

在这过程中，如何帮村居算好腾退工作“三盘账” 即经济账、生态账、安全账，是调动村民积极性的又一关键抓手。

杜柏盛说，算好“经济账”，就是将拆旧、建新地块收益进行对比，拆旧建新，不仅能获得用地指标，而且新地块收益是原地块收益的数倍，原有地块的权属依然归村所有，一举数得。

算好“生态账”，就是让村民看见腾退后村居生态环境的改善，开门见绿、推窗见花，居住环境更加宜居宜人。例如，逢涌村开展建设用地腾退工作后， 白天鸟叫声、晚上虫叫声多了，工厂排污和异味少了，逢涌村附近村民交口称赞。

算好“安全账”则是让村民看到，以前老旧、低矮村居厂房在电网、消防设施等方面，已经跟不上企业生产需 求了，安全事故频发，而只有腾退低效建设用地才能彻底解决问题。

全域土地综合整治工作成效显著

如今，里水镇通过主动摸查腾退地块，形成腾退底账，充分挖潜，树立标杆，逐渐形成“里水样本”。

记者了解到，在逢涌村低效建设用地腾退复垦复绿示范带动下，已经吸引了沙涌、北沙、河村、洲村等多个村居参与，目前共有5个村居约200亩地块正实施复垦复绿，有望于年内再添“三券”。

除了大力鼓励像逢涌村腾退项目这样由村集体出资开展外，里水也在推进公资带头，由镇公有企业带头对金山寺、里湖新城中轴线、沙涌上沙村油库地块进行腾退复垦，形成一套可“复制粘贴”的推进模式，以点带面，推向全镇，带动盘活闲置地块资源。

同时，里水不断创新机制，探索以毛地入市引入社会资本参与腾退，以北沙村鹤暖岗地块腾退项目为试点，激发土地权属人腾退意愿。为进一步解决资金问题，里水还引入金融活水，借助政策性银行融资渠道，利用好农发行300亿元授信额度，将逢涌、沙涌、宏岗产保房项目打包融资，在拓宽资金渠道的同时，亦打通了房券与产保房之间兑换路径，撬动金融活水支持。

不仅是腾退项目，里水全域土地综合整治工作各方面也进展顺利。统计数据显示，过去2年内，里水完成了新增耕地1330亩、集约农用地5117亩，村级工业园综合整治7690亩，村级工业园拆除改造3277亩，连片产业用地整备1968亩，产保房建设22.17万㎡，初步实现了建设用地更加连片集聚、农用地更加整合提质、生态空间更加山清水秀的目标。

值得一提的是，里水还是南海首个完成新增耕地的镇，镇内的华穗耘谷现代农业产业园是佛山首个社会资本投资参与耕地恢复与建设的项目。该项目面积约2000亩，目前已承租1600亩，计划总投资额约5.18亿元。仅用4个月，该项目就完成了788亩新增耕地的任务，建成了符合高质量农业发展需要的农田，完成从“小田”到“大田”的转身。而更为重要的是，该项目为社会资本、村集体共同参与耕地保护提供了探索价值和示范效应。

在工改项目方面，里水同样全面开花，今年全年共启动500亩以上工业区项目5个，占地3000亩。比如，里水沙步工业园此前以连片低矮旧厂房为主，剩余租约年限长，整体改造难度较大。里水通过联合资产集团，主动参与沙步工业园改造，积极与承租方对接沟通，并结合地块实际情况打磨出了符合各方利益平衡的改造方案。

里水镇第一宗物流园升级改造项目“广禾物流园”也已签订《旧厂房改造提升协议》并完成控规调整，目前正在完善用地手续，未来将打造成为智能化、集约化的现代智慧物流园区。

杜柏盛表示，接下来里水将借着全域土地综合整治省级试点的契机，高效推动低效建设用地连片整合、复垦复绿，为“百千万工程”和“绿美广东”建设贡献里水力量。

南方+记者 李慧君 

通讯员 廖玟婷