近年来，为实质化解矛盾纠纷，深化诉源治理和执源治理，防止“因案生案”等诉累发生，广州法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，经过不断探索创新，率先在全国推行在不动产物权变动诉讼中对诉争标的物采取先行查询和控制措施，并出台相关审判意见，有效保证了裁判的公正性和执行的高效性。

案例一

某公司经法院裁定进入破产清算程序，破产管理人发现在近一二年内，公司在欠付大量债务未还的情况下，将公司名下几十套房产出售给他人，并已过户至买房人名下，但均没有直接收到买房人的房款。因此，该公司破产管理人提起诉讼，请求认定公司与买房人之间的交易无效或者予以撤销。在审理该系列案件过程中，为推动矛盾纠纷一次性实质化解，提高裁判的确定性，广州法院率先主动对案涉几十套房屋的现状进行查明，在查明这几十套房产均已经过户到买房人名下之后，法院立即向该公司破产管理人进行释明，并指导该公司破产管理人申请对案涉几十套房产进行保全措施，在该公司破产管理人告知因无经济能力支付保全费和提供担保而无力申请诉讼保全的情况下，法院快速向案涉几十套房屋的买房人发出“物权处分禁止令”，要求其不得在诉讼期间处分案涉房产，有效避免了买房人在诉讼期间擅自处分案涉房产，造成不可逆的损失。

实践探索

当事人因不动产物权的归属和利用发生纠纷提起民事诉讼，诉讼请求涉及不动产物权的确权、过户、分割、转让、交付等可能引起物权权属变动情形的，人民法院应当先行查询该不动产现状，并依法采取必要的控制措施，以保证诉讼程序推进和裁判结果的有效性。

经查询后，发现该物权标的物面临被处分的现实风险，可能导致无法裁判、裁判后无法执行、或者发生衍生诉讼造成诉累的，应当向主张物权权属的一方当事人进行释明，要求其向法院申请对诉争标的物采取查封、扣押等控制措施。如果主张物权权属的一方当事人因客观原因无法申请对该物权标的物采取控制措施的，人民法院认为不采取控制措施可能会造成不可逆转的损失的，可以向该标的物的现有登记权属人和实际控制使用人发出“物权处分禁止令”，责令其在案件审理期间不得处分（包括不得买卖、过户、抵押、赠与、转移控制使用等）诉争的标的物。否则，应当承担赔偿责任，并接受人民法院相应处罚。

案例二

李某起诉某房地产公司，要求其按照双方此前的房屋买卖合同，将案涉房屋产权过户登记至李某名下。广州法院立案后，先行对案涉房产状态进行查询，发现案涉房屋已经被其他法院采取查封措施。法院向李某释明后驳回其起诉，并引导李某向采取查封措施的法院提出异议。

实践探索

当事人对已被其他人民法院采取保全措施的不动产提起物权变动诉讼的，不予受理；已经受理的，或者在诉讼中查询发现诉争的不动产已被其他法院采取保全措施的，应驳回起诉。作出上述不予受理或驳回起诉的同时，应指引当事人依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零二条的规定，向决定采取保全措施的人民法院提起执行异议、执行异议之诉，以保证裁判有效性，避免与其他法院的处分产生冲突，导致裁判执行障碍。

案例三

某经济社将某大型物业出租给王某经营管理，王某欠租，某经济社起诉王某，要求认定租赁合同无效，并收回案涉物业。广州法院在审理过程中查明，王某已将案涉物业分租给几百个承租人使用，部分承租人还存在再次转租或分租情形。法院经审查，案涉租赁合同可能无效，案涉物业面临被收回的问题。因此，法院到案涉物业现场张贴公告，提示承租人和次承租人申报权利、参加诉讼，并要求各承租人和次承租人不得再行处分案涉物业。

实践探索

为一次性解决纠纷，在不动产物权变动诉讼中，对不动产上存在如共有人、代持人、买受人、承租人、共用人、抵押权人、居住权人等其他权利人的，人民法院应通知或公告给予其权利申报期限，视情形依申请或者职权追加其为共同原告或者第三人参加诉讼，一并作出裁判。其他权利人不申请或者无正当理由拒不参加诉讼的，裁判生效后，其以同样理由提起诉讼的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。

目前，广州法院已将以上实践探索举措整理形成审判意见，并在广州两级法院全面推行。在审判意见的指引下，不动产物权变动相关案件的审理更加顺畅，通过一次诉讼即可解决多个矛盾纠纷，有效减少了部分衍生诉讼案件和执行案件。

下一步，广州法院将不断总结工作中的实践经验，对先行查控运行情况进行全面深入的总结分析，为其他类型案件的审理提供更多思路和更好经验，不断创新和发展“枫桥经验”，持续推动矛盾纠纷一次性实质化解，切实提升人民群众的司法获得感。

来 源：广州市中级人民法院、广州市法院新媒体工作室