《看懂楼市》总第36期

深圳楼市刚走过的“金九银十”，是有“认房不认贷”政策加持的两个月。

截止11月1日，深圳9月份、10月份一、二手住宅成交量已披露。数据显示，这两个月一、二手成交合计不足1万套。

那么，今年“金九银十”成色如何？

“金九银十”成色如何？

据深圳市住建局，10月份深圳一手住宅成交2654套，环比+27.84%，同比-20.25%；二手住宅成交2774套，环比+15.58%，同比+60.07%。

至此，深圳交出今年“金九银十”的成绩单。

那么，今年“金九银十”成色如何？通过对比近来年“金九银十”成交总量，即当年九、十月份一、二手住宅成交量总和，可见今年成交量为五年最低；从趋势来看，成交总量已连续四年下行。

具体来看，南方+统计数据显示，2023年“金九银十”成交总量不足1万套，为9904套；实际上，2019年、2020年在交总量均在2万+套，于2021年骤减至1万余套，随后成交总量就在1万套上下徘徊。

由此可见，今年“金九银十”成色不足。

住宅供应持续增加，库存高企

供应增加，成交疲软，致库存高企。

数据显示，今年“金九银十”预售的住宅总房源数达到21295套，比2022年同期增加八成，比2021年同期也高出13%。

成交方面，前述提及的，今年“金九银十”成交不足万套，因此让深圳一手住宅库存停留在近5万套的高位。

从去化速度来看，根据最近12个月平均销售2600套计算，当前去化周期上升到18.8个月，创下近46个月新高。

与此同时，二手住宅方面，其挂盘量持续走高。据深圳市房地产中介协会披露，截止10月30日，全市超过5.8万套住宅挂盘在售。值得留意的是，9月之前深圳全市挂盘房源不足5.3万套，而仅在9至10月份就增加了近5300套房源。同时，5.8万套的挂盘量也创下今年最高纪录；最低为1月份，彼时仅有3.4万套二手房源挂盘。

评估价下降，买家变相增加首付

另外，南方+获悉，近期深圳的二手住宅的银行按揭评估价正在下降，进而减少房贷金额，变相增加买家首付。

南山一位资深房地产中介告诉南方+，影响比较大的是成交价格低于成交参考价的房源，“以前可以按成交参考价评估，现在评估不到了”。

该中介表示，银行一般参考同一小区同类房源的最近的成交价格，因为房源降价成交，因此银行的评估价会随之下降。例如佳兆业前海广场某户型今年上半年还能成交到950-980万/套的房源，现在成交价在900万以内，银行的评估价自然要调整到900万左右。

另据媒体报道，福田区桐林城市广场二手房最近成交的一套54平方米房源，过往银行的评估价普遍在480万元左右，但最近银行的评估价下调至436万元左右。而在罗湖翠竹片区，也有房产中介经理指出，最近许多小区的评估价都有所下调。

有银行个贷经理表示，每套房源的评估价都会不定时动态调整。这一年深圳二手房价格普遍下调，有银行也会顺应房价的变化而调整评估价。

【撰文/制图】冯少文