深圳市民左先生的一次买房遭遇，可能面临“钱房两空”。

2022年4月，左先生通过“亚桐行（深圳）网络科技有限公司”（以下简称“亚桐行公司”）购买其代理的绿景虹湾花园1栋B座某单位，因为是尾盘，其加价67万后支付全款508万购房。

但购房后不久，他却发现该房产因被开发商“抵押”而无法过户，几经与开发商和代理公司沟通，如今过去21个月，他不仅房没有拿到，说好的退款和赔偿也没有拿回。

开发商是否认可有这一交易？左先生称，其支付房款中有200万购房款已经转到绿景地产，另有308万仍在亚桐行公司，而开发商方面目前只愿意在附加条件下退还200万房款。

左先生提供的一份绿景地产和亚桐行公司的销售代理合同还曝光了开发商此类尾盘“加价”销售的细节:开发商与代理公司约定了销售底价与对外价，代理商找到买家后通过转让“认购权益”实现加价销售，开发商将获取溢价七成等。

南方+向绿景地产求证该事件。对此，绿景地产否认与该笔交易有关，截至发稿前，开发商未作正式回复。

左先生也将情况反映到深圳福田住建局，福田住建已组织双方沟通协调，但目前未就退款条件达成一致。

加价67万购房后，房屋被开发商抵押

绿景虹湾项目位于深圳福田，临近地铁9号线梅景站，该项目由深圳市绿景房地产开发有限公司（简称“绿景地产”）开发，项目最早一期于2014年入市预售，当时均价4.7万/㎡。

截至2023年10月26日，绿景虹湾还有部分住宅房源未售。来源深圳市住建局  南方+ 冯少文 制图

到了2022年4月，意向购房的左先生从深圳中原地产中介处获悉，绿景虹湾有“开发商保留单位”，于是他“看房当天就刷了2万诚意金给中原地产”。

随后，深圳中原地产为左先生引荐绿景虹湾销售代理亚桐行公司。2022年4月-5月期间，在亚桐行公司指引下，左先生分别将120万、388万房款分别转入亚桐行公司指定的关某、黄某个人银行账户，合计508万。亚桐行公司为以上款项开出收据。

左先生称，他购买的虹湾花园1栋B座某单位当年备案总价为441万（开发商披露），他当时购买加价67万以总价508万购买。

左先生也一度对于将购房款转到个人银行账户质疑。据其称:亚桐行公司解释，绿景有很多尾盘资产，需要一个专门处理尾盘资产的公司来规避法律风险，在表面上与绿景公司没有任何关系。该公司称，该收款账户为绿景公司法务人员个人账户，账户由绿景公司监管。

交齐全款后，亚桐行公司安排左先生签订《房屋认购权益转让协议》，这份协议本该在后续更换为购房合同。然而，时至2022年5月31日，亚桐行公司却告知:该套房被开发商抵押在光大银行，无法办理过户手续。

左先生与亚桐行公司签订的“房屋认购权益转让协议”  南方+ 冯少文 制图

购房时，左先生查询到房屋状态:未抵押。  南方+ 冯少文 制图

后来长达17个月的时间里，左先生一直与亚桐行公司、绿地地产沟通过户及退款事宜。亚桐行也多次与左先生签订承诺函，承诺过户、退款和赔偿等。时至今日仍未过户、交房，也未退款。

亚桐行公司出具的退房退款承诺函。  南方+ 冯少文 制图

绿景地产愿意部分退款，但买方不接受附加条件

左先生的钱到底去哪了？据左先生所述和提供的转账记录显示，其中至少200万购房款已经转到绿景地产。

据左先生介绍，绿景地产目前愿意退还左先生房款（部分），不过要签协议，协议要求:甲方（指左先生）将对亚桐行公司人民币200万的债权转让给乙方（指绿景地产），甲方同意配合乙方向亚桐公司主张人民币200万元债权。乙方按本协议支付款项后，甲方承诺不再向乙方主张任何权益。

绿景地产拟定的200万退款协议。  南方+ 冯少文 制图

对于开发商要求的放弃权益主张，左先生表示不能接受。

左先生也将情况反映至深圳市福田区住房和建设局，该局回复:绿景虹湾开发企业曾委托亚桐行公司2021年11月13日至2022年3月12日期间独家代理尾盘销售事宜。亚桐行公司在销售绿景虹湾花园1栋B座该单位期间（2022年4-5月，编者注），双方销售代理合同已过期。

该局的回复中还表示，“经过多次沟通协调，我局工作人员找到实际收到你房款的收款人关某，并于7月31日上午在区信访局搭建你与收款人关某沟通协调的平台，协商退款事宜，但是双方未就退款条件达成一致意见。8月28日，经我局再次协调，最终绿景虹湾开发企业也向你提供了明确的退款条件和时间。如后期双方多次协商仍不能达成一致意见，建议通过民事诉讼等法定途径解决相关争议。”

福田住建局回复左先生的函件。  南方+ 冯少文 制图

实际上，尽管绿景地产有否认直接收到左先生购房款，但包括转账记录等材料表明，绿景地产确实收到了来自左先生的200万购房款。前述提到的绿景地产拟定的协议中附有注明该房号的给绿景地产的转账记录。

亚桐行公司转账给绿景地产的部分记录，以及亚桐行公司开具给左先生的部分收据。  南方+ 冯少文 制图

代理协议规定溢价七成归开发商

南方+调查中也获得一份绿景地产和亚桐行科技签订的《绿景虹湾尾盘及皇庭裕玺返迁物业房地产销售代理合同》及其《补充协议》。

绿景地产与亚桐行公司合作合同、协议。  南方+ 冯少文 制图

协议显示，由亚桐行公司代理销售绿景虹湾尾盘及皇庭裕玺返迁物业房地产，并约定了销售底价与对外价格、销售操作流程、溢价佣金及分成等，并附有销售剩余货量及价格表。

其中注明的销售操作流程为：

首先，由亚桐行公司找“可控自然人”认购该批房产，并签署《认购书》，绿景公司配合完成购房手续办理，房号留空；

其次，亚桐行公司到市场寻找买家，由买家与代持人签署认购权益转让协议，同时在银行签署资金监管协议；绿景公司为买家办理认购手续完成购房，并终止“可控自然人”认购流程。

关于分成，亚桐行公司实际销售价格超出底价的溢价部分，扣除整体4%佣金后，双方按7:3比例分成（绿景公司占70%）。

绿景地产与亚桐行公司合作合同、协议中曝光的价格。  南方+ 冯少文 制图

有资深房地产业内人士告诉南方+，绿景地产与亚桐行这类附有加价条件的代理协议，也常被俗称为“喝茶费”协议，近两年在深圳楼市盛行，这种操作中溢价部分由代理中介公司代收，开发商可获分成，而如果这批房源在交易中发生纠纷，则均是代理公司等个人行为引发的，与开发商无关。业内人士坦言，如此操作有较高权限要求，通常需要开发商高层参与。

律师：诉讼维权中建议买方选择继续履行合同

对此，广东华商律师事务所律师周争锋表示，凡是不通过正常的销售渠道购房均有风险，特别是开发商在处理尾盘的时候，可能会委托一些公司或个人对外放盘。

对于这一案例，周争锋指出：

首先，购房者要核实开发商和中介公司之间委托放盘委托书的真实性及期限。开发商委托他人在一定期限内出售房产，购房者有委托书的情况下，买卖合同直接约束到开发商。

第二，即便中介公司有代表开发商出售房子的权利，也要看中介公司和开发商之间是委托的包销关系，还是买卖关系。如双方构成包销关系，则包销费用由开发商承担，购房者无需向中介公司支付佣金。如双方构成买卖关系，则这里面存在两个独立的买卖合同。开发商和买受之间，没有建立真实的买卖关系，该买卖合同只是为了办理登记过户逃税使用的，因此在法律上是无效的。

第三，实际上，从事这样包销或者转售业务的中介公司，基本上都是皮包公司。因此，凡是通过非常交易手段，贪图便宜购买的折扣房，或者说所谓的“人才房”，给完购房款以后，要紧盯着开发商办理网签备案手续，发现不能及时办理网签备案手续的，一定要及时报案。

出现开发商先卖后抵的情况，选择诉讼手段维权时，周争锋认为，一定要选择继续履行，可以请求带押过户，让自己由债权权利人变成物权权利人。买受人变成物权权利人以后，即便是此房产以后拍卖，仍然具有优先购买权，并且还不用交税，相对于其他竞买人来讲具有很大的优势。成为物权权利人以后，能够最大限度的保护自己的合法权益。《民法典》之所以允许带押过户，就考虑到了社会上出现此类情况以后，买受人如何实现利益最大化。

【撰文】冯少文 曾子航

部分图片由受访者提供

南方+ 冯少文 制图