“广州在售楼盘当中2房的户型占比这么低，原来大部分开发商都在主力推3－4房了，而且新货都主要集中在新兴板块……”

“为什么这个项目备案的得房率这么低，售楼广告宣传的实际使用面职却高达100%？难道开发商想‘偷面积’补交付？”

“这个楼盘步行到最近的地铁站起码有5公里，让人诧异的是那个‘最近的’地铁站居然在我公司旁边。这不就告诉我以后得走路上班吗？”

马上登录南方+房向标试用广州置业查询小助手（点击超链接），一键查询广州11区在售商品房项目备案产品类型、实际得房率和地铁步行距离。（温馨提示：数据来自阳光家缘备案和高德、百度地图定位实测，仅供参考，最终以开发商实际交付情况为准）

今年中秋和国庆双节相会给我们贡献了一个“超长”假期，这也成为一二线城市上班族期待已久的置业黄金周。南方日报记者假期开展的专项调研发现，户型、得房率和轨道交通便利程度依然是大城市居民买房首要关注的痛点需求。同时，户型好、实际得房率高、地铁步行距离较短的项目产品，也成为了一众开发商鏖战楼市“金九银十”的硬核指标，一些人气较旺、成交活跃的楼盘莫不是占据了此类优势。

综合来看，广州楼市假期的人气继续上升，但从实际成交数据来看，不同区域和不同板块却出现了“几家欢乐几家愁”的现象。有专家预测，房地产市场的供求关系确实发生了明显变化，板块分化、冷热不均的行情很可能延续到年底。在业绩和回款压力普遍较大的背景下，开发商通过“以价换量”以及其他各种优惠措施来促销的愿望变得更加迫切，给了买方有更大的选择和议价空间。

当然，选择多了看花眼，产品并非越便宜越好。面对开发商“放量推货”，住房消费者如何在交易谈判取得更大优势，在避免“踩坑”的同时以更低的价格买到心宜的房子？10月19日，南方日报南方产业智库依据近期广州阳光家缘网公布的房地产开发商项目备案数据以及高德和百度地图的实际定位测量数据，从户型、预测总面积、实际得房率、最近地铁站步行距离等多个维度对广州近300个楼盘推出的840多个待售产品进行大数据分析，并专门在南方+客户端房产频道和房向标平台上线了一组广州置业查询小助手，希望成为刚需和改善型需求群体置业的实用查询工具。

今年长假广州楼市待售产品出现了哪些新趋势和新特点？南方产业智库结合开发商的推新情况以及产品实际得房率和轨道交通便利情况，为广大读者作一深度解读。

看区域

新兴城区依然是“大货仓”，三四房成角力重点

根据南方产业智库对纳入第一期专项调研范围的近300个楼盘项目中的840多个待售产品的大数据分析发现，增城、南沙、白云、花都四个区黄金周待售项目最多，分别达到87、47、39、39个，在11区总数中占比分别为29.90%、16.15%、13.40%、13.40%，而四个区的待售产品分别达到194、141、116、115个，占比分别为22.93%、16.67%、13.71%、13.59%。同时，黄埔、番禺、天河、海珠处在第二阵营，待售项目分别达到21、19、12、13个，占比分别为7.22%、6.53%、4.12%、4.44%；待售产品分别有57、44、46、54个，占比分别为6.74%、5.20%、5.44%、6.38%。此外，荔湾、从化、越秀是11个区推新较少的区域，待售项目分别为9、6、1个，占比分别为3.07%、2.06%、0.34%；待售产品分别为50、18、6个，占比分别为5.91、2.13%、0.71%。

尽管开发商向市场实际开放展示的项目比上述数据多，但从备案情况来看，增城、南沙、花都等新兴城区仍然是广州“金九银十”的主力货仓，吸引了万科、中建、华润置地、金地、越秀、碧桂园、时代、敏捷等一大批实力开发商抢滩。近年来，随着产业、商业、医疗、教育、环境等配套设施都渐趋完善，以价格“亲民”为特点的新兴城区逐步成为广州新市民以及年轻刚需一族置业的热点板块。除此以外，白云、番禺、黄埔等中心城区的供应比较稳定，由于通勤时间短、配套完善，一直是市场角力的焦点，尤其是番禺和白云，今年黄金周发力明显，成交也相对活跃。

从户型来看，在840多个待售产品中，3房占比最多，达到了43.38%。其次是4房，占比27.07%；排名第三是2房，占比20.45%；5房以上以及复式和别墅产品相对不多，占比也达到了6.74%；而1房最少，占比仅为2.13%。尽管从广州已备案的在售住房产品预测总面积结构及占比来看，100－150㎡产品数量仍最多，达410个，占比达48.5%；而＜100㎡的329个，占比38.9%；151－300㎡和300㎡＜的分别为97个和11个，分别占比为11.5%、1.3%。但是，综合来看，随着行业转型升级的加快以及一线城市居民对品质生活需求的提升，改善型房源已经成为广州楼市角力重点，特别是一些区位优势明显、交通便利、户型宽敞和设计兼顾实用和潮流时尚的房源，已经成为代表市场新风向的热门产品。

不过，不同区域主力产品也有所差异。在寸土寸金的天河区和海珠区，主要是大户型产品，4房户型占比最多，其次是3房产品。天河区5房及以上户型产品数量排名第三。其他几个区户型最普遍的是三房产品，且基本占比都接近或超过一半，比如荔湾区3房产品数量占比约54%，白云区占比约46%，花都区占比约50%。

看产品

平均得房率超八成，开发商花式“偷面积”

除了区域和户型以外，房子的实际得房率也成为置业者日益关注的首要核心指标。今年以来“公摊刺客”屡上热搜，相关话题如“公摊面积为何不能取消”“取消公摊面积合理吗”“女子买69平公寓37平是公摊”等话题接连上热搜，这背后是置业者对开发商交付产品实用面积与宣传所说的建筑面积差异较大的不满。

广州的开发商推出的新产品要取得预售许可证，必须将待售产品的预测总面积和预测套内面积进行备案。南方产业智库通过对阳光家缘网公开的备案数据分析发现，广州待售的新房产品在得房率方面表现比较优秀，此次根据备案数据统计的840多个户型产品得房率平均值达到了80.17%。由于越秀区没有获得数据，10个区当中平均得房率最高是天河区，达到了82.38%；其次是白云、南沙、黄埔、增城、从化五个区，平均得房率均超过了79%；紧接是花都和荔湾区，平均得房率分别为78.7%和78.47%；番禺和海珠区平均得房率相对较低，分别为77.92%、76.96%。

总的来说，得房率在70%—80%和80%—90%区间的产品数量最多，分别为524个、291个；其次是90—100%，共19个；最后是60%—70%的，数量仅7个。值得一提的是，在广州待售项目中，有4个项目平均得房率低于70%，为保利四季和颂、中国铁建海悦国际、时代云港、岭南星河·荣誉。

当然，这只是备案数据，也有开发商销售的房子实际面积会比备案高一些。比如龙湖御湖境项目，从备案数据来看得房率仅八成左右，但销售宣传其实际使用率超95%；越秀公交天悦云山府备案数据算出得房率约83%，但现场销售介绍其使用率超过90%；保利领秀海产品备案得房率八成左右，但销售却声称其实际使用率达到91%。

记者调查发现，在容积率不变的情况下，开发商一般会采取“偷面积”的手段来弥补备案得房率不高的短板。比如广州城投·禧悦府主推建面约89—146平方米的“N+1”高拓户型；广州城投•领南府首推产品也均为全南向的“N+1”户型，均属于此类做法。

值得提醒的是，所谓“偷面积”，实质就是开发商利用规则打擦边球，利用商品住宅现行的建筑设计规范，减少房屋法定测量建筑面积的行为。这样做可帮助开发商减少土地出让金、税负，增加营销噱头，提高销售价格，加快产品去化速度。如飘窗改落地，阳台改卧室，采光井、结构板变为卧室、餐厅，设备平台、花池改阳台和入户花园等。名为多出来的赠送面积，实为不被法律认可的“灰色空间”，虽然有些是出于“好意”，但由于套路多，容易产生买卖纠纷。一旦涉及违规建设等问题，还会给日后的居住造成不必要的麻烦。

看交通

地铁平均步行距离500米以内的产品仅占一成

便利的交通条件、快捷的通勤方式，一直是大城市上班族选择居住地方的首要考量因素。一些靠近地铁等轨道交通站点开发的TOD楼盘，往往成为热销市场的明星产品。

根据《2022广州市交通发展年度报告》显示，广州地铁日均客运量646万人次居全国第一，“轨道上的大湾区”正越来越深度融入到市民的日常生活中。去年，南方产业智库、南方+客户端曾发布系列广州轨道便利指数报告，以正在运营或在建的轨道交通站点为锚点，通过步行距离、驾车接驳时间、公交接驳时间、骑行接驳时间和步行用时等指标，对广州市近百个重点楼盘的交通便利程度进行梳理分析，为广州市民提供可靠的置业指南。

此次南方产业智库发布的广州在售楼盘查询工具，借助高德和百度地图等定位测量工具，再次收集广州近300个在售项目的最近轨道交通站点及距离数据，以项目步行到达最近地铁站点的距离单一指标为衡量标准，来直观呈现项目的轨道交通便利程度。

数据显示，在840多个待售产品当中，步行到达地铁站点的距离小于500米的户型产品数量仅有118个，在待售产品总数中占比13.93%，即仅为一成的产品步行到达地铁站时间在8分钟左右；步行到达地铁站点的距离在1000米以内间的户型产品数量一共有269个，占比31.76%，即约有三成的产品属于“地铁盘”，步行15分钟以内可以乘坐地铁，通勤便利；而步行到达地铁站点的距离超过1000米的户型产品数量有578个，占比68.24%，即有超过六成的产品步行到地铁站要15分钟以上的时间，其中还有379个产品步行到达地铁站点的距离超过2000米，占比44.75%，即近半数的产品步行超过半小时才能接驳地铁，出行并不算便利。

从广州的11个区来看，可以发现越秀区、荔湾区及海珠区的住宅项目步行到达地铁站点的平均距离更近，分别是493米、863米与918米，这主要得益于老城区地铁建设更为健全，线路更为密集。

有数据显示，当轨道交通网线密度达到1.3公里/平方公里以上时，区域内基本可以实现步行10-15分钟到达车站，在这些区域置业也更为便利。根据今年年初发布的《广州城市轨道交通及区域协同发展报告》显示，当前广州地铁密度0.08公里/平方公里，万人拥有地铁里程数0.32公里。要想每个区域都实现更便利的通勤，广州的轨道交通还有待进一步完善。

据规划，2035年广州市常住人口规模约2000万人，建成约2000公里的轨道网络，预计线路密度增加240.56%，达0.27公里/平方公里，万人拥有地铁里程数增加至1公里，约增长216.88%。预计，未来随着广州市地铁线路的建设，住宅产品的轨道交通便利指数会不断提升。

温馨提示

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【监制】陈韩晖

【产品策划】冯善书

【数据统筹】周中雨

【图表分析】冯善书

【报告解读】周中雨 柴亚娟

【图表美编】郜瞳

【综合运营】唐红兵

【海报设计】吴颖岚 谭唯

【出品】南方产业智库

【数据来源】广州阳光家缘网 高德地图 百度地图等