10月10日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市直管房租赁管理办法的通知》（下称《通知》），规范全市直管房租赁管理，以期在发挥直管房社会保障效用的同时，实现资产保值增值和有效配置。

广州市直管房数量较大，情况复杂，主要分布在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区，随着时代发展，直管房管理工作出现了新的情况、新的变化、新的目标，本次《通知》明确了相关部门的职责划分和住宅承租条件，规范了非住宅的租赁行为，主张直管房遵循历史租住用途，鼓励已腾退的直管房用作保障房使用。

《通知》自印发之日起施行，有效期5年。

明确直管房租赁申请条件

《通知》所称直管房指的是在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区范围内，由市、区两级住建房管部门管理的直管公产、经租产、代管产、托管产等类别的房屋。广州市对于直管房管理本着遵循尊重历史、规范管理、合理利用的原则。

《通知》指出，广州市直管房住宅主要用于历史租户的居住使用。对因租户腾退等原因空置的住宅，可用于公共租赁住房、保障性租赁住房、移交国有企业市场化运营等用途。

承租直管房住宅原则上以家庭为单位，由一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为承租人，并将其配偶、未成年子女及其他同住同户籍的近亲属申报为共同居住的家庭成员。近亲属因就学、服兵役等原因暂时不与承租人同住同户籍的，仍可视为共同居住的家庭成员。

承租直管房住宅应同时满足以下条件：

（一）承租人具有广州户籍，但本办法施行前已是直管房承租人的除外；

（二）承租人及共同居住的家庭成员在本市范围内无自有产权住宅或自有产权住宅家庭人均建筑面积不足15平方米；

（三）承租人及共同居住的家庭成员在本市范围内未享受过购买共有产权住房、解困房、安居房、经济适用住房、拆迁安置新社区住房、落实侨房政策专用房等购房优惠政策；

（四）承租人及共同居住的家庭成员在本市范围内未享受广州市公共租赁住房保障（含住房和补贴），未承租总使用面积30平方米及以上、家庭人均建筑面积15平方米及以上（或使用面积12平方米及以上）的其他公房住宅。

历史上承租人因夫妻双方房改面积未达标而补租直管房的，或因公私混合无法独立使用，私房住户承租直管房部位的，不受本条规定的限制。

单位承租住宅应适时变更为实际承租人

针对已以单位名义承租的直管房住宅，《通知》规定，在其租赁期满后，原则上应改由实际使用人承租。存在以下情形的，可以继续以单位名义承租：

（一）因应急安置、信访维稳等特殊原因，或因公检法、纪检、巡察、审计、国安等特殊性质工作，需要以单位名义承租的；

（二）因征拆、拨用等历史遗留问题，需要以单位名义承租的；

（三）有国家、省、市政策文件明确规定的。

有下列情况之一，经直管房具体管理部门核实住宅由承租人实际居住且无违反租赁合同约定、直管房相关管理规定的情形，符合直管房承租资格条件的，经承租人和共同居住的家庭成员协商一致后共同申请，可按程序办理承租人变更手续：

（一）承租人调离本市或出国定居要求改为共同居住的家庭成员承租的；

（二）承租人夫妻双方离婚后更改为对方承租的；

（三）承租人承租的住房因城市建设拆迁、征收由项目单位分户（套）安置的，可以办理分户变更手续；

（四）其他有合理理由需办理变更的。

承租人死亡或失去民事行为能力的，共同居住的家庭成员可共同推荐一名符合直管房承租资格条件的成员为该房屋的新承租人。

单位承租的住宅改由实际居住人员承租的，由单位和实际居住人员书面申请，并提供实际居住人及家庭成员的相关资料，实际居住人员符合本办法规定的直管房住宅承租条件的，可按程序办理承租人变更手续。

可申请调换房屋，按公房租金计租

《通知》支持直管房住宅承租人之间自愿协商，无违反租赁合同约定、直管房相关管理规定的情形，可共同申请互相调换房屋。由个人承租的直管房住宅，按广州市公房住宅租金标准计租。此外，以单位名义承租的住宅房屋执行以下租金标准：

（一）承租单位可以证明由固定实际使用人连续使用一年以上的，结合该实际使用人情况，按广州市公房住宅租金标准计租；

（二）无固定实际使用人的周转房，行政事业单位按广州市公房住宅租金标准成本租金均价计收租金，成本租金高于广州市最新公布的房屋租金参考价的，可以按广州市最新公布的房屋租金参考价计收租金。非行政事业单位按广州市最新公布的房屋租金参考价或市场评估价计租。

《通知》明确，直管房非住宅出租应按照“公开、公平、公正”的要求实行公开招租，规划用途为住宅实际用途为非住宅的直管房，可按“一户一策”原则由直管房具体管理部门制定方案报区政府确定是否公开招租。

直管房非住宅公开招租应当按最新公布的房屋租金参考价或以有资质的社会评估机构出具的评估价作为公开招租的标底价。经公开招租后流标的，可按不超过20%的幅度下调前次标底价继续招租。如下调幅度达到20%仍招租不成功的，由出租方委托新的有资质的评估机构对出租的物业重新进行评估，并按以上程序重新进行招租。

直管房非住宅可定向租赁

《通知》规定，直管房非住宅存在下列情形的可以定向租赁：

（一）行政事业单位符合国家、省、市关于政府办公用房标准的相关要求，按程序报批后承租作办公使用的；

（二）社区卫生服务中心承租作非营利性经营用房的；

（三）社区居委会承租作办公用房的；

（四）街道办事处承租作为政务服务中心、党群服务中心、老人饭堂、老人活动中心、志愿者服务站等公益用途的；

（五）直管房管理部门作办公、应急和抢险物资储存使用的；

（六）因征拆、同一房屋公私混合等特殊情况，无法进行公开招租的；

（七）经市、区政府批准或有其他政策文件规定可定向出租的。

对于定向租赁的直管房非住宅，按照最新公布的房屋租金参考价或评估价计租。以下情形除外：

（一）免收租金。

1.市级行政、公益一类事业单位承租直管房非住宅作办公使用或公益用途的（需在租赁合同中约定，下同）；

2.直管房管理部门使用直管房作办公、应急和抢险物质储存使用的；其中，直管房管理部门办公用房符合规定面积的给予免租使用，办公用房面积超标部分按最新公布的办公用房租金参考价或评估价计租；

3.国家、省、市政策文件规定的其他免收租金的情形。

（二）优惠租金。

1.非市级行政事业单位、社区居委会承租直管房非住宅作公益用途的，按照全间5元/平方米计租；

2.国家、省、市政策文件规定的其他优惠租金的情形。

《通知》明确对历史上房屋规划用途改变的直管房，可按以下情形分类处理：

（一）具备条件恢复为规划用途的房屋，恢复为规划用途使用管理；

（二）对不具备条件恢复为规划用途的房屋，制定处理方案报区政府（市级单位按审批权限报主管部门）批准后实施，按实际用途保留使用；

（三）未进行房屋登记或虽已登记但规划用途不明确的，按实际用途保留使用。

直管房以实际使用性质收取租金。如有其他相关政策文件明确标准的，从其规定。

新租赁直管房收取一定保证金

《通知》规定，新租赁的直管房住宅按60元/平方米×使用面积的标准收取保证金，本办法施行前已收取的除外。民政部门认定的低保、最低生活保障边缘家庭、支出型困难家庭或市总工会认定的特困职工家庭可免收租赁保证金。

直管房非住宅按3个月的房屋租金标准收取租赁保证金，若非住宅免收租金或收取优惠租金的，租赁保证金按3个月的房屋租金参考价或市场评估价计算。

直管房住宅每期合同的期限原则上不超过5年，直管房非住宅每期合同的期限原则上不超过6年，因承租方投入成本较大等特殊原因需要超过6年的，应委托中介机构进行专项论证，但每期合同最长不得超过12年。

直管房中的文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑，因修缮、保护等特殊需要，作为非住宅使用的，租赁期限可适当延长，但最长不得超过20年。

直管房住宅及定向出租的非住宅，租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月书面向直管房具体管理部门申请办理续租手续。经审查后符合租赁条件的，可办理续租。

公开招租的直管房非住宅，在租赁期限届满前6个月，直管房具体管理部门应当组织公开招租并告知原租户。在同等条件下，原租户享有优先承租权。

承租人逾期交租须支付违约金

《通知》规定，直管房承租人存在以下情形之一的，直管房具体管理部门责令承租人进行整改并依据房屋租赁合同进行如下处理：

（一）存在违反法律政策或合同约定的危及房屋安全行为的，承租人应当停止相应行为，恢复房屋原状，造成损失的须承担赔偿责任；

（二）租赁期内，逾期交付租金的，每逾期1日出租人有权按拖欠租金额的百分之一向承租人收取违约金，但最高不超过其拖欠租金额。

此外，直管房承租人或共同居住的家庭成员存在以下情况之一，违反房屋租赁合同约定的，租赁合同解除，承租人应当在租赁合同解除后30日内向直管房具体管理部门交还房屋使用权并搬离房屋：

（一）承租人提供虚假信息骗取承租资格的；

（二）住宅承租人或共同居住的家庭成员不符合承租直管房住宅资格条件的；

（三）住宅承租人连续欠租达6个月或累计欠租达12个月的；

（四）承租人擅自转租、分租、转借、私自调换直管房的；

（五）承租人或共同居住的家庭成员实施危及房屋安全的行为，经管理部门提出限期整改，承租人在规定时间内仍不整改或整改未达要求的；

（六）法律法规规定、合同约定的其他事由。

住宅住户未签订房屋租赁合同或租赁合同到期后承租人未签订新的租赁合同，经直管房具体管理部门催告后仍不签订，或住户、承租人申请签订但经直管房具体管理部门审核不符合直管房承租条件的，由直管房具体管理部门责令住户、承租人限期搬离。

对应当交还房屋但相关单位或个人逾期不交还的，直管房具体管理部门按照租赁合同的约定收取房屋占用费。租赁合同未明确占用费，或未签订租赁合同的，直管房具体管理部门可以按照房屋建筑面积、最新公布的房屋租金参考价的2倍收取占用费。

直管房住宅承租人违反房屋租赁合同的约定，直管房具体管理部门可以依法进行处理，直管房承租人拒不履行行政处理决定且合同内容具有可执行性的，由直管房具体管理部门申请人民法院强制执行。

南方+记者 郎慧