9月27日，广州市南沙区人民法院发布《商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书》，通报了近三年来南沙法院审理商品房买卖合同纠纷案件的整体情况和典型案例。白皮书显示，2020年1月至2023年7月，南沙法院共新收商品房买卖合同纠纷案1715件。其中，商品房预售合同纠纷案1254件，占比超七成，商品房预约合同纠纷案172件、商品房销售合同纠纷案289件。

案件数量呈上升趋势

从收案趋势来看，2020年新收上述类型案件194件、2021年新收448件、2022年新收397件、2023年1月至7月新收676件，案件数量整体呈现上升趋势。

纠纷类型方面，新收的商品房买卖合同纠纷案件中，涉及迟延交楼、办证的案件共671件，主要包括市政基础设施建设未同步完成导致无法达到通水、通电、通气的交楼标准等情形。

涉及合同内容争议的案件共382件，主要包括房屋层高与合同约定不符，样板房标准与合同约定标准不符，合同对土地使用权年限记载有误，以及合同对于赠送车位约定不明确等。

涉及合同无法继续履行的案件共286件，主要包括购房者不具备购房资格或不符合贷款条件，购房者逾期支付房款，开发商为规避限价政策以“双合同”拆分价款等情形。

涉及房屋质量问题的案件共260件，主要包括公共部分的施工材料和建筑设计不符合规范问题，房屋出现漏水问题等情形。涉及其他纠纷的案件共116件，主要为开发商夸大宣传或无法兑现承诺、购房者为规避购房政策借名买房等原因所引发的纠纷。

从总量来看，商品房买卖合同纠纷新收案件数量接近南沙法院同期新收各类房地产案件总数的四分之一。

从结案方式来看，审结案件中以判决方式结案826件，以调解方式结案83件，以撤诉方式结案257件，以其他方式结案23件。

对逾期交楼等考量违约金是否失公平

基于商品房买卖合同纠纷案件数量大、涉案人数多、社会影响面广的实际情况，南沙法院通过资源整合提升专业审判能力，要素式审理简化诉讼流程，通过“简案快审”释放更多审判资源。

南沙法院副院长张志荣介绍，在审理商品房买卖合同纠纷案件中，南沙法院坚守公平保护当事人合法权益的原则，合理平衡开发商和购房者之间的利益。针对逾期交楼、逾期缴费等违约问题，合理考量违约金的约定是否显失公平，根据情况予以适当调整。针对履行瑕疵等问题，赔偿额没有明确约定的，分析违约的具体原因，判断违约方是否有主观恶意，综合考虑违约方过错程度、损失情况，酌定赔偿比例。

2020年1月至2023年7月，南沙法院共审结商品房买卖合同纠纷案1189件。先后审结某房地产公司赠送机械车位案、某小区层高缩水案等具有社会影响力的疑难复杂案件。

个案示范带动批量案件解决

在商品房买卖合同纠纷案件的审理中，有时会出现同一楼盘的系列案件。白皮书显示，对于此类批量案件，南沙法院总结出“以点带面、个案示范”的“解纷良方”，对个案做出判决后发挥先行示范作用，引导购房者和开发商形成合理预期，促成其他系列案件及时有效解决。

据介绍，南沙法院将进一步加强与政府部门、行业协会、群团组织的联动协作，强化诉调对接，努力将矛盾纠纷化解在诉前、化解在基层。

近三年来，南沙法院以问题为导向，针对房地产相关行业存在的普遍性问题和突出问题发出司法建议13份。白皮书也剖析了商品房买卖合同纠纷案件不同交易阶段存在的几个典型问题。

比如，在推广营销阶段，部分开发商为达到促进目的，存在过分包装、夸大宣传情形，出现“货不对板”情况；在合同签订阶段，存在开发商对合同签署不规范问题，导致当事人利益受损；在房屋交付阶段，存在开发商逾期交付房屋、房屋质量不过关等问题。

针对上述问题及原因，白皮书建议，房地产开发企业需加强合规管理，规范销售宣传行为；加强对市场环境的分析研判，对商品房开发建设、交房期限、办证时间等约定都要有相应风险预估能力，避免因盲目投资、防范不足而陷于履行不能、履行困难的境地。房地产行业协会等相关组织应当切实履行行业自律职能，设立必要的制度约束和行业惩戒，积极引导房地产企业重视管理，同时加强对相关行业规范落实情况的监督检查。

此外，南沙法院发挥普法作用，针对购房者重点解读购房相关法律政策，介绍常见“虚假宣传”“价格陷阱”“长收短付”等购房、租房套路并明确房屋买卖、租赁以及与房屋中介签订合同时的注意事项；对于房地产企业重点针对企业合规治理提出司法建议。

南方＋记者 吴晓娴 

通讯员 王君

受访者供图