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近段时间密集的房地产政策调整，让各大城市居民的心绪随之波动。

随着广州深圳等地率先落地“认房不认贷”，首付比例、存量房贷利率调整等政策落地，包括广州在内的多个城市宣布取消或优化限购政策，积极信号不断释放。

近日，广州荔湾区某售楼部。南方日报资料图

是出手，还是观望，不同的人有不同的想法，现在楼市需要的是什么？我们找了些最近卖房和看房的人，聊了聊他们的心路。

信号

5月之后就没什么人来看房，但信号在7月开始集中释放

“房子不算大，49平方米，但作为首套房够住，而且上下班方便，考虑一下呗？”找中介挂出房源后，贺芃又在办公室向年轻同事们“推销”自己的小房子。

贺芃挂牌的房子在广州市越秀区，是一处加装了电梯的老楼。房子虽旧，但这里位于广州市中心，入学、就医、上下班都方便。13年前出手拿下这套房，主要是为了解决孩子学位和方便就近接送。今年，贺芃的儿子升入初中开始住校，这套房子的使命也完成了。

这并不是贺芃在广州的首套房。在离这里十几公里远的海珠区，贺芃还有一套更大的房子。“孩子上中学后每周回来一次，不用再接送了，我们打算搬回那里住”，贺芃说。

今年2月挂出房子的时候，贺芃把报价定在250万元。当时广州的楼市稍有暖意，贺芃希望尽快出手，再等待合适的时机换一套大户型。没想到事不遂人愿，过了两个月后，他决定把报价降到230万元。

“3、4月那会儿还陆续有人来看房，5月之后就没什么人来看的了。”贺芃的经历轨迹，契合着市场的变化。

经历开年的一阵火热后，楼市成交再度变得冷清。国新办此前的一场发布会也指出，受到多重因素影响，二季度以来，房地产市场销售和开发建设整体呈现下行态势。

在广州，近期工作日时也有不少置业者前去看房。南方日报资料图

转折在年中来了。

“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。”7月14日，央行货币政策司司长邹澜在一场发布会上抛出这样一句话。

10天后召开的中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

几天后，住建部部长倪虹在一场企业座谈会上，提到了“降低首套首付比例”“认房不用认贷”等关键词。

这一切都在7月集中发生，政策优化调整的信号已非常明显。

观望

曾无限接近签约，但阶段性市场下行又打消了购买者念头

进入8月，贺芃明显感觉来看房的人多了些。

中介每周都会带两三组看房客来参观，通常是周末，这让他看到希望，“有人气了，成交的机会才会大。”

贺芃继续等待买家的时候，陈海开始频繁地看房。

“你帮我看一下，这两套房子怎么样？”8月初的一天，陈海在微信上给朋友发去两个房源链接，想听听朋友的看法。

两套房分别位于广州天河区东圃和黄埔区鱼珠，都是楼龄较大、几十平方米的两房，总价大约两三百万的样子。房子虽然都不大，也不新，但都位于热门地段，有地铁，交通也还算便利。朋友查看了地图和户型照片，建议他出手。

“我也感觉差不多得了，只要相对满意就出手了。”陈海说。

陈海是“90后”，刚过30岁，2016年就来到广州工作。因为户口一直没迁过来，直到2021年，才跨过当时的广州“个税社保满5年”的限购门槛。

“那会儿已经攒了一笔钱，就觉得特别想买房，该安家了。”回忆2021年开始看房的经历，陈海说，他频繁地在番禺南村、海珠琶洲等地段看房。这几处也是广州楼市的热门地段，谈起这里几个知名楼盘的特点，他如数家珍。

陈海曾无限接近签约购房，但随后到来的楼市下行让他暂时打消了念头，“那会儿就是从很着急逐渐变得不急了。”

从准行动者变成了观望者，陈海这一观望就是两年。他虽然还会去看看房，跟中介聊聊天，问问行情，但没那么频繁了。

不过，对陈海来说，行业的不确定性也是他的变量。陈海一直在汽车行业打拼，在乙方和甲方都干过。目前的汽车产业正在经历新能源汽车和传统燃油汽车的替代变更期，行业变数大。去年，陈海明显感觉到，公司同事们讨论离职、跳槽比较频繁，这一现象会传导到情绪。

现在，陈海和女友在天河区租房子住。前段时间，在咨询房源建议时，他隐约感到“政策呼之欲出”。果然，这一切很快有了答案。

决策

“买家周一自己来看房，周二他妻子来看房，周三就签约了”

“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策……”

8月底，广州成了首个宣布“认房不认贷”的城市，拉开了各地新一轮政策优化调整的序幕。随后不久，深圳、上海、北京也纷纷跟进，“认房不认贷”迅速在各个城市落地。

在广州，看房客明显多了起来。

“带看量提升了不少，而且有很多是之前首付不足的客户。”在广州一家房地产门店，一名中介说，“成交周期缩短，速度加快，这个月成交的，最快周期只用了三天，近半年内基本没有这么快的。”

9月中旬，贺芃的房子终于成交了，就在广州宣布“认房不认贷”几周后，离他放盘半年有余。

“买家周一自己来看房，周二他妻子来看房，到周三就签约了，很果断啊……”这个速度让贺芃喜出望外。

沟通合同细节时贺芃了解到，他这套房的买家在外地工作，但妻子孩子都在广州，夫妻俩在外地有房有贷，尽管有在广州买房的资格，因为有贷款记录，需要的首付比例比较高。广州“认房不认贷”落地后，这位买家的首付比例得以降低，于是他作出了最快的决定。经历短暂的“交锋”，贺芃“象征性地”在价格上作出让步，房子最终以220万元成交。

“这个买家目标还是挺明确的，就是为了能在广州正式安个家过渡一下，他也说了，预算就这么多。”

持续观望中的陈海仍然犹豫，他还在陆陆续续地看房，但一直没有拿定主意。“主要‘认房不用认贷’的政策与我也没什么关系吧，毕竟我也无房无贷的。”陈海说。

的确，8月底住房信贷方面的政策优化，主要惠及的还是改善型需求的购房者。贺芃也觉察到了这一点。他发现来看自己房子的看房客，基本是中老年人。“老头老太太来看的多，要么就是带着孩子的中年夫妇。”

信心

增值税“5改2”，将促进“卖一买一”的顺畅

在南京、武汉、郑州等十余个城市陆续取消或优化限购政策后，9月20日晚上，广州也加入“调整大军”，成为首个调整限购政策的一线城市。

最新的优化政策显示，此前属于限购区域的番禺、黄埔与花都三区及白云区的四个镇均解除限购，限购区域非户籍个税社保也从5年降至2年，而个人销售住房增值税征免年限，则从5年调回2年。业内外评价，“力度非常大”。

增值税“5改2”显然是冲着二手市场来的。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，这能够促进“卖一买一”的顺畅，既满足刚需，也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。

近日，广州的楼盘销售处人流明显增多。南方日报资料图

新政策传得铺天盖地，陈海很快便收到了中介发来的消息。陈海重点看的是生活配套成熟的二手房，目标区域黄埔、番禺也都在限购政策松绑之列，此次优化对他这样的潜在购房者而言更是利好。

陈海最青睐的还是黄埔鱼珠一带，这里对他来说上下班更便利些，不过他仍然决定再观望一下。“说不定能再看看，再谈谈，压压价。”陈海觉得，如果新政后二手房放盘量增加，或许会有进一步降价的空间。

买家还在递件走贷款流程，贺芃暂时还没拿到卖房款。不过，这几天他也没闲着，在中介的推荐下看了一些房源，他还是想找一找有没有离单位近一点的大房子。

几天前，贺芃刚看完一套，是个大户型，房龄比较新，离他卖掉的那套距离不远，但业主要价900多万，让他感到不是很值。

“反正再看看吧。”贺芃说。

（注：文中贺芃、陈海均为化名）

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【撰文】话题研究员 葛政涵

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