2022年，深圳地铁开通五条线路，合共128公里，创下历史之最。深圳城市轨道交通线网大步跨入500公里时代。

也正是同一年，深圳地铁集团以近240亿元的成绩单，攀上全国地铁公司营收规模的头把交椅。

如今，深铁集团积极布局“轨道+”业务，成功利用站城一体化开发获取丰厚利润，弥补地铁运营的巨额亏损。可是，在房地产市场风向转变的背景下，该模式或遭遇挑战。

房地产业务收入波动加大

深铁集团披露的公司债券半年度报告显示，2023年上半年的收入不足62亿元，降幅达48.55%，接近腰斩。其中，站城一体化开发的收入仅为16.36亿元，同比骤降81%。

深铁集团在报告中表示，2023年上半年内完工结转的站城一体化开发项目较少，因此导致该板块收入下降。这也致使深铁集团同期录得2.69亿元亏损。

站城一体化开发即依托地铁上盖及沿线地块进行房地产开发，再造土地资源，实现物业升值效益。该业务收益是深铁集团反哺轨道交通建设运营、减轻政府财政负担的最重要的利润奶牛。

依据深铁集团2022年公司债券年度报告，站城一体化开发的收入为160.48亿元，占总收入的66.94%，其利润为87.66元。

与之相对，地铁、铁路运营及管理设计的收入为77.33亿元，亏损达59.45亿元。若聚焦地铁运营业务，其收入仅有37.58亿元，但亏损高达64.74亿元，数额十分庞大。

地铁建设加重资金压力

今年，深圳城市轨道交通第五期开工建设，11条线路总投资1952亿元，预计在2028年全部建成通车。这意味着未来五年内，深铁集团肩负的地铁建设任务更加艰巨，资金压力在短期内难以缓解。

中诚信国际为深铁集团出具的2023年度跟踪评级报告便认为，地铁在建线路较多且投资规模较大，加之运营成本高企，只靠地铁营运收入将无法实现自平衡。

因此，近年来，深铁集团持续扩大站城一体化开发业务规模。按照中诚信国际提供的数据，2020至2022年期间，其站城一体化开发完成投资、新开工面积、合约销售面积和实际销售额各项指标节节攀升。

以2022年为例，当年，深铁璟城、深铁珑境及深铁懿府等项目先后入市销售，实现销售面积约55万㎡，销售金额约269.87亿元。

同年，深铁集团在深圳拿下9宗地块，分布在坪山、龙岗、光明、南山和宝安等地，总用地面积64.47万平方米。9宗地块中，7宗为居住用地，是仅次于华润的深圳拿地王，另外2宗则为商业用地，包括位于后海人才公园附近的一宗地块。

深铁集团在年报中表示，公司积极推行“拿地即开工”模式，加快项目周转。然而，近年来受地价等成本增加影响，站城一体化业务毛利率呈现下滑趋势，从2020年的72.02%下降至2022年的54.62%。

财务风险仍处于很低水平

值得注意的是，万科的股息是深铁集团历年利润总额另一个主要的来源。深铁集团持有万科27.20%的股份，去年获发放分红31.65亿元，对利润形成很大贡献。可是，万科股息分红也逐年缩减。今年8月公布的2022年度股份分红派息方案显示，万科每10股派发现金红利6.8元，相较2021年度方案减少30%。

目前，随着轨道项目和站城一体化项目建设持续投入，深铁集团债务规模增长较快。2020年，其总债务仅有约1200亿元，截至2023年6月，却达到约2500亿元，3.5年债务翻倍。

不过，中诚信国际指出，深铁集团的财务风险处于很低水平，但站城一体化开发业务及万科股份经营业绩易受房地产市场行情变化及国家调控政策影响，包括未来项目的销售去化情况及万科股份的经营情况在内，后续经营情况需持续关注。

【撰文】李嘉耀