开栏语：近期，认房不认贷、降首付、降利率等新政密集出台，社会普遍关心楼市实际行情变化和未来走向。即日起，南方+房产频道专门开设“住在湾区——楼市一线探访”专栏，记者兵分多路，对广州核心城区热点项目进行实地走访调查，为读者提供来自行业和市场一线的真实信息和专业研判，敬请垂注。

---

“我们项目，首开销售165套，销售总额12亿元，上周末营销中心挤满了意向购房者……”在广州番禺区一处刚刚开售的全新楼盘，销售人员向南方+房产频道记者如是表示。

随着近期“认房不认贷”等系列政策优化调整在穗落地，广州部分置业重点区域呈现出成交回温迹象，而处在大湾区腹地的番禺正是其中的代表之一，前有越秀、龙湖等住宅楼盘成交量上升，后有多家开发商摇号竞争大石地块。

那么，番禺为何能实现快速回温？这一轮优化调整，解决了哪些房地产市场的关键问题？

1

外地车云集售楼部

“新广”青睐番禺

粤A、粤S、粤M、粤V……本周二，尽管仍是工作日，但越秀·大学·星汇锦城项目售楼部外的路上停了不少车。

“我们这里的客户不仅有大学城的老师、番禺工作的人，也有在珠江新城上班的，还有不少外地来的。”星汇锦城一名营销负责人告诉南方+记者，“认房不认贷”让不少“新广州人”积极了许多，他们普遍户口在外地，想在广州安家置业，但此前囿于老家有房贷未结清而有所顾虑。

同样受益于“认房不认贷”政策的，还有龙湖广州·御湖境。“新政落地后，来我们这里咨询的高意向客户量明显多了。”一位销售人员向记者表示，该楼盘与星汇锦城相似，吸引了不少外地户口、已有置业但房贷未结清的客户咨询。

记者在御湖境营销中心看到，该楼盘在工作日仍然呈现出“销售人员不够用”的状况。销售人员表示，受到此前政策调整风向的促进作用，御湖境项目在新政落地前就已经受到关注，开盘前一个月内累计迎来4000多组访客，最终开盘实现了165套、12亿元的业绩，卖得最好的主力户型是143平方米和190平方米的户型，价格在700万至1020万元之间。

番禺面积广阔，拥有大量新建楼盘和二手房源。多位番禺在售楼盘开发商负责人和中介人员均向记者表示，番禺刚需、刚改、改善、高端居住产品齐全，且相比中心城区价格较低，因此也是大量“新广州人”在穗安家的第一站。

与此同时，也有不少广州本地人抱着兼顾性价比和改善人居环境的目的来此置业。中金公司研判，“认房不认贷”等政策有利于“卖一买一”刚性改善型需求的释放，其中改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%—20%之间。

2

新面孔不断涌入

“产品力”成核心竞争力

除了趁势发售的御湖境和星汇锦城外，番禺的房地产市场近期还涌入了不少人气“新面孔”。

长隆片区的新世界耀胜尊府在8月下旬新品加推，当天甚至一度造成了汉溪大道的拥堵。相邻的华润置地·长隆万博悦府选择在9月初开放营销中心，即将发售500多套房源。此外，位于番禺广场片区的路劲美的·隽樾府、保利·琅誉以及大学城南区的星河盛世锦城都在近期开启营销。

同台竞技，“产品力”成为关键。

“行业进入了调整期，竞争加剧，客群的需求正在发生改变。”中国城市经济学会房地产专业委员会委员张化学认为，当前购房消费主力人群已由原本的70后、80后，逐步向“Z世代”转变，这对房企在产品力塑造方面提出了更高的要求。

记者注意到，目前番禺的多个在售楼盘，都在“产品力”打造方面下功夫，使之更加符合宜居生活需要。

例如御湖境项目通过合理设计，将部分户型的实际使用率提升至95%，并采用“LDKG”概念，将厨房、客厅、餐厅、阳台整合成一个巨大的方厅活动空间。长隆万博悦府则有华润的“万象系”商业加持，商业配套可以充分满足生活需要。而星汇锦城的定位是刚改客群，所以更加注重小户型的合理优化设计，其推出的76平方米住宅产品拥有3空间2厅2卫，使用率同样提升至95%以上。

基于自身地段、配套特点，“产品力”各有侧重，这也是近期番禺在售新楼盘的一大显著特征，而这种特征，正在越来越多的新建住宅楼盘中显现。

“通过客户画像瞄准客群定位，以多功能、可自由切换的功能分区满足客户需求，做到切实提升产品力的企业，将能在下一轮竞争中胜出。”张化学说。

番禺板块置业指南。南方产业智库制图  南方+ 周中雨 制图

3

南大干线串联

职住平衡促进番禺宜居事业

这一轮走访，记者驱车从天河出发前往番禺时选择了一条全新的路线，一路经过南沙港快速路和南大干线，仅用了不到半个小时便顺利抵达。

9月9日，南大干线实现全线通车，为番禺北部新增了一条东西向贯通的快速通道，并可与国道105、新光快速、番禺大道、南沙港快速等多条南北向主干路实现转换，行车便捷性和效率实现有效提升。

另外，这条干线还将广州南站—长隆万博商圈—大石先进制造和科技创新园区—广州国际科技创新城—广州大学城—番禺汽车城—东部莲花湾等七个重大平台串联起来。

去年公布的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》提出，要进一步优化城市功能和人口布局，缓解交通压力，实现产城融合、职住平衡的发展目标。番禺北部地处操作指引划定的“第二圈层”范围，广州南站、万博商务区、国际创新城等重点功能片区均位于这里。

记者还注意到，近期承担番禺楼市回温的“主力”楼盘，多数位于南大干线串联的平台片区内。职住平衡让番禺逐步成为工作居住的热土，进一步促进了居住产业的云集发展。

广东省社科院区域与企业竞争力研究中心主任丁力认为，以南大干线经济带为轴线，整个经济带产业与商业发达，创新土壤肥沃，未来必将发展成为大湾区的创新核心，成为全球科技人才创新创业基地与国家一流的高等教育集聚区。

“番禺不仅是珠江后航道的重要节点，也是文化氛围浓郁与文化底蕴深厚的区域，未来这里将发展成为创新与文化交融的便捷的宜居高地。”广东省城乡规划设计研究院有限责任公司总工程师马向明说。

投票

你看好番禺楼市吗？ 看好 不看好 没想法 提交

【采写】南方+记者 周中雨 柴亚娟 葛政涵

【摄影】王俊涛

【制图】周中雨

【话题研究员】邵玉梅

【统筹】葛政涵

【策划】冯善书