根据全国工商联发布最新发布的2023中国民营企业500强榜单，入围的房地产业企业共有17家，万科、龙湖、新城控股等知名民营房企悉数在列。然而，碧桂园、旭辉等多个“老面孔”并未出现在榜单中，入榜民营房企的数量相比上一年也下降了不少。

历经下行周期的风雨历程，众多民营房企在销售和财务等多个方面受到剧烈影响，但大浪淘沙之下，仍有不少民营房企通过优化财务、调整战略，经受住市场的考验，顺利跨过难关，保持了难得的定力。

房地产市场供求关系已经发生深刻变化，在新的形势下，民营房企的力量仍然不可忽视。

数据来源：全国工商联  南方+ 葛政涵 制图

【 1 】

万科龙湖领衔

数据显示，民营企业500强榜单中的17家入围房企，营收总计为15152.93亿元，税后净利润总计763.87亿元，净资产收益率为7.57%。从排名上看，万科以5038.38亿元位列第8，成为排名最高的民营房企，龙湖以2505.65亿元位列第23，新城控股以1154.57亿元位列第80。

同时，万科和龙湖均是上月公布的《财富》世界500强名单中的成员，这两家企业在此次榜单中均取得了进步，其中万科前进1个位次，龙湖前进2个位次。

不过，同样进入世界500强榜单并排在206位的民营房企碧桂园，此次未出现在民营企业500强榜单中，全国工商联在《2023中国民营企业500强调研分析报告》中提到，碧桂园控股有限公司“未参加民营企业500强排序”。

分区域来看，万科、龙湖分别所在的广东、重庆两地，成为入围房企最多的区域，各有4家。其中广东除万科外，还有美的置业（133）和雅居乐（200）和铜锣湾商业（305）。另外上海、河北各有两家，北京、浙江、福建、山东、河南各有一家民营房企进入榜单。

受先前市场下行等系列因素的影响，民营房企的运营、发展和融资渠道畅通性近年来受到巨大挑战，部分企业出现“掉队”。今年民营企业500强中的房地产企业比去年减少了8家，这使得房地产业在该榜单中的企业数量，从并列第7位降至第10位，处在“前十大行业”的末位。

资料图片  南方+ 葛政涵 拍摄

【 2 】

优质民企的共性

房地产业历经大浪淘沙，如今的万科、龙湖、新城控股等民营房企仍然保持健康，它们存在着不少共同点。

例如在财务管控上，龙湖已经连续七年满足“三道红线”要求，今年上半年在手现金724亿元，有息负债总额2070亿元，负债规模稳中有降。万科今年主动优化外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内。新城控股今年前8月已偿还境内外公开债97亿元，年内只剩一笔CMBS待还。三家房企的融资渠道也保持相对畅通，融资成本也处于低位。

在新业务的开发上，万科经营服务赛道今年上半年全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。龙湖运营和服务航道收入占营收贡献达20%，并保持高毛利，利润占比超过50%。新城控股则凭借吾悦广场等项目，商业运营总收入上半年实现52.01亿元，商业板块盈利能力强大。

不好高骛远，审慎对待企业运营，是当前优质民营房企的另一项重要特征。

在万科首席财务官韩慧华看来，万科是一家“危机感驱动的公司”，始终把坚持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。“这表现在三方面：一是高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续多年保持为正，二是对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率处在行业低位，三是始终像爱护眼睛一样爱护品牌和信用，保持行业领先的信用等级。”

而龙湖董事长兼首席执行官陈序平认为，经历了风雨考验的龙湖短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。“不管市场多久才能恢复，我们做了充分准备，有信心穿越这个周期。”

【 3 】

民企力量仍不可忽视

在过去几十年的经济社会发展历程中，民营房企一直扮演着重要角色，是民营经济的重要组成力量，同时也是房地产业的重要参与者。曾几何时，房企三甲被民营企业“碧恒万”牢牢占据，尽管房地产市场风云变幻致使部分民企遭遇困境，但不可否认的是，民营房企依旧是房地产市场迈向新发展模式的重要力量。

这一点从今年以来的“保交付”成绩单中便可窥见端倪。根据南方产业智库统计，上半年交付量前10位的房企中，民营房企占据六个席位，其中前三名碧桂园（27.8万套）、万科（12.8万套）和融创（11.8万套）均为民营企业。这足以显示出民营房企在今年“保交付”中做出的巨大贡献。

今年以来，随着疫情影响逐步退去，房地产市场持续修复，在一系列支持和纾困政策的提振下，民营房企逐步回归土地市场。

进入2023年，在密集支持政策及房企一季度融资渠道改善的提振下，民营房企逐步回归土地市场，诸葛找房数据研究中心的统计显示，上半年民营房企权益拿地金额为34.5%，较去年同期上升9.6个百分点，该机构指出，绿城、滨江、万科、龙湖等拿地扩储步伐明显加速，上半年权益拿地金额均超过百亿元。

而近期各地对于楼市政策的优化调整陆续到位，民营房企也迎来一轮修复元气，继续出发的新机会。“筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。”在8月末召开的万科2023年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮如是说。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，民营房企有三大上升路径——首先，正现金流/较低的负债率堆筑安全壁垒；其次，战略制定要有长期主义的核心；最后，“产品+服务”是未来发展的母命题，新模式下需不断提升价值创造力。

【采写】南方+记者 葛政涵 柴亚娟 周中雨

【统筹】冯善书