近段时间，全国各地优化楼市政策不断。

继“认房不认贷”之后，全面取消限购这一重磅利好也出现在越来越多的城市中。

就在昨天，山东济南、青岛两地接连官宣：全面解除楼市限购限售。同日，苏州召开新闻发布会，表示购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。

据不完全统计，进入9月以来，已有沈阳、南京等多个城市全面取消限购政策，近30个城市针对局部区域或群体进行优化。背后释放了哪些信号？一线城市有望加入“取消限购”行列吗？

近期部分调整购房政策的城市及措施。

为何会取消限购？

作为今年以来一揽子房地产政策的一部分，“调整或取消限购”的根源在于国家今年一个关键判断——“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

如何理解这一判断？

中指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房。也就是说，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。

发生变化的，不仅是供求关系。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，变化还包括房地产预期、房价预期、买房行为（推后、不愿意加杠杆），以及消费习惯的变化等。

这一判断也意味着房地产市场进入了“下半场”。

李宇嘉介绍，2014年开始，在棚改、去库存、快速城镇化、新区规划、金融创新等多因素催化下，促成了一轮楼市大涨，由此开启了房地产市场的“上半场”。此后针对过热的房地产市场，国家明确“房住不炒”定位，随着限购、限贷、限价等紧缩性调控政策出台，房地产市场开始降温。

然而，近年来持续下跌的楼市已对经济造成较大影响，随着房地产的基本面更迭，紧缩性政策便会调整、退出。要稳住房地产业这一国民经济的支柱产业，在“房住不炒”的大原则下，激活、满足刚需和改善性需求是实现市场稳定的重要内容。近期推出的“认房不认贷”、调整或取消限购等，正是为了满足和刺激刚需和改善性需求。

东莞凤岗镇一楼盘，市民正在看房。南方+记者 孙俊杰 摄

取消限购后，有何影响？

随着一揽子房地产政策出台，各地看房、交易情况相比正在改善。

那么，多地取消限购之后，后市又将如何发展？不少专家、机构都持乐观态度。

易居研究院研究总监严跃进表示，一方面，多个城市取消限购，带来政策的集群效应，正提振整体的市场预期。另一方面，南京、苏州等多个强二线城市调整限购，则带来更强的信号意义。“强二线城市代表了很大一部分重点城市的风向，类似放松后，一些核心城区的二手房交易也会更加活跃，有助于二手房的盘活；而一些核心城区的新房项目有更好的销售动力，对房企快速提振销售数据等都有非常积极的作用，市场乐观情绪明显增强。”

中信证券延保预计，随着取消限购等政策继续落地，一二线城市的销售均价有望在四季度环比止跌，全国商品房销售情况年内有望复苏。

李宇嘉也认为，一揽子政策出台叠加传统的“金九银十”，预计年底的市场行情将得到修复。但他也指出，从整体来看，居民购买多套房的意愿相比下降，“未来楼市能否稳定住，关键看刚需，也就是看新市民、年轻人、外来人口的收入和就业能否支撑，以及房价能否降到可支配收入支撑的水平上。”

楼市复苏，广深楼盘走访

这一轮取消限购也触及了一部分人对“炒房”“房价上涨”的担忧。

目前看来，执行这一政策的城市均为楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量大的，也主要有利于改善性需求入市，不至于引发大范围的炒房预期。比如，苏州采取局部放松限购，“购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核”。业内人士认为，市中心120平方米的改善、高端产品等迎来限购解除后的改善需求集中入市，有助于楼市企稳回温，同时也不影响首套刚需置业。

在“房住不炒”的大背景下，相信进入“下半场”的房地产市场，房子的居住属性会更加凸显，投资属性依然会被抑制。

一线城市会取消限购吗？

昨日，一则“关于深圳调整离异三年内再婚或复婚家庭购房条件”的消息在网上流传，虽最后经深圳市住房公积金管理中心证实消息不实，但也勾起不少人对一线城市继续放松购房政策的遐想。

随着多个城市调整或取消限购，政策最紧的一线城市会加入吗？

李宇嘉认为，一方面取决于楼市的恶化程度，另一方面取决于城市能级。比如一些虹吸能力极强的城市，如果全面退出限购，这些城市对省内其他地区的虹吸效应太强，可能导致省内富裕人群前来配置资产，而省内其他城市则被虹吸。但一些楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量非常大，城市能级较低的城市，后续可能会完全取消限购。

“参考2014年推出限购潮，预计一线城市和二线热点城市核心区将保留限购，其他区可能陆续退出，而且限购的这种安排也将是长效机制。”李宇嘉说。

中信证券延保也认为，中期来看，一线城市之外的城市限购有望取消或大幅度优化，一线城市也存在分区优化限购政策的可能性。

深圳市不动产登记中心，市民正在办理房产交易业务。南方+记者 朱洪波 摄

从今年7月以来，官方多次表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求。

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

当前，广东正在大力建设保障性租赁住房。

就在9月1日，广州成立广州安居集团，提出力争在“十四五”期间顺利完成筹建约60万套保障性住房的目标。随着保障性住房建设和供给的加大，将有利于缓解大城市住房矛盾，推进房地产转型和高质量发展。

【采写】南方+记者 张子俊

【制图】南方+记者 张子俊 实习生陈子琪