案情简介
2020年
李先生购入某小区的房屋
并将房子产权登记在自己名下
2021年12月
开发商及物业公司
多次向李先生发送收楼通知
但李先生迟迟
未前往办理收楼手续
按照物业管理合同
物业公司从2022年1月
开始提供物业服务
2022年2月
李先生前去验房
发现房屋存在阳台积水
等质量问题
当即要求整改
并表示整改后才收楼
2022年3月
维修整改完毕后
李先生办理收楼手续
李先生收楼后
以房屋存在质量问题为由
拒缴物业服务费
物业公司多次催缴无果
无奈将李先生诉至法院
庭审中
李先生当庭支付了
收楼后的物业服务费
但拒付整改维修前的物业服务费
认为其只应支付从
实际收楼之日起的物业服务费
李先生能以
房屋存在阳台积水
等质量问题为由
拒绝支付物业服务费吗？
案例分析
经法院审理查明
开发商已于
2021年12月至2022年1月
多次通知李先生收楼
之后物业公司已依约
自2022年1月起
提供物业管理服务
李先生理应按照约定
按时、足额交纳物业费
李先生所说的
阳台积水等
房屋质量问题
并非主体结构质量问题
仅为一般质量问题
开发商已在保修期内
进行修复整改
李先生不能以此为由
拒绝收房和支付物业服务费
审理结果
法院判决李先生支付
2022年1月到3月拖欠的
物业服务费
及相应违约金
在物业合同纠纷案件中，经常会发生开发商通知业主收楼，业主收楼时认为房屋存在质量问题，拒绝收楼进而拒绝交纳物业费的情况。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据上述法律规定，物业公司只能向业主主张房屋交付后的物业服务费，对于房屋交付前的物业服务费则无权主张。
故本案的关键就在于认定房屋的具体交付时间。对于房屋交付时间，物业公司认为应当按照通知交付时间认定，即依据《商品房买卖合同》约定的交付时间；业主李先生则认为应当按照实际交付时间，即开发商与李先生实际办理房屋交接手续的时间。
承办法官曹慧星认为，在房屋仅存在一般质量瑕疵的情况下，房屋已经具备法定交付条件，业主自身原因未按时办理收楼手续，应当由业主自行承担责任。故本案李先生应从收楼通知书载明的收楼时间开始支付物业服务费。
依照民法典合同编相关规定，当事人应遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。如果物业公司没有违反合同约定，则小区业主需依约交纳物业服务费。
法官提醒，房屋是否存在质量问题，与业主是否应该交纳物业服务费并非同一法律关系，房屋存在质量问题亦非由物业公司造成。业主如发现房屋质量问题可另行向开发商主张质量瑕疵的保修责任以及相应的损失赔偿。
来源：中山市第一人民法院
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