由于近期台风天气

高明区内雨水较多

不少市民发现

城区部分楼龄较长的旧住宅楼

存在较大的安全隐患

案件回顾

上世纪80年代，高明区城中很多建筑楼宇的外墙装饰都选用瓷砖或者用石米装修，而在这些漂亮的“外衣”下，由于长时间的日晒雨淋，老居民楼的外墙瓷砖开始出现不同程度的松动脱落，令居民颇为担忧。

高明区高空平台车+“蜘蛛人”对外墙面进行修补

那么不少市民存在疑问

住宅小区外立面的质保期有多久？

过了质保期出了问题该由谁来维修？

是业主？是物业？还是开发商？

住宅楼外立面属于谁所有？

要解决外立面该由谁来维修这个问题，需先搞清楚责任主体是谁？律师表示：外墙牵涉到物权方面的问题。根据相关法律的规定，外墙是属于谁所有、谁管理、谁维修的原则。

01

如果楼宇有物业小区管理的，就由物业管理公司利用公共维修基金进行维修。

02

如果没有公共维修基金的话，属于哪个产权单位、产权所有人来进行维修。

03

如果是单体楼，所有业主都是维修的主体、维修的义务人。

保修期内外谁负责？

根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害，可向建设单位提出赔偿。而保修期后由业主自行负责。专家表示，住宅小区的建筑工程外立面保修时间一般是竣工验收后两年内。

住宅小区房屋外立面属于共用部位，归业主共有。在保修期外的，由业主承担主体责任，物业服务企业按照合同约定承担相应维护责任。如果住宅小区出现外立面脱落情况，建议由业主委员会组织实施维修；未成立业主委员会的，由物业服务企业组织实施维修。

造成安全事故谁来承担责任？

外立面脱落问题

就像一个随时会爆炸的“炸弹”

一旦砸伤人，后果不堪设想

律师也提醒，若造成他人损害的

业主可能需要承担法律责任

2016年，开平市法院审结了原告黄某诉被告开平市某企业联社、开平市某物业管理站及张某等23户业主物件脱落、坠落损害责任纠纷一案。

最终，法院认定23户业主为该单元楼的所有人或者使用人，而且23名被告没有证据证明自己没有过错，因此判决该23名被告对原告的损失承担民事责任。

即使外立面脱落是由于建筑物的质量问题造成，23名被告也应按照法律规定承担责任后，再按照与建筑商的约定进行追偿，并不能因为建筑物的质量问题而免责。最终，开平市法院判决由23户业主根据各自的物业面积比例合共赔偿原告9.5万余元。

律师说法：

根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”

如果发生外墙剥落导致行人或发生其他财产损失，就由产权人承担相关的民事责任，受损者可以通过民事诉讼的形式进行民事诉讼，寻求自己合法的权益。如果因为外墙剥落的隐患已经提上了业主单位，向整栋楼的业主都提出并要求进行维修，但所有人都没有进行维修，发生情况可能就会牵涉到刑事方面的问题，可能要承担相关的刑事责任，如果明知自己的财产存在巨大的危险，但仍然不采取措施消除危险，发生问题不仅要承担刑事责任，还要承担民事赔偿的责任。

相关法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

各位看官

对本案是如何认为的呢

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策划：佛山高明普法编辑组