2023中期HFI－60指数：健康筑底，房产业马太效应加剧_南方+

近日，南方产业智库依据南方+房向标监测数据库和上市房企业绩公告，对外发布2023年中期上市房企60健康指数（HFI-60）。在纳入监测的万科、华润置地、中海、保利发展、碧桂园、龙湖、越秀地产等60家中国A股和H股上市房企中，有25家房企处于“健康”（60-100分）状态，在所有受监测的房企中占比41.67%，相比2022年中期的31家少了6家。其中，华润置地、太古地产、中海发展、瑞安房地产、保利发展、越秀地产6家被定义为“非常健康”（80-100分），占比10%。虽然相比2022年中期的8家少了2家，但在行业面临较为严峻复杂形势下，龙头企业在保交付和维护行业平稳健康发展所体现出来的责任担当意识，以及腰部企业面对风险困难体现出来的坚强韧性，共同组成了推动行业健康发展的“火车头”，被誉为房地产行业的“产业脊梁”。（登录南方+房向标，了解更多上市房企信息）

从上市平台和企业性质来看，60家房企在A股和H股上市的比例为21：39，包括31家内地民营企业，3家混合制企业，21家国有企业，5家港企。在25家健康房企中，有9家民营企业，11家国有企业，1家混合制企业，4家港企。

2023年中期HFI-60指数揭示，过去一年全球经济危机和疫情积累的风险仍有待出清，在国家和地方因城施策出台的一系列暖企纾困和促进市场平稳健康发展的政策的因势利导和扶持下，房地产经济正在平稳度过周期性调整、行业转型换挡、需求转变升级等各方面带来的重重挑战。尽管企业成长能力和盈利能力有所承压，但一些财务稳健、转型较早的龙头企业依然在印证“强者恒强”的行业生态规律，部分原来处于“亚健康”或面临过较大困难的企业，仍体现出较大的发展韧性，管控风险的能力亦不断增强。

总的来说，企业回归健康发展、维护产业良性循环的目标和信心并未改变，高负债、高杠杆和高周转的旧发展模式已成为过去式，行业在产品服务等方面逐步向高水平、高质量、高档次转型升级成为大势所趋。

【成长能力分析】

行业脱虚向实，强者恒强的“马太效应”凸显

除旭辉控股外，59家已发布半年报的房企总营收19792.09亿元，同比2022年中期的19222.37亿元增长了2.96%；59家房企营收均值为335.46亿元，同比2022年中期的320.37亿元，增加了4.5%；总营收在千亿元以上的房企有碧桂园、万科、绿地控股、保利发展、中国恒大5家，数量与去年同期持平，营收分别为2263.09亿元、2008.93亿元、1742.18亿元、1370.27亿元和1281.81亿元；只不过2022年中期营收1037.89亿元的中海发展，今年上半年营收仅891.6亿元，被恒大超越；同时，总营收在500亿元以上的有11家，比2022年上半年还多1家；营收在200亿元以上、500亿元以下的有14家，数量与营收在100亿元以上、200亿元以下的持平，而2022中期，这两个区间的企业数量分别为13家和17家。可见，在营收方面，强者恒强的“马太效应”在HFI-60指数重点监测的企业中进一步凸显。头部房企的规模效益依然突出，即使是恒大、融创这类企业，仍通过销售回款维持着较大规模。

从成长能力指标来看，虽然被监测企业整体营收规模有小幅上升，但在行业普遍增收不增利的背景下，59家企业中仍有33家企业2023年上半年归母净利润为正，其中，华润置地、中海、保利发展3家达百亿元以上，分别为137.38亿元、134.9亿元和122.22亿元，数量比2022年中期少了1家。万科今年上半年归母净利98.7亿元，距百亿仅差1.3亿元。归母净利在20亿元至100亿元区间的有10家企业，归母净利在20亿元以下但未触及亏损的有20家。去年同期处在两个区间的企业数量分别为8家和31家。

值得一提的是，59家房企中，归母净利润率实现正增长的有13家，其中同比增长超10%的10家，超20%的8家，超30%的5家，超50%的3家，超100%的2家。同时，个别归母净利规模较大的房企同比却表现不佳，曾被誉为行业“利润王”的中海为-19.43%，以财务稳健著称的万科为-19.24%，万科董事长郁亮“市场已超跌”的论断似乎有迹可循。

当前，行业仍处于深度调整的特殊阶段，企业已进入缩表转型、优胜劣汰的转折点，业绩分化的现象仍会加剧，一些综合实力较弱的企业将逐步被淘汰，从而为那些发展更健康、综合实力更强、转型更成功的企业腾出更大发展空间。

【财务风控能力】

20家绿档企业行稳致远，6家由黄转绿

“三道红线”合规性是衡量企业健康发展的重要指标。根据南方+房向标监测和南方产业智库分析显示，59家房企中三项指标全部过关的“绿档”房企共有20家，踩一道红线的“黄档”房企11家，踩两道红线的“橙档”房企7家，“红档”房企21家。

20家“绿档”房企中，万科、华润置地、龙湖、保利发展等作为行业健康发展的中坚力量，财务风控管理一直比较稳健，龙湖已连续7年绿档。而2022年以来，部分房企财务风控大幅改善，越秀地产、路劲、美的置业等6家企业分别在2022年年底和2023年年中从“黄档”提升至“绿档”。

与往年不同的是，现金短债比成为当前房企“变绿”的最大“拦路虎”。南方产业智库统计显示，18家“黄档”“橙档”房企中有12家现金短债比低于1，而此前多年的“老大难”是剔除预收款项的资产负债率。这也折射出部分房企在行业周期性调整过程中仍面临一定的阶段性资金压力。

事实上，进入2023年，面对销售压力和偿债压力，房企们对“保现金”愈发重视。龙湖集团的业绩报告，把克制、审慎并高度自律的财务盘面，视为集团拥有战略主动性的前提。越秀地产董事长林昭远则在业绩发布会上公开强调，要把保持公司的现金流稳定、既定的业绩作为目标，继续加强销售回款和现金流管理。

为有效防范、化解重大风险，从2022年末央行、银保监会发布“金融16条”开始，一系列维护行业健康发展的新政持续出台。今年7月24日中央政治局会议后，房地产政策调整优化不断推进，“认房不认贷”、存量房贷利率调整等措施也于近期在各地纷纷落地。

点击超链接进入一文读懂2023年重点楼市政策走向

“政策已在发力，希望尽快落地。相信在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。”万科董事会主席郁亮说。

尽管部分房企仍然面临较大困难，但在系列政策的指引和支撑下，房企的自救意识和社会责任意识均不断强化，正在积极采取自救措施，发力去杠杆，以期恢复健康体魄。

今年上半年业绩报告披露亏损并遭遇流动性压力的碧桂园便是如此。“公司坚持不躺平，上下同欲、攻坚克难，通过加快销售、盘活资产、削减支出、控股股东支持等措施千方百计全力自救。”碧桂园董事局主席杨惠妍、总裁莫斌在一封联合署名的公开信中表示，将采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解阶段性流动压力，保障经营有序开展，拼尽全力扭转当前的困局。

此外，各家房企在保障现金流、改变“钱荒”处境的同时，也纷纷将保交付作为展示健康发展的重要指标。据南方产业智库统计，2023年上半年近50家房企披露的保交付数据已经超过200万套，其中，排名前五的碧桂园、万科、融创、保利发展、绿地控股，已分别交付27.8万套、12.8万套、11.7万套、10万套和6.6万套。在HFI-60指数重点监测过的企业中，交付1万套以上的有21家，2万套以上的有16家，3万套以上的12家，5万套以上的有8家。按时、按量和按质交付，既体现了企业的社会责任担当精神和回归健康发展的决心，又维护了产业良性循环和重塑了市场对企业合法经营的信心。

【盈利能力分析】

发展韧性增强，让利抱团发展更普遍

面对全球经济危机和行业周期性影响，房地产行业整体盈利状况虽然不太乐观，但根据HFI-60指数监测显示，2023年上半年，60家房企的净利率平均值仅比2022年中期下滑了0.28个百分点；仍有33家实现盈利，占比55%，仅比2022年期末减少了1家，但比2022年中期减少了10家。33家实现盈利的企业，净利率的均值为10.32%，仅比2022年期末盈利企业的平均值低了0.15个百分点，同比2022年中期则减少了1.82个百分点。其中，有9家企业净利率超过10%，4家净利率超过20%，盈利能力最强的前五家企业是恒基地产、太古地产、合生创展、华润置地、嘉华国际，分别达到了59.56%、31.03%、29.68%、22.01%、16.47%。同时，有24家企业净利率低于10.32%的平均值。除旭辉1家未披露业绩以外，其他59家企业净利率最低的五家企业为世茂集团、佳兆业、花样年、远洋集团、合景泰富。

从净资产收益率来看，除了奥园、恒大、花样年3家净资产（或归母净资产）为负值的企业以及未披露业绩的旭辉以外，有33家企业净资产收益率为正值，比2022年末多了1家，比2022年中期少了10家。33家企业净资产收益率的平均值为2.8%，仅比2022年末32家企业的均值减少了0.24个百分点，但比2022年中期43家企业的均值低了4个百分点；2023年上半年，净资产收益率超过2.8%均值的有14家；超过5%的企业有华发、绿城、滨江、保利发展、龙湖、华润置地6家，分别达到10.08%、6.97%、6.72%、6.18%、5.58%、5.57%。让股东比较失望的或许是融创、合景泰富、融信、正荣、时代、世茂集团、远洋、佳兆业8家企业，净资产收益率低于-30%。

从2023年上半年仍保持盈利的33家企业来看，尽管整体盈利能力受到当前复杂严峻形势的“打压”，但在现实困难和潜在风险面前，它们表现出来的顽强生命力和求发展的韧性仍值得关注和肯定。尤其是以万科、龙湖、新城为代表的一批规模较大民营和混合制企业，通过坚地去杠杆、降成本、转发展，不仅让企业维持健康体魄，而且在回报股东、保障交付等各方面体现出应有的责任担当。

同时，通过归母净资产占比的指标监测，可以发现除少数港企以外，大部分内地房企都在努力寻求同行间的合纵连横、抱团取暖、共同发展，虽然合营和联营的方式会削弱自身利润和权益，但通过资源和能力上的取长补短，可以更平稳度过当前的行业周期性调整，为下一步企业加速提质换挡、行业继续转型升级夯实基础。