案情回顾

2017年10月，潘某向张某承租了位于高州市石仔岭某村的铁棚车间2600平方米及空地1400平方米，在内搭建临时铁棚停车位数十个，使用“某信二手车场”为名称，并于2018年1月将18个车位转租给李某。潘某与李某签订《租赁合同》，约定租期5年，每个车位每个月租金为300元，押2个月租金及违约责任等。

签订合同时，潘某未向李某告知该铁棚车位是未经批准建设的临时建筑。合同签订后李某如约缴纳押金，在未取得合法报建手续情况下在其租赁车位上装修临时办公室，开始经营二手车。李某自2018年1月起至2020年3月如约向潘某支付租金及水电费等合计154625元。2018年9月，住建部门向某信二手车场发出限期自行拆除违法搭建物通知。2020年3月，住建部门和高州市石仔岭街道办事处联合向李某等经营商户发出通知，要求限期拆除、清理建筑物和附着物。2020年4月，李某委托评估公司对其办公室等物的现值进行评估，评估结论为按照成新率50%计算，价值为21303元。李某为此支付评估费1500元。2020年6月，铁棚车位被拆除，潘某将押金退还给李某。李某因无法经营，向潘某索赔无果，遂将潘某告上法院，要求潘某返还租金154625元、装修费21303元、评估费1500元。

法院裁判

法院经审理认为，案涉租赁物铁棚车位是未取得使用权或所有权、未依法取得施工许可证明，并被住建部门发出多次停工令后予以强制拆除的违法构筑物，潘某与李某双方签订的《租赁合同》违反强制性法律规定，故认定双方签订的《租赁合同》属无效合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，虽然《租赁合同》无效，但潘某对李某租赁铁棚车位期间享有的占有使用利益为上述法律规定所支持，具体量化为：李某在2018年1月至2020年3月实际租赁期间的车位租金。其他水电费等费用是李某在租赁期间实际使用，无理请求返还。李某的办公室装修装饰已被拆除再无利用的可能，应由双方根据各自过错承担租赁车位装修装饰现值损失及为鉴定所必要支出的评估费。潘某在签订《租赁合同》时未向李某告知其出租的铁棚车位是未经批准建设的临时建筑，潘某应对合同无效承担主要责任，即应承担70%的责任；李某作为合同当事人，因铁棚位置建设在位于较为明显的公共道路绿化带旁，对于铁棚车位的合法性应当承担适当的审慎义务，且其办公室装修装饰亦未取得合法报建手续，故应当对所租赁铁棚车位的装修装饰现值损失承担次要责任，即应承担30%的责任。法院一审判决被告潘某赔偿装修装饰费和评估费合计15962.1元给原告李某。李某不服上诉至茂名中院，茂名中院维持原判。

法官说法

随着经济社会发展和人口流动，房屋等建筑物租赁这一日常生活中常见的行为，涉及的法律问题层出不穷。在租赁时，广大群众就要谨慎选择，加强风险防范。应选择经营规范、市场信誉度高的房屋租赁企业，通过正规渠道查找租赁房屋；仔细查验租赁房源状况和不动产权证信息，避免承租无合法权属证明的房屋；签订规范的房屋租赁合同。发现房屋租赁物属违建应向有关主管部门反映，涉及合同纠纷经市场监管部门调解无效的应及时通过法律途径解决。

（来源：茂名市中级人民法院）