房地产市场期待已久的“认房不认贷”来了！

南方+记者获悉，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

什么是“认房不认贷”？对购房者有何影响？对房地产市场又将有何作用？

什么是“认房不认贷”？

根据《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

“家庭成员无房，即可认定为首套，这是对目前热点城市‘认房又认贷’的首套房贷款认定的重大调整。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

“认房不认贷”通俗来说，就是指不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定。

“既认房又认贷”，曾是国内房地产热点城市调控楼市的重要举措，通常指曾办理过购房贷款记录的购房者，再购房时即便名下无房或贷款已经结清，也会被认定为有贷款记录，从而需要付出更高的首付比例、房贷利率和税费。

以广州为例，无房无贷款记录者，购买商品住宅首付为最低三成；无房有贷款记录者，购买商品住宅首付最低为四成；有房无贷款记录或首套房贷已还清者，购买商品住宅首付最低为五成；而有房且贷款未还清则需要七成首付。

“认房不认贷”对置业者的影响显而易见。比如有改善需求的置业者，在将自己名下其他的房子卖掉以后，再去贷款买房仍可以享受首套房的贷款政策，一方面在贷款时可以按照首套房首付比例来购房，另一方面在申请贷款买房时还可能享受较低房贷利率，整体降低了买房的门槛。

据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

或将利好“金九银十”

事实上，“认房不认贷”早在7月底就被热议了一波。彼时，住建部部长倪虹在企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

多位业内人士均表示，此次表态明确了首付比例、贷款利率、税费等三个方面的调整方向，并明确了“认房不用认贷”的表述，后续有望以因城施策的方式在各地落地。

如今，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，让“认房不用认贷”以因城施策的方式在各地落地，对房地产市场注入信心。资本市场首先作出反应：Wind数据显示，A股房地产指数上涨2.48%，110只成分股中，92只飘红。

李宇嘉指出，此次政策力度超出了预期，既有利于商品房需求端稳定，也有利于居民端杠杆率稳定，最终有利于资产价格和金融秩序稳定。

易居研究院研究总监严跃进认为，新政对于后续尤其是“金九银十”阶段的购房市场提振具有积极的作用。市场对于当前政策优化的呼声非常高，尤其是当前大城市，市场也遇到了一些压力。当前政策出台，对于大城市信贷政策的调整、房贷政策的优化、购房成本的降低等都有非常直接的影响。

不过李宇嘉也提醒政策执行需要注意以下问题：一是此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，是否执行？什么时候执行？由城市裁决；二是，对于城市来说，城市地方政府要执行该政策，需要与当地人民银行磋商，因为这项政策的权限不在地方政府，而在金融监管机构。“银行目前房贷额度充足，房贷依旧是优质资产，预计各地银行大概率愿意推进此类政策，进而稳定房贷和资产价格。”他进一步指出。

值得一提的是，利好消息接连不断。同一天，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

李宇嘉指出，此项政策一方面有利于改善型需求，另一方面也有利于刚需。“因为交易成本降低，叠加前面‘认房不认贷’的落地，改善型需求能够释放，那么就能释放出小户型、低总价的二手刚需房源，也有利于刚需上车，从而形成刚需和改善型需求良性循环，带动房地产市场逐渐稳定下来。”

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南方+记者 周中雨 柴亚娟