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近期，央行多次释放存量房贷利率调整信号。

在8月1日召开的央行、国家外汇管理局工作会议上，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”这一新提法引发关注。会上同时指出，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

在8月4日国家发改委、财政部、人民银行、国务税务总局联合召开的新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，未来将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

为什么是“指导”？存量房贷利率会降吗？这一发声背后有何考量？

从“支持鼓励”到“指导”

早前在7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜关于存量房贷利率的表态，曾刷屏房贷一族的朋友圈。

邹澜在发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这一说法被理解为回应社会关切，向市场释放积极信号和鼓励。

从“支持和鼓励”，到如今的“指导调整”，具体表述的变化显示出一种递进。有研究机构认为，这意味着关于调整存量个人住房贷款利率的政策导向更为明确，从“调不调”进入“怎么调”。

所谓“存量个人住房贷款”，指的就是已经发放、正在偿还的贷款。对于已经购房正在月供的群体而言，调整存量个人住房贷款利率，直接关系到月供利息的高低。

过去几年，为了遏制投机炒房行为，国家采取了上浮较低首付比例、贷款利率等相关措施，存量房贷利率维持在较高水平。但随着时间变化，存量房贷也在发生变化。

根据央行上周发布的2023年二季度金融机构贷款投向统计数据，二季度末个人住房贷款余额为38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。个人住房贷款余额连续两个季度同比减少，是历史首次。

这些钱上哪去了？许多人选择了“提前还贷”。

专家分析，一方面，从今年年初开始，各地商业银行陆续调降了新增住房贷款利率，但存量房贷仍维持着高利率水平，较高利息成本，成为部分购房者的负担；另一方面，部分贷款品种利率已明显低于一些存量房贷利率，随着金融资产回报率整体有所降低，提前还贷变得更加“划算”。

但对银行来说，对大规模的集中还贷则有些应对吃力。不少购房者反馈，向银行申请提前还贷，不仅要排队，有的还得找关系。“银行显然不希望客户提前还款。”有个贷经理直言，贷款是银行的资产，肯定是越优良、期限越长、利率越高越好，而房贷因为有抵押品、还款期限长且稳定，不容易发生风险，所以对银行而言属于优质的资产。

从去年下半年开始，降低存量房贷利率呼声一直未断。“降低存量房贷利率能够降低月供收入比，居民月供负担下降，对收入的挤压就会减少。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这既有助于通过降压缓解心理预期，也有利于提升其他方面的消费。根据截至今年6月末数据测算，存量按揭利率下调将释放居民资金约350亿元-1900亿元。

银行在“观望”什么？

央行连续释放信号，部分银行也传出了具体落地的消息。有媒体报道显示，兴业银行广州分行针对存量按揭客户采取了1年期的利率优惠券，目前正在开展小范围试点。

但更多银行选择观望，表现相对谨慎。日前，10多家广东地区主流银行中，部分银行表示已就存量房利率调整开展调研和需求收集，“待监管部门进一步政策指导后再制定相关的管理办法和实施方案。”

“指导”，或许更多因为个人住房贷款利率调整的路径尚未清晰。

李宇嘉认为，从“支持和鼓励”到“指导调整”，其实内涵并没有发生太大变化，仍然是指导作用，央行作为行政管理部门，不会违反市场化、法制化原则，强制商业银行去存量房贷降利率。

财通证券研报认为，利率统一下调的可能性不大，各地存量按揭利率水平和实施政策差异较大，存量按揭利率下调更可能采取自主协商而非统一执行的方式。

有人指出，商业银行对下调个人住房贷款利率的跟进可能存在“动力不足”。贷款利息是商业银行收入的主要来源之一，一旦存量房贷利率调降，是否会对银行造成压力？

这可能是一把“双刃剑”。专家表示，存量按揭利率下调主要从净息差层面对银行经营形成压力，但负面影响一定程度会被对冲。实际调整后，将缓解提前还贷现象，按揭贷款是银行优质高收益的资产，维持按揭贷款规模稳定有助于保持银行利润增长和资产质量稳健。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶预计，未来将有商业银行逐步落地相关政策。对于商业银行而言，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。

房地产，走向何方？

值得注意的是，此次央行有关存量个人住房贷款利率的表述，除了“指导”外，还有“依法”和“有序”两个关键词。

在易居研究院研究总监严跃进看来，这两个关键词至关重要，是调整存量房贷的基本原则。“从依法的角度看，主要是要从合同规定以及信贷工作等角度进行。而从有序的角度看，主要是指此类工作调整涉及方方面面，更要设定好机制，有序开展相关工作，即要协调好各方利益。”

住建部部长倪虹曾用“牵一发而动全身”来形容房地产业。作为支柱产业之一，房地产业的走向，亦会对金融和信贷领域产生重要影响。

专家指出，央行的表态意味着政策顺应民意，顺应扩内需促消费的大背景，但要避免无序竞争造成市场预期发生大幅度波动，恶化金融机构的盈利水平，影响金融机构支持国家发展战略和发展公共金融。

2023年以来，房地产逐步向常态化回归，市场总体呈现企稳态势，但销售压力仍在，偿债压力仍存。万科董事会主席郁亮就曾表示，市场短期有压力，合理需求没得到释放，成交也没达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。

防范和化解重点领域风险，做好保交楼、保民生、保稳定的工作，促进房地产市场平稳健康发展，一直是房地产领域的重中之重。

近几周来，房地产市场不断传出政策优化调整的风声，其中围绕住房信贷方面，住建部已经提出“认房不用认贷”和降低首套房首付比例和贷款利率，而此次央行工作会议进一步强化了信贷层面的支持。

“目前，房地产供需、居民预期和行为、开发商的行为等等，都已经发生了彻底的改变。”李宇嘉认为，相关政策应关注房价的大幅波动，从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求。

【撰文】话题研究员 葛政涵 朱丹

【统筹】张西陆 丁晓然 冯善书