近期召开的中央政治局会议，对我国房地产市场作出了最新判断。连日来，多省市密集表态落实“适时调整优化房地产政策”，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

作为楼市“晴雨表”，二手房市场被认为是观察市场的重要切口之一。今年以来，佛山二手房市场复苏势头明显，上半年网签量30137套，同比大增近五成，引发各界关注。

日前，佛山贝壳研究院发布《2023年上半年佛山楼市白皮书》（下称《白皮书》），在对一手、二手房及租房市场进行多维度分析基础上，重点解读二手房市场。其中指出，顺德区、南海区是二手住宅交易量最多的区域，而高明区成交同比增幅最大；购房者更加青睐大户型房源，也反映出“一步到位”追求品质居住环境的偏好。

两个市场的“转移”

佛山住房交易总量平衡

半年来，佛山的住宅供求关系发生了新变化。根据《白皮书》统计，上半年，佛山一手住宅供应处于近年低位，数量约为2.46万套，环比去年下半年下降了22%。从各区看，顺德新增供应量最多，达到约7388套，其次为南海5151套，禅城4992套，三水2649套，高明1146套。

2023年佛山新房住宅月度批售（套）。来源于佛山贝壳研究院《2023年上半年佛山楼市白皮书》

同时，从需求端看，上半年佛山一手住宅成交约3.3万套，同比下跌5%，“二季度以来，需求呈现回落之势。”发布会上，有专家认为。

供求双方的变化，带动佛山住宅的库存去化周期缩短，由去年同期的16个月左右，降为上半年末的12.1个月。

与一手房市场不同，二手房市场呈现更为明显的复苏态势，维持佛山住房交易量总体平衡。《白皮书》提到，上半年，佛山二手房挂牌量增多，实现网签30137套，同比大涨49.5%。相比一手房二季度成交量的明显下滑，二手房在二季度全部维持在5000套以上，且从4月开始，佛山二手住宅交易量均超过新房，放量明显。

值得一提的是，顺德、南海两个区成交活跃度最高，成为五区中唯二成交破万套的区域。同时，高明区在增速上脱颖而出，二手房交易量同比增长84.7%，高于其他区域20至40个百分点。

佛山各区2021-2023上半年二手住宅成交量（套）。来源于佛山贝壳研究院《2023年上半年佛山楼市白皮书》

贝壳研究院佛山分院院长董晓丹认为，二手市场的扩容，主要原因在于今年以来二手房挂牌量增多，二季度市场降温后，部分急售业主开始在价格上明显让步，吸引市场上的诚意买家，二手房成交量的上涨，实际是潜在客户从新房市场到二手房市场的转移。

追求居住品质

购房者愈发青睐大户型

二手房市场“以价换量”的行为呈现在价格数据上。《白皮书》指出，上半年，佛山150万元以下的低总价二手房源占比近60%。同时，单价1万元以内的房源成交占比明显提升。

佛山二手住宅成交单价分布。来源于佛山贝壳研究院《2023年上半年佛山楼市白皮书》

购房者追求“性价比”，令佛山不同区域二手房成交速度各异。《白皮书》发现，购买高明区二手房的人群平均成交周期最短，南海和顺德成交周期则较长。从全市看，二手房源从挂牌到卖出平均需要接近8个月时间，挂牌超过360天才成交的房源占比23.3%，但仍有19.3%的房源在30天内即可成交。

不过，购房者对于“性价比”的判断并不仅仅停留在单价上。贝壳研究院佛山分院同样观察到，二手房交易的套均面积整体呈现上升趋势，从2019年的114.2平方米，逐步上升到今年的124.4平方米。其中，顺德区套均面积最大，达到148.8平方米。“购房者倾向于‘一步到位’，更多选择购买三房、四房户型产品，而小户型的受众趋窄。”董晓丹综合以上情况概括，高明区的客户最果断，顺德区的二手房最好卖。

随着首付比例及房贷利率下降，贷款购买二手房的交易占比呈上升趋势。《白皮书》统计，当前，购房者使用纯商业贷款的占比达73.8%，使用纯公积金贷款方式约为1.4%。董晓丹认为，伴随佛山近期出台的公积金贷款新政策落地，以纯公积金贷款和组合贷方式购房的比例有望上升，这将进一步降低购房者房贷压力，利好楼市成交。

【撰文】华声宇 叶洁纯