2022年1月，汕头颁布《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》(下称《实施意见》)，成为汕头贯彻落实“工业立市、产业强市”工作部署的有效举措。自《实施意见》颁布以来，汕头各区积极开展“工改工”政策宣传，盘点辖区国有低效工业用地，聚焦村镇工业集聚区升级，积极推动“工改工”工作落到实处，取得了初步成效。

为进一步推动“工改工”往纵深开展，更好结合本地实际，汕头于2023年7月17日印发《关于进一步推进“工改工”促进产业高质量发展的实施细则》(下称《实施细则》)，以《实施意见》为基础，在项目认定、规划管理、土地管理上进一步研究提出有关政策措施、办理流程，为进一步推动“工改工”，释放产业发展新动能、新空间提供了更有力的政策支撑。

澄海“工改工”项目——中科智谷·中国玩具产业城拔地而起。受访者供图

放宽规划要求

降低“工改工”项目成本

《实施意见》明确提出在全市划定不少于160平方公里工业控制线，规定“工改工”项目重点在工业控制线范围内开展，严格按照规划实施建设，除公共利益需要外，禁止调整为其他用途。同时，在工业用地控制线外且面积达到20亩的现状工业产业用地，不涉及规划控制的道路、公用和公共服务设施用地，需实施“工改工”但不符合控制性详细规划的，应开展专题论证形成论证报告，报自然资源部门按程序执行。

在上述基础上，在符合国土空间规划以及工业控制线划定范围的前提下，根据汕头“工改工”工作推进过程遇到的实际情况以及广泛征求意见后，《实施细则》对规划条件予以放宽，明确了规划申请与审批手续，增强社会面的改造积极性，加快推进“工改工”项目建设。

其中，为解决尚未有法定控规拟“工改工”项目规划问题，《实施细则》在遵循“不涉及规划控制的公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、公园绿地”的基础上，区分工业用地控制线内外以及土地权属证件明确是否为工业、物流仓储用地，按相应的条件与公示程序出具“工改工”项目规划条件或核发建设工程规划许可证;对于工业控制线外工业产业用地要进行“工改工”的，用地面积放宽到10亩以上(含10亩)，并对审批流程进一步细化。

为解决大量工业用地原有建筑间距难调整、尚有较大利用价值不必拆除等问题，《实施细则》规定：工业项目允许在满足安全保护、净空要求等前提下，放宽建筑密度、建筑间距、建筑限高等技术要求，并可按照建筑高度24米退让道路;工业、物流仓储用地相邻，建筑物与相邻用地退距可按消防要求控制。“工改工”项目用地范围内符合保留现状相关要求的已建建筑，在满足消防、安全等有关规范要求的前提下，经公示没有反对意见，保留现状的，按现状予以规划确认，核收基础设施配套费。

此外，为解决容积率确需在3.5以下的现实情况，《实施细则》允许因生产工艺、现状改造、地块形态等有特殊要求的，企业提交申请，由各区工信部门(功能区经发部门)组织论证后报区政府(功能区管委会)审定。

因地制宜适当放宽规划要求，汕头始终设身处地站在群众利益的角度思考问题，确保“工改工”为群众幸福生活谋取更大便利与福利。

明确政策支持

提高产业转型活力

拆除重建类项目是汕头“工改工”的重点，根据《实施意见》，汕头市分别给予各区两期共1000万元作为“工改工”启动资金，其中第一期发放500万元，第二期视工作绩效再予发放。

针对拆除重建类“工改工”项目，拆除完成后由市给予各区(功能区)资金奖励。第一年年度拆除面积达到300亩的，每亩奖励10万元;年度拆除面积为300—500亩，多于300亩的部分每亩奖励15万元;年度拆除面积为500—1000亩，多于500亩的部分每亩奖励18万元;年度拆除面积为1000亩以上，多于1000亩的部分每亩奖励20万元。

《实施细则》在此基础上从项目认定、奖励发放等方面，对相关政策进行细化，明确了不同类型“工改工”项目面积认定方法，规定按照拆除建筑物基底面积计算拆除重建用地面积，并规定了拆除重建类“工改工”项目资金奖励的申报程序。

此外，汕头多措并举激发社会资本投资建厂的热情，鼓励更多主体通过“工改工”实现厂房升级与环境升级。《实施细则》提出放宽人防与工艺要求，对应建人防工程小于1000平方米，可依申请直接予以同意易地建设，直接简化了人防工程异地建设的论证环节，并且工业项目对装配式建筑和绿色建筑工艺不作强制性要求，为项目降成本、添动力。其次，《实施细则》细化了“工改工”项目实施分期建设和分期进行不动产登记相关要求，允许不动产登记土地分摊面积可先按照分期建设总平面图的总建筑面积计算。

同时，《实施细则》提出，通过企业供地、政府引导的协作方式，参照产业园、集聚区的发展模式，构建新兴产业互促关系，提高土地利用效率和使用效益，推动产业转型升级，解决企业因经营困难导致资金短缺，改造成本高、自用率又不高导致“工改工”改造积极性低的问题。

完善征收手续

解决历史疑难问题

部分企业历史用地遗留问题多，一些村集体产业用地存在土地手续不齐全、建筑物无合规证件等，是汕头“工改工”过程中各区反映的普遍问题。历史疑难问题是阻碍汕头实现“工改工”大突破、进一步推动产业提质升级的症结所在。为此，《实施细则》对确定改造主体、签订土地补偿协议、支付用地款等完善历史征收手续予以相关规定。

针对历史征收手续不齐全的问题，《实施细则》提出，2009年12月31日前，已与村(居)集体签订土地补偿协议或未签订土地补偿协议但已支付用地款的，可经村(居)集体“四议两公开”程序同意确认购买、出租、转让、转租为历史征收，确认原签订的土地补偿协议为征地补偿安置协议且已履行，或有关收款凭证为征地补偿安置凭证且已履行，确认未因征地补偿安置产生纠纷，并经镇政府(街道办事处)审核同意后，可以申报完善历史征收手续。

同时，《实施细则》进一步明确用地协议包含征地、购买、出租、转让、转租等协议类型;明确满足已付清或补足用地款且不低于同期省规定的征地补偿标准的情形，在按照第十五条规定程序履行后可以视同已签订征地协议。

有关负责人指出，针对历史不规范建筑以及“微改造”类“工改工”项目，《实施细则》也提出了完善手续的相关规定，有效保证“工改工”项目的合法性、可行性，进一步解决当前存在的土地权属复杂、社会动力不足等难题，为“工改工”顺利推进扫除政策障碍。

2023年上半年汕头市地区生产总值为1491.56亿元，同比增长5.2%——数据背后是汕头贯彻落实“工业立市、产业强市”战略所付出的不懈努力。“工改工”作为汕头产业高质量发展的关键一招，对汕头扩展产业空间、巩固拓展经济恢复向好态势将持续发挥重要作用。

南方+记者 谢嘉龙

通讯员 韦荣杰

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