2023年《财富》中国500强排行榜发布，41家房企或以房地产开发为重要业务的企业上榜，其中在粤房企成为主力军。

从全国来看，厦门建发集团有限公司已经连续两年在国内房企中排名最前。排名第二、第三的分别是中国华润有限公司和厦门国贸控股集团有限公司。

不过这些公司都是综合性集团，除了房地产开发外，还有其他业务。榜单上，比较“纯粹”的房企中，万科在房企中排名最靠前，整体排第56位；其次为绿地和碧桂园，整体排第63位和64位；再者是龙湖，整体排第113位。

2022年，房地产行业受疫情和周期性调整等诸多不利因素影响，房企健康发展遭遇前所未有的挑战。为促进市场平稳健康发展、产业良性循环，国家从土地、金融、税费、市场管理服务等方面出台一系列稳市场、稳预期、保民生、保交付的措施，助力市场筑底企稳、行业转型升级、企业回归健康发展，在维护经济安全和加快市场回暖复苏等方面取得明显成效。（把握地产晴雨表，上南方+房向标）

国家统计局数据显示，2022年全国房地产开发投资132895亿元，商品房销售面积135837万平方米，销售额133308亿元。在高质量发展成为行业主旋律的背景下，大部分房地产企业主动去杠杆、防风险，以更加稳健的财务管控思维布局未来发展、发力转型升级，虽然整体规模有所下滑、营利和净利有所承压，但部分财务比较健康、步伐迈得比较稳健的企业，仍然取得了不错的成绩。这从房地产企业在2023年《财富》中国500强中仍然占据较多席位就可见一斑。

上榜房企少了5家，3家重回榜单

对比2022年数量，上榜房企少了5家。具体来看，融创、富力地产、佳兆业重回榜单，光明房地产、旭辉、合景泰富和金融街等落榜，保利发展、招商蛇口等，展示了母公司排名，未单独展示在榜单上。

上榜房企减少是去年整个房地产行业规模收缩的写照。根据第三方数据，2022年，百强房企销售总额、销售面积分别达到63301亿元、36313万平方米，同比分别下降30.3%和36.2%。

不过，在此背景下，上榜房企数量虽有减少，但总体来说呈现企稳态势，而且还有房企在行业充满挑战之时重回榜单，说明房地产业正不断攻坚求稳发展。正如万科董事会主席郁亮所说，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，还在温和复苏的轨道上。

特别是2023年以来，在因城施策、支持刚性和改善性合理住房需求的思路指引下，房地产销售额、销售面积、开发投资等各项指标相比去年都有所改善。

总体呈现企稳态势的背后，楼市政策环境的变化也起到了助推作用。

中南财经政法大学产业经济学教授吴振球指出：“当前我国房地产行业正处于转型期，向新发展模式过渡中，确实还有很长的路需要走。但是我国房地产市场高质量发展时代一定是会到来的。届时，预测上榜的房企会有所增加。”

粤系房企上榜主力军

中国500强里的房企实力如何？这就很难评。分析显示，上榜企业营收总额为1.06万亿美元，占比500强企业营收总额的7%左右，但利润总额约为-32亿美元，16家房企利润为负，而上一年上榜房企利润总额近2000亿美元。

为什么《财富》中国500强会有利润亏损企业？这和评价指标相关。根据官网的介绍，《财富》中国500强排行榜按收入对中国最大的公司进行了排名。

所以，财富的500强是营收上的“500强”，但光是营收是不足以反映房企实力的。这也导致了一些当下还不够“强”的房企进入榜单，比如还在寻求债务重组的融创、富力等，这些企业都在南方产业智库发布的2022年全年中国上市房企60健康指数（HFI-60）的不健康榜单中。（点击链接阅读上市房企60健康指数专题）

吴振球指出，世界500强的评价通常都是以营业额为标准，因为大多数情况营收通常与盈利是正相关的，《财富》中国500强榜单以营收来反映房企的实力，也有一定的道理。但不能排除营收与盈利不相关、甚至是负相关的情况，因此仅仅以一个经济指标来反映一个企业的实力，存在一定片面性的。要想全面反映一个企业实力的，应该是一个系统的指标体系，至少应该包括如下指标：资源实力、产品实力、市场实力、管理实力、研发创新实力、服务实力、盈利实力。

进一步提问，为什么房企营收百亿乃至千亿规模，利润却为负，钱都花哪儿去了？事实上，一直以来，利润率是地产行业普遍的“痛”。以优等生代表万科为例，根据其发布的2022年财报，营收为5038亿元，但销售费用、管理费用等营业总成本就有4550亿元，还要扣除所得税、资产价值变动等，最后净利润只有375.5亿元，归母净利润为226.2亿元。算起来净利率只有7.45%。

不过榜单仍具有参考价值，比如说，从中可以发现房企“强者恒强”。一方面，像厦门建发集团有限公司旗下建发国际、中国华润有限公司旗下华润置地等国企、央企在市场中占据领先地位；另一方面，优质民企如万科、龙湖等，依靠健康可持续发展不管市场如何都稳坐榜单前列。

合硕地产机构首席分析师郭毅表示，无论是从销售、拿地还是从融资层面来看，大型国企、央企以及稳健的民企都是主力。未来房地产行业发展的大趋势是强者恒强。房企要实现稳健增长，需要打造包括营销能力、招采能力和对区域市场的理解能力等在内的综合竞争力。

房企之间的排名分化加剧。一部分房企已经被淘汰出榜单，另一部分虽然还在榜单上，但在利润、财务指标等不利的情况下，未来大概率会排名下滑或消失在榜单上。分析发现，对比2022年上榜房企近半数排在TOP200，今年进入TOP200的仅约1/3。随着房地产进入新的发展阶段，无论是销售、拿地还是融资，分化会更加明显。

南方+记者注意到，粤系房企仍旧是500强榜单行业分类中的主力军。按照企业总部所在地来看，此次入榜的房企有13家位于广东，万科、碧桂园、金地、华侨城、越秀等知名房企悉数在列，按照城市划分，深圳和广州各5家，佛山2家，珠海1家。

另外，尽管招商局和中国保利的总部并非在广东省内，但两家央企旗下的房地产开发企业招商蛇口、保利发展，总部分别设置在深圳和广州，因而广东房企在中国500强榜单上的规模，事实上要更加强大一些。

【采写】南方+记者 周中雨 葛政涵 柴亚娟

【统筹】冯善书