集体经济组织成员将农村宅基地上房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，买卖合同有效吗？

珠海市金湾区人民法院法官认为，该行为违反了法律、行政法规的强制性规定，农村房屋买卖合同应属无效，判决出售人将购房款返还给买受人。

基本案情2020年6月6日，何某与苏某盛、苏某良签订《合资小产权房协议》，协议约定何某将某宅基地上盖的三层房屋出售给苏某盛、苏某良，房屋总价款为人民币49.8万元。协议第八条载明，案涉房屋的土地性质为集体土地。协议签订后，苏某盛、苏某良向何某支付了购房款。

此后，何某又将案涉房屋出售给第三人使用，苏某盛、苏某良遂起诉至珠海市金湾区人民法院，要求何某返还购房款。

法院判决金湾法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地与特定身份关系相联系，非经人民政府批准，非集体经济组织成员无权取得。

本案中，苏某盛、苏某良不是该村村民小组成员，不具有受让案涉房屋土地的资格，无权占有案涉房屋所对应的土地使用权，因此，苏某盛、苏某良与何某之间签订的《合资小产权房协议》不仅违反了法律的强制性规定，也属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中的“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形。

法院判决，何某向苏某盛、苏某良返还购房款249680元。

法官说法宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地买卖不禁止在本集体经济组织成员内部流转，其目的是保证本村村民的基本居住，防止宅基地流向本集体经济组织以外的人员，损害集体经济其他成员的利益。故集体经济组织成员将农村宅基地上房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，违反了法律、行政法规的强制性规定，农村房屋买卖合同应属无效。合同无效后，买受人应当将案涉房屋腾退给出售人，而出售人应当将购房款及时返还买受人。

【来源：珠海中院 金湾法院】