国家统计局日前发布2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，6月广州新房、二手房价分别环比下降0.1个百分点和0.3个百分点。为何房价会下降？这释放出什么信号？后市又会如何走？南方+记者采访了行业专家。

价格回调，高端住宅加入打折阵营

和年初一批刚需/刚改型项目的加推打折不同，此番广州房价下调背后，高端改善住宅的打折更加引人关注。

“劲爆！天河合生缦云原单价8.5万—10万元，现有内部房源单价6字头起。”“单价超乎想象！！！缦云190平方米、230平方米单价约68000—73000元/平方米”……

天河高端住宅合生缦云广州降价的消息在房产中介的朋友圈刷屏。虽然缦云广州方面对此进行了否认，指出这是合创汽车&缦云广州共同进行的“买房送车”活动，部分特定楼栋楼层房源，价格接近8字头。

无独有偶，更多中高端住宅也在积极打折促销。天河改善型“红盘”珠江花城，在房天下显示的均价为6万元/平方米起，但近期五期加推产品推出了优惠活动，总价450万元起即可入手建面约88平方米的“3+1”房，算起来均价约5.1万元/平方米。

黄埔楼盘卓越招商·臻珑府显示均价在343万-506万元/套，但房产中介告诉南方+记者，近期推出“封盘调价”特惠活动，部分特惠房源最低可320万元左右入手。

不过，也有部分高端住宅的价格依旧坚挺。比如南方+记者了解到，保利湖光悦色仅剩部分“尾货”，价格并没有因此下降，仍然维持在8万—10万元之间；保利四季和颂6月销售了10套左右，也没有降价，其中3b栋甚至还升价了；万科瑧园4月开盘，5—6月的平均销量为21套，销售透露现在价格较“首开”时微升。

同时，记者还发现，近两月不少珠江新城高端二手住宅接连上演“降价百万套现”的故事。

克而瑞方面发布的数据显示，5月保利心语的成交均价约14.31万元/平方米，比2月下降了3200元/平方米，回调至去年底的水平。同样的热门高端楼盘中海花湾，5月成交均价为17.23万元/平方米，比2月下降了2.5万元/平方米。

整体来看，以天河为代表的核心区域，房价依旧比较坚挺。中指院数据也显示，上半年，仅天河、海珠成交均价同比上涨，海珠均价已接近10万/平方米，超越了天河，同比涨7%，其中琶洲南TOD项目起到了主要拉动作用。

值得一提的是，虽然广州新房、二手房价格有所下降，但是放入整个上半年来看，仍然位居近五年较高位置。中指院数据显示，上半年广州新房成交均价为36169元/平方米，同比下跌4%，在近五年中排名第二。

二手房挂牌增加，新房加大促销

6月广深两地新房、二手房成交价均出现下降，是全国商品住宅销售价格环比下降的一个“缩影”。

根据统计局数据，2023年6月份70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市比上月分别减少15个和8个，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降。

“广州的房价趋势和全国大潮一样的，广深二手房价虽然环比下跌，但下跌幅度要小于其他两个一线城市。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一方面因为经过第一季度整个市场回升后，从二季度开始市场下行明显，开发商重新回到了打折促销阶段，导致价格下跌；另一方面，二手房的挂牌量明显攀升，新房“贴着”二手房价格走，甚至比二手房价格还低，这也是价格下跌的一个主要原因。

截至5月25日，广州有13.3万套二手房源在贝壳APP上挂牌出售。从3月开始至今，广州二手房挂牌数量基本保持在13万到14万套之间。

“广东住宅供应和开发力度都比较大，纳入统计的城市一、二手房价格普遍下降是需要重视的问题，特别是广东这边很多企业这两年受债务风险影响，销售端更需提振。”易居研究院研究总监严跃进指出。

楼市走出倒V型，3月是“分水岭”

据中指院数据，上半年广州共卖出41064套新房，同比涨7%，在近五年排第二；二手房成交量比新房多，为54864套，也处于近五年第二高位。

分析上半年楼市可以发现，走出了一个“倒V型”，3月是“分水岭”。

3月前，广州新房成交量已经出现复苏态势，即便在传统淡季，2月也成交了6442套，环比涨超四成。

3月广州一手商品住宅网签套数重回万套高位，最终第一季度广州一手住宅整体成交突破2万套，以798.93亿元的总成交业绩，傲居历史第二位，仅次于2021年第一季度。

但是4—6月，成交逐月下滑，刚过去的6月只有4723套成交，回到今年1月水平。

“背后的原因在于，一季度积压的需求释放完毕后，需求出现断层、接续不上。”李宇嘉认为。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也指出，二季度广州楼市表现低迷的根本原因在于需求疲弱。“整体来看，一季度集中释放了去年下半年因疫情耽搁的置业需求，而受经济大环境影响，在限购限贷政策不变的情况下，市场缺乏新的购买力注入，来访人气不足又进一步延缓了开发商推盘节奏，供需两端同时陷入低迷，导致成交后劲乏力。”

对后市如何看？

第一太平戴维斯认为，第三季度开发商预计持续加大促销推广力度以加速项目去化，刚需项目成交均价或微降，但整体而言，全市成交均价仍将因优质项目高成交价格的推动而微升。

严跃进表示对后市总体持乐观态度。“整体来看，广州这边务工人员或者说市民人口优势还在的，对房地产的支撑还是有的，关键是积极在政策上破除障碍，积极推动整个市场的发展。”

李宇嘉指出，对于当前楼市需求疲弱问题，政策端已经开始部署。“比如6月20日降低LPR、央行提出要优化过热时期的紧缩性政策。预计按揭利率进入新一轮下降周期，各地因城施策的力度继续加大，预计三季度相比二季度会有所好转。”

58安居客研究院院长张波表示，核心一、二线城市依然存在着诸多限制性楼市政策，包括限购和限价，政策工具箱中依然有着诸多可操作品种，预计未来高能级城市的支持将进一步扩大，如支持置换改善需求、优化远郊限购等。

【采写】南方+记者 周中雨 柴亚娟

【统筹】葛政涵