13日下午，在交涉了近半个小时后，陈先生无奈地离开了佛山市南海区工业大道的恒大御景半岛物业管理处——他的物业管理费又没缴成。

两年前，他因为抗议小区物业的低质量而不再缴纳管理费，转而发起成立业主委员会，但按当地规定，不缴清物业费就不能进业委会，这个死结至今解不开。

恒大御景半岛小区

对物业的意见一大堆

13日，南方+记者在御景半岛走访时，看到这个当时号称“中国豪宅巨人”的临江小区环境还是不错的，绿化也挺好。但小区内停车比较混乱，有的汽车就直接堵在车道上，一些电动车甚至停进了住宅楼的大堂。南方+记者尝试入楼探访，发现这个都设置了门禁的小区许多栋楼大门都是形同虚设，一推就开，门前也看不到任何保安。通往附近村的二号门已经被铁丝封锁，几台工程车堵在门口，显然很久都没开了。在小区的物业管理处，记者亲眼看到一位住户因为门禁失修的问题要求物业给出维修承诺，在迟迟得不到答复后发了火：“你们除了收费能不能干点事？”

楼宇大门可随手拉开

“实际的问题远远比你看到的多！”陈先生介绍，他亲身体验到小区卫生保洁、园林绿化、修理维护、安全保障等各方面的服务十几年来品质不断下降：保安配置从之前承诺的170多名减少到目前的70多人，保洁人员由每栋楼2人减至1人；小区门禁、智能可视对讲等安防设施普遍老化失修，不能使用；小区会所游泳池等体育、文化等公共设施。被物业商业化外包出租，水会会所、人防工程的停车位，露天停车位、电梯、闸口及小区公共广告位、充电站、智能购物站、公共空间出租等产生的巨额业主公共收益，一直未依法进入业主公共收益专用账户；长期封闭小区 2、3号大门，不仅给业主出行带来诸多不便，而且导致高峰期车辆进出拥堵；利用业主公共资源强行启动小区露天停车位的收费，且收取月租车位费却不给业主确定车位；人工湖、喷水池长期无人打理，积水发绿发臭；动用各种资源阻止业主依法成立业委会……

小区平面图

业委会为什么搞不起来

南方+记者了解到，御景半岛是个建筑面积超过百万平方米，有5400多户20000多居民的大型社区，那为什么没有业委会呢？

“以前是有过的。”业主代表翁先生介绍，2016年时业委会曾经成立过，但由于成员大多是恒大自己的员工，不能代表广大业主的利益，与物业公司不清不楚，最后被业主起诉成立程序有问题，法院终审判决不合法。2020年底，因为小区露天车位收费问题，上千业主发出致物业的公开信，明确指出物业服务存在的主要问题、业主的整改要求，若物业拒不整改，业主将暂停缴纳物业费。2021年1月，小区部分业主向金峰洲居委提出发起召业主大会、推动成立业委会的申请，其间为协调筹备组业主代表报名资格问题，业主在社区与房管所之间反复奔波，还是给一条规定卡住了——欠缴物业服务费六个月以上的，不得成为业主委员会组成人员的候选人。

南海区里水镇房管所一位负责人介绍，里水全镇有55个小区，成立了业委会的只有12个，其中5个还是以党建引领的方式成立的。因为根据有关法律，越大的小区成立业委会就越难。像御景半岛这样的小区，许多人是工作在广州，只是晚上回来住，成立业委会的难度不小。现在只能采用成立物业管理委员会等变通方式，来部分代行业委会的功能。他介绍，根据2021年4月1日施行的《佛山市住宅物业管理条例》第二十条的规定，候选人产生办法通过之日前两年内，违反约定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上的，不得成为业主委员会组成人员的候选人。为此，他多次与御景半岛的物业公司交涉，希望就陈先生的滞纳金达成谅解，但一直未果。

里水镇综治办一位负责同志在接待陈先生时还透露，按当地有关文件，筹委会的人不能进业委会，因为不能既当裁判员又当运动员。他劝解说，不要与法规文件较真，建议先找没有欠费的人做起来。

“我们认为物业公司就是故意刁难。”一直在为成立业委会奔走的阿娟告诉南方+记者，这之前公司的一位管家就承诺只要陈先生缴纳本金就行，但去缴费时又说领导不批准，就是故意不收他的，连跟他一起维权的一个业主都缴费了还被退回来。阿娟认为，像陈先生这样热心有知识又能抽出时间为大家服务的业主不多，没理由不让他参加业委会。

御景半岛所在的金峰洲居委会工作人员告诉南方+记者，该社区有6个小区，都没有成立业委会。

物业公司说也有难处

在御景半岛的物业管理处，收费人员解释说，如果是千元以下的费用，他们还可以减免，再多就必须总公司批准了，现在就是上面不同意。

“拒缴物业费的还真不多！”恒大公司佛山分公司一位负责人拿出报表说，截至6月30日，业主的当期缴费率超过87%，主动缴费的还是主流，对那些不缴的，公司也不差这点钱，到时起诉就是了。按与业主的协议，物业费的滞纳金是每日千分之一，是比银行利率高，之前也有法院判决要求按银行利率计的，公司也会服从。但陈先生的滞纳金问题，只有总公司才能解决，为了不把关系搞僵，物业也没有起诉他。

这位负责人解释，现在小区居民对物业的最大意见在于车位问题。小区机械车位多，平面车位少，由于机械车位受限多，而且经常出故障，住户不愿停，就出现乱停的情况，加之电瓶车泛滥，违规停放多，管理难度大。业主不愿带门卡，门禁经常坏。这么大的小区，各大门加上内部群组之间车辆出入的道闸就有20多个，物业公司只有100多名管理人员，加上保洁也只有300多人，人手严重不足。至于一些业主反映的二号门封闭的问题，是疫情防控期间封的，现在不开是因为本来土地规划中就没有这个门，同时也为了防止外来人车乱入，还可以节省人手。

2号门已被封锁

欠费不能进业委会合理吗

南方+记者了解到，在佛山，因不缴物业费而进不了业委会的还真不是个案。佛山市高明区溪畔嘉园的居民陈先生就向媒体投诉，他小区业主也是因为不满物业管理质量而酝酿成立业委会。2022年11月，溪畔嘉园获得高明区荷城街道江湾社区居委会同意，组建了首届业主大会筹备组，随后业主代表向居委会提交了首届业委会候选人报名资料。但在今年2月3日，荷城街道城建和水利办公室作出《关于溪畔嘉园首届业主委员会候选人资格审核的回复》（下称“回复”），称由于业委会的7名候选人存在欠缴物业服务费的情形，所以认定7名业主不具备成为业主委员候选人的资格。部分业主已于2月联合向高明区人民法院提起诉讼，请求荷城街道办事处撤销《回复》并重新审核候选人资格。

华南理工大学法学院教授徐松林认为，佛山等地的物业管理条例属地方法规，按我国《宪法》及《立法法》的规定，地方法规规定的事项（内容）不得与上位法相抵触，抵触部分自然无效。《中华人民共和国物业管理条例》是上位法，其只规定业委会成员由业主大会选举产生、并未规定“欠缴物业费或有欠缴物业费记录的不得当选业主委员会成员”；“欠缴物业费”是业主与物业公司之间的民事合同关系，纠纷的产生可能是业主违约，也可能是物业公司违约。“业委会成员资格”是业主自治权、是一项政治权利。业主自治权（政治权利）不因民事纠纷而被剥夺，是现代法治的基本理念。《中华人民共和国物业管理条例》只规定街道办事处对业委会的成立有“指导”义务；业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。该《条例》并未规定政府部门有审查“通过”或“不通过”经选举产生的业委会之权力，不能越权行事。

广东大同律师事务所主任、广东省法学会律师学研究会会长朱永平律师认为，根据《立法法》的规定，地方性法规、规章等有超越权限，违背法定程序，或者违反上位法规定等情形的，有关机关可以根据法定的权限直接予以变更或者撤销。如果全国人大常委会法工委在向人大常委会会议作的年度备案审查工作情况报告中，发现有地方性法规对物业管理条款不符合上位法且超越立法权限。全国人大常委会法工委可向地方人大常委会发出审查意见督促纠正，有关规定应得以修改。他建议佛山物业管理案涉公民可以联名向全国人大法工委提出对佛山物业管理条例进行合法性审查建议。

南方+记者注意到，今年1月，全国人大公布了一项《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》，指出《中华人民共和国民法典》实施后，全国人大常委会法制工作委员会收到公民、组织提出的地方物业管理条例关于限制业主共同管理权有关规定与《中华人民共和国民法典》关于建筑物区分所有权有关规定不一致的审查建议43件，其中，针对“业主不按时交纳物业服务费不得参选业主委员会成员”相关规定提出的审查建议37件，涉及13件地方物业管理条例。全国人大常委会法制工作委员会审查研究认为，部分地方物业管理条例未加区分地将业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金等不履行业主义务行为与业主共同管理权挂钩，不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，超越了立法权限，混淆了物权关系与合同关系，与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》的有关规定不符，应予以纠正。

南方+记者  项仙君