甲级写字楼作为楼宇经济和城市活力的重要标志，一直广受市场和行业关注。

近日，戴德梁行发布了2023年上半年深圳房地产市场数据。根据戴德梁行数据，今年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，4个新项目投入使用合计新增办公面积45.7万平方米，全市总存量升至770万平方米。

在较大体量的供应影响下，一方面，深圳全市甲级写字楼整体空置率上行，年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，半年上升1.6个百分点。另一方面，集中供应和租金下调也刺激需求的释放，得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，上半年全市累计净吸纳量达到22.9万平方米，同比上升37.5%。

作为甲级写字楼的重要指标，租金及空置率的变化常常受到市场高度关注。今年上半年，北上广深四大一线城市的甲级写字楼租金无一例外表现为小幅下降，而空置率则全线上升。四个城市的甲级写字楼市场的平均租金、空置率等关键指标走弱，加重市场观望情绪。

2023年上半年北上广深甲级写字楼租金及空置率

从空置率和租金变化数据来看，今年上半年，广州甲级写字楼的租金跌幅约3.3%，在四大一线城市中跌幅最大，深圳则以3%的跌幅列次席，上海甲级写字楼租金跌幅最小，约为1.1%；在空置率方面，深圳以24.5%的甲级写字楼空置率成为四大一线城市中唯一超过20%的城市，而北京甲级写字楼空置率最低——约为16.9%。

值得关注的是，租赁成本的持续下调是促使企业迁址、进驻甲级写字楼的重要因素之一，新项目继续采取积极的招商和定价策略以吸引租户，而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款挽留巩固即将到期的租户。

深圳甲级写字楼历年租金及空置率走势

今年上半年，深圳甲级写字楼平均租金延续下行走势，下降至每月每平方米197.5元，对比历史高点已然下调28.6%，而优质物业租赁门槛的降低也吸引一些发展势头向好的小型企业落户甲级写字楼。对照上述甲级写字楼租金及空置率走势来看，今年上半年，深圳甲级写字楼平均租金与十年前2013年的平均租金基本处于同一水平。

尽管深圳甲级写字楼出现了租金下跌和空置率上升的双重挤压，但仍不乏亮点。如，今年上半年，前海净吸纳量达到7.9万平方米，占全市约三分之一，空置率则逆势下行，半年下降6.8个百分点至32.9%。

此外，特别值得一提的是，今年上半年，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁活动也渐趋活跃。在上半年的租赁成交中，按面积计外资企业占比达到26.3%，较去年全年水平显著上升9.6个百分点。其中，总部位于港澳台的企业表现亮眼，占全市成交比重达到14.4%。随着市场上各类办公型物业供应持续增多，企业的选择不断拓宽，于业主而言，依托专业力量、持续提升运营维管能力、采用更灵活租赁策略才能获取更大竞争优势。

【撰文】邱永宽 冯少文