【编者按】

旧城是城市的“根”和“源”。今年中山将“加快老旧小区改造”列入2023年十件民生实事，年内要改造开工100个、完成改造30个，拉开了新一轮城市“旧改”大幕。这是唤醒“老城记忆”的寻根之旅，也是城市新陈代谢的跃升过程。南方+推出“中山‘旧改’观察”系列报道，聚焦中山老旧小区改造的“新战法”，探寻中山城市更新的新路径，敬请关注。

---

接到会议通知时，中山市住房和城乡建设局（下称“市住房城乡建设局”）老旧小区改造科副科长陈耀明并没有想到，这场关于老旧小区改造的推进会竟一直开到凌晨：雨污如何分流、绿化植物如何选择、燃气如何进一步入户……老旧小区居民的迫切需求，被摆在桌面上一件件地讨论。事关居民衣食住行，细节琐碎而复杂。

今年，加快老旧小区改造被列入2023年中山市十件民生实事。根据目标，中山要在年内实现改造开工100个、完成改造30个。

这是中山近年来最大规模的一次老旧小区改造，中山也为此组建了“老旧小区改造科”专职科室负责推进。目前，中山全市已经纳入2023年度城镇老旧小区改造项目储备库的小区共191个。项目涉及将近2800幢居民楼、超50000户居民，建筑总面积约437.53万平方米。

5月25日，市住房和城乡建设局的官网上发布了《中山市城镇老旧小区改造工作指引（2023年版）》，列出了约80项老旧小区改造要素分类清单。从“水电气基础设施整治”“停车位整治”到“成立小区自治组织”“历史街区、历史建筑保护”，逐一明晰，力度空前的老旧小区改造全面打响，这一轮“旧改”将探寻怎样的新路？

旧城往事

【“加快推动老城区更新、城中村改造，留住城市记忆，留住美丽乡愁，让老城区焕发新活力。”】

实施雨污分流、老巷子变身慢行步道……作为中山城区最早建设的商住小区之一，走过了近40年的莲峰新村最近以全新的面貌出现在市民面前。

莲峰新村的出现，是中山上一轮城市更新和发展的缩影。改革开放以来，中山城市版图沿着中山路一路向东。1981年，位于孙文东路的莲峰新村建成，成为改革开放后中山第一个商品房住宅小区。1986年，为缓解住房紧张，中山市设立了住房解困办公室，启动了住房解困工程，城区一轮住宅建设热潮由此掀开，柏苑新村与松苑新村分别在1989年和1991年建成，规模更大的竹苑新村也在1992年开建。数据显示，1996年，中山城镇居民人均住房面积为20.2平方米，2000年时已升至28平方米。1997年，中山市获得了当年的联合国人居奖。另一方面，在1988年被正式升格为地级市后，中山提出了“控制旧区，建设新区；建好新区，改造旧区”的城市发展战略，推动了城区的新一轮建设。到1994年，中山新城区建设已初具规模。

莲峰新村。  南方+ 叶志文 拍摄

新旧更替之间，城市的形态在不断发生改变。2020年，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》印发实施。2021年，广东省开工改造超过1500个老旧小区，今年将新开工改造城镇老旧小区不少于1100个。各地市老旧小区改造进程也在加快，其中广州今年提出推进100个以上老旧小区改造，推进北京路二期、上下九街区、聚龙湾片区（首期）等活化利用项目。

此时，中山距离上一轮城区大范围更新已过去30多年。

时过境迁，中山居民住宅的建筑、路面、管道等“硬件”的损耗，逐渐影响到居民生活质量以及城市形象。老旧小区中也混杂着大量历史建筑，有的甚至亟须“抢救”，其改造既需要修缮设施，也需要纳入对“活化”工程的考虑。

中山市第十五次党代会提出，要“加快推动老城区更新、城中村改造，留住城市记忆，留住美丽乡愁，让老城区焕发新活力”，同时，要“高水平规划设计，强化历史街区保护和活化利用，提升商业业态，点亮夜间经济，打造成为讲述‘老城故事’、寻觅‘老城记忆’的一张亮丽名片，成为广大市民和海外乡亲的心灵守望之地”，将城市旧改提至城市发展战略层面。

据统计，2021至2022年，中山共完成25个呈点状分布的老旧小区改造工程。时间来到2023年，中山宣布，将在年内开工100个老旧小区改造项目。

此前，莲峰新村已完成一轮改造。  南方+ 叶志文 拍摄

众口难调？

【“钱要花在刀刃上，要用在居民最关心、需求最迫切的地方。”】

“楼道电箱太旧，可能有安全隐患。”

“花基中间的燃气设施不太好看。”

“帮我们修修路、修修破损的楼道。”

近日，一个接一个的改造建议，在中山市东区街道桥岗社区的老旧小区改造线下征询会上被提出。

老旧小区的改造内容和自己息息相关，居民们没有放过发言的机会。

这样的社区线下征询会，正在中山频繁开展。

“我们一周之内开了三次。”东区街道竹苑社区党委书记吴锡良说。为了统计社区今年将要参与改造的9个老旧小区的居民意见，他和同事们组织起居民线下征询会，一起讨论老旧小区改造方案的制订和修改。“比如下水管道治理、煤气入户、树木修剪，居民的呼声都很高。”吴锡良罗列着从居民那里征集来的意见，“要改的可太多了。”

桥岗和竹苑不是个案。

目前，中山市有超过600个小区建于2000年之前，道路、外立面、绿化、管道等方方面面都有了浓厚的“年代感”，不少小区自建成以来就没有引入过物业管理，使得社区设施不断老化的同时也缺乏治理。“加装电梯、修补路面、完善绿化，每个小区每个改造环节的预算都要单独审核。”陈耀明解释，无论是前期设计还是后期施工，都要对已建成的建筑物下功夫，难免千头万绪。

更重要的是，小区居民众口难调，并非所有改造内容都能得到大部分居民的支持——这也是线下征询会频繁开展的原因。吴锡良就表示，因为一部分居民不赞成在小区内新开一条道路，原先的改造方案只得再改。

类似的情况也发生在夏洋社区的夏洋新村。“我们在小区里新建老人公园，但可能有的老人对此并无需求，反而觉得施工会影响生活。”尽管全新的老人与儿童公园已经建成，但提及去年征集居民改造意见，夏洋社区党委副书记李敏英至今也很头疼：“不少居民已经习惯了比较便宜的‘门前三包’，所以对引入物业管理并不感兴趣。”

夏洋新村。  南方+ 叶志文 拍摄

改造内容繁多、居民意见多样，这意味着小区改造需要有所侧重。例如竹苑社区的两处小区至今仍未实现燃气入户，为居民接入燃气管道便是小区改造的重中之重；设施较为完善的南波湾小区，则更为侧重设置长者饭堂等。

“中山今年的投入很大，钱要花在刀刃上，要用在居民最关心、需求最迫切的地方。”陈耀明透露，基础类改造将会是今年老旧小区改造的重点，并且改造的资金投入已超往年的十数倍，“够我们改的。”

“1元物业”

【“这就需要探索长效化的运营机制，不能改造完不久又‘旧’回去了。”】

新建了公园、绿化，加装了电梯，修补了路面，夏洋新村在外观上增色不少。然而，过往的人员和车辆依旧可以不受约束地进出小区，绿化仍是由原来聘请的几位保洁员负责其卫生工作。“如果居民遇到什么问题，还是会先找我们，因为没有成立业委会。”李敏英坦言，小区内对引入物业管理的支持者，仍未达到足够的人数。

夏洋新村内的邻里公园。  南方+ 叶志文 拍摄

“部分老旧小区没有物业，是我们目前面临的一个严重问题。”中山市西区街道城市更新和建设服务中心主任刘和星也提出了同样的困境，该街道西苑社区和彩虹社区内的一些老旧小区长期缺乏物业管理。

在中山城区，一些老旧小区自建设以来就未引入过物业管理，开放式的小区环境几乎是一种“标配”。公共道路、绿化、电器等设施缺乏管护，治安与消防水平有限。

“这就需要探索长效化的运营机制，不能改造完不久又‘旧’回去了。”市住房城乡建设局老旧小区改造科科长黄轰说，小区缺乏物业、居民又不愿意再多支付费用，是全市不少老旧小区都存在的问题。如何保留改造成果、找到一种合适的管护途径？解决居民关心的支出问题成了关键。

例如，竹苑社区拿出了“1元物业”的方案。在这种模式下，小区物业管理第一年的费用由政府兜底，居民可以免费享受物业管理服务。从第二年开始，小区将引入第三方运营公司，届时再由居民支付每平方米1元的费用。

先免费再付费，西区街道等地正在尝试的“EPC+O”模式的思路与之相似，即设计、采购、施工与运营一体化。这要求第三方承包单位在参与老旧小区改造的同时，还需承担改造后一段时间的物业管理服务。“这其实是为社区提供一个缓冲期。”黄轰解释，在居民免费体验阶段，社区可以尝试推动居民成立业委会。

此外，还有一种无需居民付费的商业化运作模式，即通过引入产业链、增加面向居民点对点的生活服务，进而为居民提供部分物业管理服务，以居民消费产生的收益对小区进行维护管理。

不过，仍有一些小区暂没有引入物管的尝试。在《中山市城镇老旧小区改造工作指引（2023年版）》中，“成立小区自治组织”“聘用物业服务企业”被列为“完善提升类”改造，并备注“有条件可设置”。例如夏洋新村，目前大部分居民仍无意愿成立业委会，其条件并未成熟。

旧中寻“宝”

【“这里既有古城的历史元素，也具备良好的商业基础，可以作为古城活化‘首发项目’。”】

推着上世纪80年代生产的凤凰牌单车，“老田”在香山古城拍摄他的“探宝”视频。在他眼里，遍布石岐街道的老旧小区不只是上了年纪的民居，更是见证中山沧海桑田的“宝贝”，他的视频号“老田探宝”期期分享着他挖掘到的古城故事。

除了视频创作者，“老田”田湘攸的另一个身份是石岐街道城市更新和建设服务中心主任。在香山古城的历史活化规划中，位于白水井大街与民生路交会处的从善坊，就是他的一个“试点”。为此，他专门住进了从善坊，和居民逐渐熟络，并收集着这片已有约百年历史的街巷的故事。

将视角向上拉可以发现，从善坊处于香山古城的“眼”——东邻商业味浓厚的白水井片区，沿民生路向北是中山市博物馆和孙中山纪念堂公园，西北处则是孙文西路片区。“这里既有古城的历史元素，也具备良好的商业基础，可以作为古城活化‘首发项目’。”由点及面，是田湘攸的一个考虑。

翻开一本本老旧小区改造方案，除了雨污分流、三线整治等基础类改造，“连片”概念被多次提及。1年内要实现100个项目开工，主城区老旧小区分布又相对集中，如此大规模的工程，连片改造已经是板上钉钉。

由于大部分香山古城历史元素集中于石岐街道，与当地的老旧小区连片改造结合在一起的活化方向就相对清晰。而对于城区其他街道及社区，其成片的老旧小区又有何倾向？

“我是没听说过能把闲置的单车房改造成公共药房的。”陈耀明提起了自己在竹苑社区的一处见闻，吴锡良印证了这一说法，并且补充：“无论是开咖啡厅、奶茶店还是简餐店，我们希望通过盘活小区里的闲置空间，支持年轻人创业。”

拓展社区内的商业性与公共服务，使之辐射周边多个小区，成了较多社区的一种统合思路——理发店、商超、商业街等，通过用起闲置的物业或空地，为片区内居民创造消费场景与便民服务。

连片改造的想法没有停留在2023年，也没有停留在主城区。“我们正在要求各镇街在6月30日之前，把明年要改造的老旧小区改造计划提交过来。”陈耀明透露。

在老旧小区改造科内，成员们的工作每天都在推进当前改造和谋划未来改造中“滚动”进行。“我们今年要开工100个，明年要去到150个，越改越多。”傍晚6点多，陈耀明笑着指指身后还在加班的同事：“大家都习惯了，刚开始时加班到晚上九十点都算早的。”他回忆起那次开到凌晨的会议，觉得熬夜开会也值了：“很多原则都在那次会议后被确定了下来，后面的改造会更加顺利。”

【文字】南方+记者 陈少宏 雷海泉

【摄影】南方+记者 叶志文