【编者按】

旧城是城市的“根”和“源”。今年中山将“加快老旧小区改造”列入2023年十件民生实事，年内要改造开工老旧小区100个、完成改造30个，拉开了新一轮城市“旧改”大幕。

这是唤醒“老城记忆”的寻根之旅，也是城市新陈代谢的跃升过程。即日起，南方+推出“中山‘旧改’观察”系列报道，聚焦中山老旧小区改造的“新战法”，探寻中山城市更新的新路径，敬请关注。

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“不住田园不树桑，珴珂衣锦下云樯。明珠海上传星气，白玉河边看月光。”万历十九年（1591年），礼部祠祭司主事汤显祖被贬广东徐闻，在赴任途中去了趟澳门，写下上述诗句。此时的澳门已经成为全球海上贸易的重要商埠，外国商人给汤显祖留下了深刻印象。

汤显祖从广东进入澳门的路线，就是岐澳古道。

岐澳古道修筑于明清年间，跨越中山、珠海、澳门三地，呈南北走势，全长70公里，被誉为“香山近代的茶马古道”和“中山的丝绸之路”。当时的中山人，从石岐将瓜果蔬菜等本地农产品担至澳门关闸，再从澳门担回当时石岐紧缺的洋火（火柴）、火水、蜡烛灯，商贸兴起。在岐澳古道的源头，至今还保留着百年历史遗迹的街区——从善坊。

从善坊。  南方+ 叶志文 拍摄

中西合璧建筑群、南洋风格的骑楼，这里有着中山近代典型的居住空间，是香山铁城南关华侨文化及生活的代表性区域。

始建于清末民初的从善坊，至今已有超过百年历史。身处中山铁城南关地区，大陆与海洋文明在此交汇，海外货物从这里进入内陆，成为中外贸易往来的枢纽。

历史长河延绵不绝，百年从善坊将迎来重生。近日，《中山市城镇老旧小区改造工作指引（2023年版）》发布实施，为包括从善坊等在内的历史文化街区、老旧小区更新提供指引。

一百多年前，远行的游子从岐澳古道出发，打开了国人看世界的一扇窗口；如今，深中通道跨越伶仃洋，打开了粤港澳大湾区链接世界的另一条通道。重新出发，百年从善坊的故事正在续写。

铁城南关 古道开端

从善坊重新进入人们的视野，与一个短视频有密切关联。

今年3月，一个名为“老田探宝”的视频号发布了一条以从善坊为主题的短视频，将已被高楼和闹市包围的从善坊，摆到了观众面前。

“我儿时住在从善坊二十年。现在全巷已被拆迁了，就在旧华侨医院旁边。”“从善坊22号后门通观音巷。”“22号的业主应该是从善坊的开发商，和我爷爷辈有来往。”一石激起千层浪。视频勾起了老中山人对从善坊的集体记忆，评论区留言越来越多，关于从善坊的前世今生在只言片语中逐渐清晰起来。

“没想到反响这么大。”中山市石岐街道城市更新和建设服务中心主任田湘攸是视频号“老田探宝”的作者。他拍摄短片的初衷既有工作考虑，也有个人对人文历史的兴趣。他希望结合老旧小区改造工作，唤起人们对历史文化街区保护和活化的关注。视频号取名“老田探宝”，这个“宝”指的就是中山的历史文化街区。

田湘攸选择从善坊，是因其有着独特的文化印记。从善坊是中山市现有的四大广东省历史文化街区之一，属于中山香山古城范围，从南至北，由东西走向的共和巷、从善坊、观音巷、郭家巷四条巷道组成。

从善坊地处中山古城铁城的南关（即铁城南门阜民门至如今的南下新码头区域），这里也是岐澳古道的起点区域，连接珠海、澳门等地和中西贸易的重要节点，自古商贸繁荣。处于商贸中心的从善坊人气鼎盛，截至目前，街区保存了5处历史传统民居群、140多间老旧侨房，是中山近现代最早的商住区域之一。

从善坊地处中山中心城区，被闹市包围。  南方+ 叶志文 拍摄

由从善坊牌坊走进主街，民国风格的建筑随处可见。从善坊历史文化街区的历史建筑多建于民国时期，主要为20世纪30年代前后分期建设，融合了中西风格。从善坊外围的骑楼街，是岭南建筑和南洋建筑的结合体，也是中山近代典型的居住街坊。

在田湘攸看来，从善坊中西合璧的建筑及建筑群组、传统的街巷风貌，是研究华侨文化对中山近代生活影响的真实范本。但由于房屋主人多已不在中山，一些闲置的老宅多次遭到盗窃，剩下“空壳”。

对于从善坊而言，老旧小区改造工程就像一场“及时雨”。今年4月，经过前期工作，从善坊历史街区改造项目施工队伍正式进驻，改造正式实施，成为中山本轮老旧小区改造最早启动的项目之一。

按照项目计划，从善坊历史文化街区改造今年年底完工，目前项目进度已达25%，以修旧如旧、引入新元素为导向的改造活化工作逐渐落地，百年从善坊的重生计划也正从蓝图走向现实。

从善坊历史文化街区。  南方+ 叶志文 拍摄

“不赶走一个人”

如今居住在从善坊的居民，不少是从周边地区搬到这里的新居民，陈绍柚就是其中一位。

熟悉陈绍柚的居民都亲切地称他“柚哥”。1988年，陈绍柚在从善坊购置商铺，在从善坊3号开设餐饮店“顺柚记”。

随着纸厂、氮肥厂等国企在从善坊修建员工宿舍，周边人气渐旺，顺柚记的生意蒸蒸日上，不到两年，店铺空间就面临扩容瓶颈。于是，陈绍柚就将目光放在了从善坊。通过邻里引荐，陈绍柚购买了一处与店铺紧挨着的闲置房屋，用作厨房等业务用房。

“这里是‘最中山’的地方，我希望大家不要忘记这里。”带着对从善坊的深厚感情，1990年前后，陈绍柚又先后在从善坊购置了3处空置房屋，并带着家人，入住从善坊12号。

在田湘攸的印象中，像陈绍柚这样“回流”从善坊的居民并不多，他们却是从善坊项目的核心支持者。

“我们不会赶走任何一家住户、一个人。”田湘攸表示，历史文化街区改造首先要解决人的需求问题，要在修旧如旧的基础上，提升人居环境，适当引入新元素和新业态，聚人气，重燃老街区的“烟火气”。“要让原居民愿意回，外面的人愿意来，这是改造首要目标。”他说。

从善坊历史文化街区内部。  南方+ 叶志文 拍摄

事实上，“满足居民当下生活需求”是中山本轮老旧小区改造的重要导向，建筑结构加固、楼梯和公共空间更新改造、道路整治等基础类改造将是改造的重点。这种改造方向得到了从善坊居民的支持。在今年初开展的居民改造意愿调查中，改造项目得到近八成从善坊居民的支持。

修旧如旧、留住原居民的原则，也得到了从善坊项目规划设计顾问华南理工大学建筑学院教授、博士生导师郭谦认可。郭谦曾参与广州永庆坊等历史文化街区保护开发项目，对历史街区保护开发有着丰富经验。

“我们采用的不是纯粹旅游的模式，而是文旅与居民生活和谐共生的模式，我们欢迎和鼓励原居民‘回流’。”郭谦表示，从善坊的保护和活化工作首要落点是通过改善城市环境，让城市居民有获得感，提升生活品质。

顺柚记紧挨着从善坊牌坊，离12号大屋仅有数步之遥。岁月流逝，周边新的商住小区出现，住户逐渐搬离了老化的从善坊。如今，陈绍柚一家也不再在从善坊居住，12号大屋已变成他日间休息和会客的地方，也是从善坊人气最旺的一处房屋。从外部看去，12号大屋依然保留着鲜明的民国风格，青砖石脚、矮脚吊扇门、木趟栊和高大的硬木大门都显得格外独特。

“希望整（搞）靓点啦！”看着进驻的施工队伍和正在修正的旧房屋，陈绍柚对改造项目充满期待。

由从善坊到香山古城

从善坊项目的启动，只是中山香山古城的一个起点。从启动之日起，从善坊就被视为整个香山古城保护活化的“首发项目”，对周边历史文化街区的保护和活化有着先行示范的意义。

从善坊内的中山市历史建筑。  南方+ 叶志文 拍摄

从善坊历史文化街区位于中山香山古城范围。香山古城总面积2.4平方公里，核心区域31公顷，是历史上被南宋“铁城”城墙围住的内城。从善坊往北直线距离约1公里，是铁城东门城墙遗址，是铁城至今保留最完整的一段城墙。此外，从善坊周边分布着孙文西路和西山寺两个省级历史文化街区。

相比从善坊，孙文西路历史文化街区有着更厚重的历史积淀，街区面积也更大。这里自古以来就是中山的商业中心，宋元时期就形成了以“十八间”为核心的城市商业区，明清时期形成的城西旺市，见证了香山商业的发展，清末民初形成的大量老字号店铺及商业行会仍保留至今。

在田湘攸看来，相比孙文西路历史街区，从善坊更像是一个五脏俱全的“麻雀”，是最佳的样本。

历史文化街区保护开发工作有着不少共同“痛点”，其中首要的是房屋的产权整理问题。田湘攸统计发现，从善坊中的老屋主要分为三大类：一是产权明晰、已被录入国土资源系统且权属人身在中山的，这类房屋占比约一半；二是虽然有产权信息，但找不到权属人的，这类情况约占四分之一；三是没有产权信息，也找不到权属人的，这类也约占四分之一。

按照开发计划，项目将对从善坊历史文化街区进行整体保护开发，实施建筑外墙修缮、路面改造、景观修复、“三线”下地、停车设施改造、雨污分流系统建设、灯光工程及局部建筑抢修加固等，同时还将引入商业新业态，打造一个新的城市文旅和居住区域。在房屋产权多样的情况下，整体开发有较大难度。为加快项目落地，田湘攸一边通过登报等方式寻人，一边探索新的改造模式。对于暂时无法确定权属人的老房屋，采取“先抢修后对接”“以修代租”的方式进行。

从善坊内的历史建筑。  南方+ 叶志文 拍摄

随着施工队伍进驻，从善坊改造的消息加快扩散，一些“后知后觉”的权属人逐渐回到从善坊。今年4月，一位从澳门闻讯归来的权属人上门找到田湘攸，对他进行“质问”。

“刚开始她以为我们要拆掉他们家的房子，来势汹汹。”面对这位权属人的误解，田湘攸拿出了项目改造蓝图，向她进行耐心讲解。了解项目全貌后，这位权属人脸上也露出了笑容，还主动将老屋的钥匙交给田湘攸，将房屋交由政府进行修缮和管理。

除了房屋权属问题，历史文化街区改造项目中涉及的消防、道路交通以及商业业态引入等问题也是需要反复推敲的“难题”。针对涉及历史文化保护的老旧小区的改造“难题”，近日出台的《中山市城镇老旧小区改造工作指引》也作出了指引。接下来，涉及历史文化保护的老旧小区改造项目可通过组织专家、总师团队和相关部门对改造方案进行评审等方式，确定改造路线和标准。

“难题”的答案有望在从善坊项目的实践中找到。田湘攸认为，范围相对较小、改造难度相对较低的从善坊项目有着更高的“容错度”。通过复活百年从善坊，希望能探索形成一条可复制的、具有中山特色的历史文化街区保护活化路径。

【策划】张培发

【统筹】罗丽娟

【文字】南方+记者 雷海泉

【摄影】南方+记者 叶志文

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