花了数百万元买的“学位房”，最后却只能读村小？

近日，佛山市顺德区北滘镇一楼盘的个别业主通过南方+“专+帮你忙”平台联系到南方日报记者，投诉开发商当初卖房时明明以楼盘周边拥有多所优质教育资源为主要宣传点，销售人员也承诺“可以就读附近最好的学校”，如今业主收了楼却被告知“对口学校仅为一所村级小学”，这岂不是赤裸裸的虚假宣传？

美的云悦江山。南方+记者 柴亚娟 摄

不过，记者在实地调查中却听到来自开发商的不同解释：项目在售楼处显眼位置及合同处均已声明销售人员的口头承诺无效，具体以双方签订的商品房买卖合同为准，不存在夸大教育配套等形式误导置业者。

教育配套资源的优劣一直是住房消费置业决策的核心考量指标。为了促进商品房交易，销售人员难免会采取“打擦边球”或夸大宣传的方式来突出在售楼盘的学位优势，一旦交楼后业主发现有落差，就会引发类似矛盾纠纷。

◎业主：

开发商以“优质教育资源”宣传误导交易

“一方面是为了上班方便，另一方面也是看中北滘新城的发展前景，”2022年上半年计划在顺德区北滘新城置业的苏女士，实地考察了一圈后，看上了美的云悦江山的一套住宅，“美的是佛山本土大企业，这个项目又建在美的总部附近，对外宣传的各种配套都很好。出于对美的品牌的信任，我们觉得项目的品质应该也不会差。”

据苏女士介绍，该项目最吸引她的是教育配套。当时美的云悦江山微信公众号上多篇文章都重点提及了这一点，如“美的云悦江山项目配建约1.9万平方米国际培训机构，距华南师范大学附属北滘学校约300米，承德小学、北滘中心小学、君兰中学等9所学府环伺周围，教育资源堪称首屈一指”；官方抖音号上也多次提及“华师附小”“育贤幼儿园”等教育配套；甚至在北滘美的大道两旁均粘贴了大量的横幅广告，宣传标语直接是：“美的云悦江山优校护航，7所优质中小学”“步行上华附”。

美的云悦山项目官微截图

根据美的云悦江山项目销售中心展示的预售许可证显示，项目坐落于“佛山市顺德区北滘镇高村美的大道4号云和悦东园”，苏女士一开始对项目的落户社区及后续的学位问题还是有所疑虑。不过，负责接待苏女士的客户经理却表示：“这块地虽然属于高村，但是居委还没定”，并且再三表示“我敢保证这里肯定是最好的教育资源”“高村现在学位都不够，你不可能读那里”“这么贵的楼盘总不至于读高村小学。”对方的反复承诺最终打消了苏女士的疑虑。苏女士最终决定购买美的云悦江山二期的产品。

今年3月，项目一期正式交楼，当初让苏女士担心的事情还是发生了。一些先收楼的业主告诉她，美的云悦江山的业主均落户到高村村委会，并不在北滘新城社区内。更让业主失望的是，根据北滘镇2023年公办小学一年级户籍生招生方案显示，高村村委会对口公办小学为高村小学，而且今年计划招生仅3个班。而楼盘此前宣传的优质教育资源承德小学、华南师范大学附属北滘学校等多所学校，均属于北滘新城的君兰居委会对口学校。

北滘镇2023年公办小学一年级户籍生招生方案截图

苏女士与在此买楼更早的一期业主陈女士、梁先生等均认为，开发商明显在骗他们。2021年3月前后，一期业主购房前就问过销售人员是否会落户高村，当时销售人员表示“项目2月已不属于高村社区，正在递交申请去君兰社区，预计5月会有通知”，还有销售人员曾向业主表示“项目将自立新社区或直接纳入君兰社区”。但最终等到的却是落户到高村村委。

业主认为，开发商此前宣传的教育资源不仅不能兑现，对已确定下来落户高村村委、对口高村小学也只字不提，严重侵犯了消费者的知情权，存在虚假宣传行为。业主代表希望，美的云悦江山的开发商能兑现宣传广告上的承诺，让他们享受到与君兰居委会居民同等的招生政策待遇。

◎开发商：

口头承诺无效，签约时曾明确提醒

针对业主的投诉，开发商美的置业方面表示，云悦江山项目对外客观陈述过周边包括华附在内的教育机构的地理位置，合同及项目展示栏均已对入学政策进行专项说明，也指出入学分配以当地教育政策为准。

而且，开发商还解释：“我司在销售过程中严格按照有关规定制定输出宣传广告页面，入学政策也按照政府要求告知购房者，并经购房者签字确认，不存在夸大教育配套的形式误导置业者”。

不过，记者在调查中发现，或许是遭遇业主投诉过多，当初发表在美的云悦江山微信公众号及视频号的多篇宣传文章及宣传视频内容已经被删除。

此外，对于开发商提及的每位业主均有签订《关于佛山市义务教育阶段公办学校入学政策的购房注意事项》，并且项目在售楼处显眼位置及合同处均已声明“销售口头承诺无效，具体以双方签订的商品房买卖合同为准”，业主持不同意见。

业主陈女士告诉记者，在签订购房注意事项协议之前，自己已经支付了购房定金5万元，首付90多万元。等到正式签订购房合同的时候，工作人员才出示这份协议，并称该协议只是签订购房合同的循例流程。而这份所谓的协议，仅存放在开发商手里，业主手中没有任何留存。陈女士向记者强调称：“在购房前后，我们没有见到楼盘有任何此类声明。即使现在有，也是近期我们提出相关入学诉求后才摆放的。”

5月9日，南方日报记者联系到苏女士，并一同前往美的云悦江山营销中心时发现，洽谈区的每张会客桌上确实摆放着“口头承诺无效”的公示牌，上面写有“双方在交易过程中口头表达的意向和信息不构成合同内容，双方均不受约束，买卖双方的权利义务以合同约定为准”等内容。但苏女士也在现场表示，此前营销中心并无该公示牌。

售楼部的风险提示牌。南方+记者 柴亚娟 摄

更加吊诡的是，当苏女士要求与签约的销售人员（客户经理）当面对质时，现场接待人员却声称“那名销售人员已经离职”。而且离职的不只是负责接待苏女士的这名销售人员，当初接待其他几位业主的销售人员也都被售楼部宣告“已经离职”，相关事宜只能由售后客服人员代为沟通。

针对业主口中投诉的楼盘“虚假宣传”，现场接待人员称：“我们公司培训的时候从来没有过这种宣传口径，是那位销售人员的个人问题”。

根据南方日报记者的现场调查了解，开发商为了平息争议，实际已多次组织会议与业主进行协商，截至记者发稿，开发商与业主之间仍未就如何解决纠纷达成共识，也没有具体的解决方案。

“开发商每次只会拿着签署的协议说事，急于撇清自身关系。而且每次出席的都是法律代表等人，没有项目负责人。”有业主告诉记者。

◎律师：

要做好证据保全，减少交易风险

美的云悦江山利用微信公众号等官方平台所做的“打擦边球式宣传”，以及售楼人员在交易过程中对业主所作的口头承诺，到底能否构成虚假宣传和欺诈行为？

美的云悦江山广告海报

广东合邦律师事务所律师杨登基认为，若业主所说的情况属实，至少意味着开发商的广告宣传存在与事实严重不符情况。

根据《房地产广告发布规定（2021修改）》第四条“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。

在杨登基看来，该项目开发商涉嫌“报喜不报忧”的选择性宣传，没有尽到风险提示义务，即告知购买涉案房屋的业主，其子女有可能入读“高村小学”等风险，对于消费者的购房意愿以及房屋单价存在误导。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

此外，对于开发商所称“销售人员已经离职，这是销售人员个人违规承诺”，杨登基表示，即使开发商所属公司的销售人已离职，但其行为类似于“表见代理”行为，开发商应当承担其员工作出虚假承诺的不利法律后果。

◎提醒：

如何防范开发商虚假宣传？

近年来，确实存在个别楼盘在销售过程中通过虚假宣传的信息吸引购房者，最后却无法兑现宣传承诺的现象。有律师认为，由于提醒通知和购房协议均显示开发商已履行提示风险的责任义务，若无强有力的证据证明销售代表涉嫌误导交易的“口头承诺”为公司直接授意或代表公司要约承诺，业主确实比较难追究开发商的责任。业主应该如何有效避坑，维护自身合法权益？

专家提醒，首先要将收集到的开发商涉嫌虚假宣传的证据拿到当地公证处进行公证，以免开发商删除。接着要及时向法院提起诉讼，要求开发商承担违约、违法责任，赔偿业主的损失，甚至以开发商存在欺诈为由撤销合同，退房退钱。如果没有直接证据证明业主购房目的无法实现，业主主张“存在欺诈为由撤销合同”可能存在较大败诉风险。

同时，专家指出，业主也有权向当地市场监督管理局等部门反馈情况，要求有关部门对于开发商的行为处理与改正。有关部门进行调查后，会根据查实的情况对于开发商的行为给出相应的《行政处罚决定书》或《责令限期整改决定书》等。

对于业主密切关注的教育配套资源问题，业主还有权向当地教育主管部门反馈或申请政府信息公开，以核实开发商是否存在征得教育主管部门同意，擅自将规划中甚至没有规划的学校进行配套虚假广告宣传。如查实，当地教育主管部门从未规划在该楼盘设立宣传中的学校配套设施，则教育部门有权对此做出处罚。

南方+记者 柴亚娟 周中雨

话题研究员 邵玉梅

统筹 冯善书