买房交易安全指南：这份60家上市房企最新体检报告要收好_南方+

近日，南方产业智库发布2022年全年中国上市房企60健康指数（HFI-60），纳入监测的保利发展、万科、中海发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口等60家中国A股和H股上市房企中，有35家房企处于“健康”（60-100分）状态，在所有受监测的房企中占58.33%，相比2021年全年指数的54%上升了约4个百分点。其中，保利、万科、中海发展、华润置地、龙湖和新世界等8家被定义为“非常健康”（80-100分），占13.33%，相比2021年的7家增加了1家；同时，25家企业处于“不健康”（0-59分，包括奥园、世茂等3家未披露年报企业）状态，占41.67%，相比2021年46.67%减少了5个百分点。其中，蓝光发展和未披露年报房企共4家被定义为“非常不健康”（低于40分），占6.67%。总体来看，说明受益于疫情防控政策优化、国家促进房地产行业平稳健康发展和产业良性循环的政策措施逐步显效，房企资金面有所好转等诸多因素，60家监测房企整体健康状况有所好转。>> 把握地产晴雨表，上南方+房向标

制表：陈乐

值得注意的是，万科、越秀地产、滨江集团去年在企业运营、财务风控和践行社会责任等方面表现出色，从“健康”进入到“非常健康”的状态。根据南方产业智库分析，近年进入HFI-60指数排名TOP10的部分企业相对比较稳定，中海发展、华润置地、龙湖、保利、新世界5家房企继续保持在健康房企TOP10行列。但同时，龙光、旭辉、嘉华国际等表现良好的企业，去年出现的经营异常也值得关注。

从企业性质来看，南方产业智库HFI-60上市房企健康指数监测的60家房企中，有21家为国企（包括混合制企业），其中有5家位列健康指数TOP10房企榜单中，占国企总数23.8%，包括保利发展、中海发展、华润置地、万科等。国企中处于健康状态（60分以上）的占比超七成。在健康指数TOP10企业中，5家民企分别为龙湖、瑞安房地产、恒基、新世界、金辉。

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上市房企60健康指数出炉

从上市区域来看，60家受监测房企中在A股上市的有22家，H股上市的有38家。其中，在22家A股上市房企中，共12家房企处于“健康”状态，10家房企处于“不健康”状态。在38家H股上市房企中，共23家房企处于“健康”状态，15家房企处于“不健康”状态。这说明A股房企去年表现整体优于H股企业。

从总部所在地来看，本次监测的60家上市房企中，30家总部位于粤港澳大湾区，占比50%，14家位于京津冀区域，占比约23.3%，12家来自长三角地区，占比20%，余下的还有来自成渝、福建等区域房企。健康TOP10房企中，6家房企总部设在粤港澳大湾区，其中2家位于香港，3家位于深圳，1家位于广州。仅龙湖、滨江集团、瑞安房地产、金辉四家总部不在粤港澳大湾区，总部分别在北京和上海。

另外，根据动态调整规则，2022年花样年企业已被移出监测名单，由粤海置地补位。

房企业绩

行业“缩表”出清，仅6家房企增收又增利

2022年，规模收缩是房企年报的真实写照。根据第三方数据，2022年，百强房企销售总额、销售面积分别达到63301亿元、36313万平方米，同比分别下降30.3%和36.2%。房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰的阶段，百强房企市场份额为47.5%，较上年下降2.4个百分点。

反映到公司财务数据上，2022年上市房企大多面临营收和利润下滑的现实。南方产业智库分析发现，纳入房企健康指数监测的60家房企，有57家披露了年报数据，仅17家实现了营收增长，占比约30%；8家实现净利润增长，占比14%；7家实现归母净利增长，占比12%；实现营收和归母净利双增长的房企更是凤毛麟角，仅6家，为万科、龙湖集团、建发国际、越秀地产、滨江集团和香江控股。

从营收和利润规模来看，57家披露年报数据的房企中，11家营收超过千亿元，较2021年减少了3家；净利润超过百亿元的有5家，较2021年减少4家，万科营收和净利润都排名第一；归母净利过百亿元的也为5家，较2021年减少4家，华润置地以280.92亿元排名第一。

值得一提的是，有24家房企净利润亏损，占比四成。其中13家亏损超百亿元，8家连续两年亏损，5家净利润在2022年亏损扩大。头部房企也面临经营压力。曾经的“利润王”中海地产，今年面临营收和净利双双下滑局面，归母净利减少超四成。

盈利能力方面，57家披露年报数据的房企销售毛利率均值为16.81%，同比减少约7个百分点。其中，9家实现了销售毛利率的增长，销售毛利率在20%及以上的房企占比约四成，数量同比减少36%。太古地产以68.88%的销售毛利率排名第一，其次为九龙仓集团和瑞安房地产。

销售净利率方面，由于多家企业净利润录得亏损，均值为-9.97%，2021年同期为3.48%。其中5家销售净利率实现了增长，超过10%的有8家，数量同比减少11家。销售净利率排名前三的房企分别是太古地产、恒基地产和合生创展。

可以发现，盈利能力较强的企业，往往实现了多元化业务的稳健发展。比如太古地产，2022年收入结构中，物业投资是主要收入来源，主要包括零售物业、办公楼、服务式住宅等，其中在中国内地零售物业太古里和太古汇已经具有高知名度。

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2022年归母净资产前十房企

归母净资产是投资者重点关注的指标之一。南方产业智库分析发现，57家披露年报数据的房企归母净资产总额为3.73万亿元，均值为622.28亿元，同比减少约7%。其中，归母净资产实现同比增长的房企有19家，38家归母净资产同比减少，10家归母净资产流失同比过半。

三道红线

两极分化加剧，20家房企“全绿”

自2020年正式推出“三道红线”，它便成为衡量房企财务健康程度的准绳。在今年纳入统计的60家房企中，有57家披露了年报数据，因而能够测算“三道红线”指标，中国奥园、中国恒大和世茂集团则因尚未披露年报而无法测算。

南方产业智库测算显示，今年进入“绿档”的房企共有20家，“黄档”房企12家，“橙档”房企7家，“红档”房企则有18家，整体来看，绿档略有减少，红档有所增加，呈现出“两极分化”的态势。

在21家绿档房企中不乏熟悉的身影，包括华润、中海、保利、越秀、万科、龙湖、金地等央企、国企和优质民营房企，这些规模房企一直保持着财务状况良好、偿债能力稳定的特征，因此也持续位居绿档。值得注意的是，上一年刚刚从黄档跨入绿档的中国金茂，今年也保持了绿档水平。而美的置业也终于在2022年末将剔除预收款项的资产负债率控制在68.2%，并宣布“三道红线”已经转为绿档。

当然，也有存在争议的绿档房企。例如根据碧桂园2022年业绩会上透露的数据，其剔除预收款项的资产负债率为69.40%，但碧桂园也在数据中标注称，该指标系剔除“合同负债”的6681.62亿元及“相关转销税项”660.87亿元后，算出的资产负债率。若不考虑转销税项，则其剔除预收款项的资产负债率仍有71.23%，但这也意味着从2020年以来，碧桂园一直在为降档而努力。从最初时资产负债率高达81%，到现在已经下降了近10个百分点，向健康指标不断迈进。

不过，根据南方产业智库的历史统计数据，2021年报披露时处在绿档的新城控股、合生创展、华侨城、旭辉控股等8家房企，在2022年时告别绿档，这些房企踩红线基本都集中在现金短债比和剔除预收款项的资产负债率两大指标上。但相比之下，旭辉控股和远洋集团则一下子从绿档降至红档，“三道红线”全踩，这也反映出两家房企在2022年遇到了重大困难和挑战，亟须纾困。而同样的，长期亏损的泰禾、阳光城，以及刚刚复牌的融创，也都处于红档序列。

值得注意的是，从历史统计来看，剔除预收款项的资产负债率是阻碍房企步入绿档的最大“拦路虎”，绝大多数黄档房企都是该指标超过了70%。但在2022年，情况发生了变化，现金短债比成为部分房企“三道红线”未能达标的首要因素。统计显示，在12家黄档房企中，现金短债比小于1的共有8家，原本属于绿档的合生创展、新城控股都因该指标出问题而降档。

这也折射出2022年市场下行对房企资金形势的重大影响。由于开发投资不畅，销售水平不佳，部分房企的资金回流、现金储备和偿债能力受到重挫。南方产业智库注意到，有4家黄档房企的现金短债比低于0.5，而18家红档房企中，现金短债比最高者也仅有0.84，甚至有13家红档房企的现金短债比小于0.3。

在巨大的生存压力下，房企融资“三道红线”的达标情况出现波动是情理之中的事情。随着2022年末“金融16条”等政策的加持和对企业纾困“三箭齐发”支持力度的加大，有机构认为，房企的融资环境正在改善，资金压力和偿债压力在2023年有望迎来缓解，“三道红线”的状况也有望改观。

展望未来

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2022年总营收前十房企

万科郁亮：

市场仍在温和复苏，坚持开发、经营、服务并重

市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，还在温和复苏的轨道上。新房需求“上有天花板，下有保底线”：一方面，新房市场无法再回到2021年的历史峰值；另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

对于未来，万科将认准大势，做好自己的事。受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象，比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。

碧桂园杨慧妍：

行稳致远，培养第二增长曲线

2023年对企业来说更具挑战，也更需要坚韧的精神。企业当前面临的不只是生存问题，更要放眼中长期的稳定发展，围绕市场和客户去思考公司的发展战略，未来碧桂园的战略方向仍是行稳致远。

具体而言，碧桂园将提高产品力，打造一、二线城市的产品，加强布局高能级城市，在“确定性市场”做“确定性项目”。从战略来看，发展重资产和轻资产，有助于碧桂园长期收入和利润平衡。未来碧桂园将稳步推进轻资产的代管代建业务，借助科技智慧建造体系，实现提质增效，培养公司的“第二增长曲线”。

保利刘平：

行业迈入“品质时代”，提高发展质量

2022年房地产行业的发展逻辑已经发生了根本性变化，行业告别“三高”模式，公司将通过产品、成本、开发、配套服务、品牌信用等系统化的提升，提高发展质量，并积极探索新发展模式。

展望2023年，主要城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，行业步入成熟稳健发展轨道，预期将呈现“趋势修复、结构优化和动能转换”的新特征。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面，我们必须顺应这一发展主线的转变。

龙湖陈序平：

行业拐点已至，走难而正确的路

地产行业经历了深度调整，拐点已现并呈现三个趋势：一是区域经济发展带动下的城市分化；二是改善型住房成需求主导；三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业，将继续稳步实现存量增长，争取未来5年内经营性利润占比达到50%。在发展战略上，未来5年，龙湖集团将大力发展非地产开发业务，将非地产开发业务利润占比提升50%以上。航道上我们已经进行了重构，在“一个龙湖”的统一体系下，形成“1+2+2”的格局。“我们选择了一条难但是正确的路，我们也会坚定地前行”。