5月10日，深圳市规划和自然资源局发布了关于公开征求《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定（征求意见稿）》意见的通告。

为什么要出新一版配建规定？

城市更新配建是创新型产业用房供给的重要方式。截至目前，已批城市更新单元规划项目，配建创新型产业用房已超210万㎡，有效保障了我市创新型产业用房的供给。

由于原市规划和国土资源委员会印发的《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》（下称《配建规定》），已于2021年8月到期，为加强供应，结合实际情况，故开展了此次修订工作。

主要修订内容

（一）关于适用范围、适用对象界定

《配建规定》界定了适用范围，即重点解决城市更新项目配建创新型产业用房的比例问题，城市更新项目配建的创新型产业用房的回购、准入配置、调剂退出、管理服务和监管检查等具体管理规定由市产业主管部门另行制定。

本规定所指的创新型产业用房是指《管理办法》所确定的创新型产业用房，具体包括研发用房、工业厂房、办公用房等，具体配建类型由各区（新区）政府结合发展需求及城市更新单元规模等在城市更新单元规划阶段予以明确。

适用对象是指规划含研发用房的城市更新项目。

（二）关于配建比例规定

1、适度降低配建比例

基于以下两方面的原因，在本次政策修订中，将配建比例进行适当降低：

（1）创新型产业用房由政府回购转变为无偿移交的情况下，提高了实施主体的改造成本。

《管理办法》将城市更新项目配建的创新型产业用房移交方式确定为无偿移交，明确提出“新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房，原则上应无偿移交给政府，并在土地出让合同中明确无偿移交条款，具体工作由管理主体开展”。

在该项政策出台之前，城市更新配建的创新型产业用房建成后由政府回购的，回购价格按照2016年版的《深圳市创新型产业用房管理办法》中“根据市住房建设部门发布的建安工程造价指数核算建安工程参考价，建安工程造价指数取竣工验收前12个月造价指数平均值。政府回购价格按经核算的建安工程参考价的1.1倍执行，并报请审计机构审计确认。”相关规定执行。

《管理办法》政策出台前后，实施主体因配建创新型产业用房所获得的利润由“0.1倍单位面积建安工程参考价×创新型产业用房面积”减少为“-1倍单位面积建安成本价×创新型产业用房面积”。

因此，为提升实施主体的改造意愿，降低改造成本，本次政策修订将配建比例进行适当降低。

（2）“十四五”期间尚有较多存量城市更新配建创新型产业用房待供给

截至到2023年4月底，已在深圳市产业用地用房供需服务平台上登记的创新型产业用房总建筑面积918.4万㎡，其中通过城市更新配建创新型产业用房的总建筑面积99.8万㎡，占比为10.9%。此外，在已批城市更新单元规划中，截至2023年4月底，配建创新型产业用房的总建筑面积为210万㎡；经过初步测算，在已批城市更新单元计划未编规划中尚有建筑面积约100万㎡创新型产业用房待供给。

综上，在《配建规定》中，将创新型产业用房类型为办公用房、研发用房的配建比例由12%调整为10%。城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，在本次政策修订中，也作出相应调整：

权利主体为高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例由10%调整为8%；

权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作开发的产业升级改造项目，配建比例由12%调整为10%；

权利主体为非高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例由25%调整为20%。

2、关于移交创房类型与配建比例相关联

2006年，市建设工程造价管理站印发《关于发布新版深圳市建设工程造价指数的通知》，规定自2006年6月起，以本月各类建设工程单位工程造价为基期（基期指数定为100），按月发布新的造价指数。依据市建设工程造价管理站2021年发布的不同类型建设项目的建安工程造价指数，计算研发用房（采用高层写字楼造价指数计算）与工业厂房建安成本造价关系。

经测算，2021年研发用房的平均建安成本造价为4989.7元/㎡，工业厂房的平均建安成本造价为2334.4元/㎡。

根据多家企业调研结果，研发用房计容积率平均建安成本造价为5000-6000元/㎡，工业厂房的平均建安成本造价为3000-4000元/㎡，研发用房计容积率平均建安成本造价比工业厂房高约2000元/㎡。

因此，在本次《配建规定》中，遵循研发用房与工业厂房建安成本价值不变原则，创新型产业用房配建类型为工业厂房的城市更新项目，配建比例不低于15%。

（三）关于移交方式

《管理办法》规定“新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房，原则上应无偿移交给政府，并在土地出让合同中明确无偿移交条款，具体工作由管理主体开展”。在《配建规定》中，与其进行了对接，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后无偿移交给政府，产权归政府所有，免缴地价。

【来源】深圳市规划和自然资源局

【撰文】邱永宽

【通讯员】张麦麦