买卖有抵押的预售商品房、一手现房，存在提前还款、注销抵押登记等多层手续，不仅交易时间长，风险和交易成本也增大，这成为不动产登记的一大痛点。

近日，广州市番禺区一家科技公司仅用3天时间，完成了100多套房产类抵押物的“带押过户”交易，顺利拿到不动产权证书，这是广州市首笔落地的“一手房带押过户”业务。

为协同做好不动产“带押过户”便民利企服务，广州市在全国首开先河，出台《广州市创新开展“一手房带押过户”》政策。

广州将“带押过户”的范围扩大到一手房领域，是对不动产交易流程的一次突破性尝试。这意味着卖方在未提前偿还旧贷款和办理注销抵押登记的情况下，现场可与买方办理交易过户，并同步完成抵押权变更登记。

交易成本降低、交易流程简化、交易周期缩短，新政策不仅帮这家科技公司解了围，也带动了交易市场的活跃度。如今，广州已有多家银行正在积极研究推进“一手房带押过户”业务。

广州市规划和自然资源局相关负责人表示，通过拓展不动产“带押过户”业务范围，创新开展“一手房带押过户”，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，将有利于提升一手房交易效率，加快推动广州经济运行稳步回升。

何为“一手房带押过户”？

广州创新开展的“一手房带押过户”新政，究竟有何深意？

“带押过户”，指在房产交易过程中，卖方持有不动产不解除抵押直接办理过户，将不动产的所有权转移至买方。

这一程序的好处是，能够节约时间和成本。

此次广州推出的新政，适用于广州全市范围内已经办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房）。在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可以向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。

广州此次开展的“一手房带押过户”细则，根据商品房的不同类型，具体分为预售商品房带押过户办理模式和持证商品房（即一手现房）带押过户办理两种模式。

如购房人一次性或分期付款购买预售商品房，需要由在建工程抵押银行、开发企业、购房人三方共同到不动产登记部门申请，不动产登记部门合并办理“在建工程抵押权注销登记+预购商品房预告登记”。

如果购房人按揭购买预售商品房，可以分两种情形办理带押过户。如在建工程抵押银行、按揭银行为同一抵押权银行机构，则需开发企业、购房人、银行共同到不动产登记部门申请，不动产登记部门合并办理在建工程抵押权注销登记、预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记等事项。如果在建工程抵押银行、按揭银行非同一抵押权银行机构，需开发企业、购房人、在建工程抵押银行、按揭银行四方共同到不动产登记部门申请，最终由不动产登记部门合并办理相关事项。

此外，对于持证商品房（即一手现房），具体又可分为三种办理模式：抵押权变更、转移直接办理模式，新旧抵押权分阶段办理模式以及新旧抵押权“三合一”办理模式。

广州推动“一手房带押过户”协调办、高效办。新政要求，广州市各不动产登记机构统一标准办理“一手房带押过户”业务，合并办理的不动产登记业务，其办理时限需按照合并业务中时限最长的不动产登记类别进行确定。

在现行规定下，“一手房带押过户”后，不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，切实做到便民利企。

疏解堵点

一般来说，一手房是原登记在开发企业名下的物业，按照原办理流程，为控制风险，保障抵押权人及第三方业主的权益，带有抵押登记的物业不允许进行网签及办理相关转移登记。

“一手房带押过户”最大的堵点便在于，如何最大限度降低转移登记过程中的风险，在保障三方利益不受损的情况下，同步办理转抵押及过户登记。

广州市规划和自然资源局番禺区分局相关负责人告诉记者，按照原来的办理流程，一手房带有抵押登记，必须先由开发企业与抵押权人办理注销登记后，才可以办理网签、过户、再抵押，这种模式不仅交易成本高、时间长，而且流程繁琐复杂，成为企业群众办事的难点、痛点和堵点。

“一手房带押过户”改革，则在优化不动产登记平台保障原抵押权人权益基础上，基于三方申请，可以同步实现过户、转抵押，将原来需要近10个工作日的流程，压缩到1个工作日内办结，为企业节省大量办理时间，极大缓解企业资金压力，降低交易风险。

这项改革工作背后，源于广州市规划和自然资源局从两方面着手疏解堵点。

第一，不断优化广州市不动产统一登记平台，从技术上实现抵押登记与房屋登记挂接并带抵押同步转移登记，实现不注销原抵押登记的情况下，同步变更抵押人，从而保障抵押权人的权益；

第二，联动广州市住房和城乡建设局统一部署，优化网签系统，实现带抵押进行一手房网签并将数据有效挂接不动产统一登记平台。

“作为首笔业务试点，又涉及到多套房产交易，得益于政府部门的通力合作，最终顺利拿到不动产权证书，实现了卖方、买方、金融机构和地方政府四方共赢。”广州市番禺区某科技公司相关负责人说。

“一手房带押过户”新政，让办理流程更便捷、更高效，买卖交易过户和抵押权变更一次办好，大大节约了买方、卖方、抵押权人三方的时间。此外，卖方无需提前结清贷款，抵押权人无需办理注销抵押登记后再与买方二次办理抵押融资，可以同时节约买方、卖方、抵押权人三方的办理手续费，以及卖方融资成本。

在该企业负责人看来，“一手房带押过户”极大程度降低了交易风险，在抵押权人同意带押过户并明确买方的前提下，不解除抵押过户可以防止卖方一房多卖，也避免解除抵押后被查封的风险，同时保障了抵押权人及买方的利益。

探路已久

作为激活房产交易活力的手段之一，“带押过户”的模式在全国范围早有探索。

根据自然资源部日前披露的数据显示，全国已有15个省份100多个地市实践开展了“带押过户”，形成较为成熟的办理模式。

3月30日，自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，其中强调各级相关部门“要高度重视，提高政治站位，将做好不动产‘带押过户’作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一”，这意味着，“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进的阶段。

过往，多个城市探索的“带押过户”集中在二手房领域。

2022年12月，广州市规划和自然资源局就曾发布《关于进一步深化不动产登记便民暖企服务的通知》，其中提出了深化二手房“带押过户”，联合相关银行机构加强业务协同，灵活开展登记业务合并办理，实现企业群众办理在押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押，即可一并完成过户、新设抵押和发放新贷款等手续，进一步减少办事成本和时间。

不动产“带押过户”兼顾了便利性与资金安全。为了让企业和群众享受更便利安全的服务，广州市的改革举措还在继续深化。

不久前，广州市规划和自然资源局增城区分局、中国人民银行增城支行联合印发了《关于进一步协同做好二手房“带押过户”服务的通知》，并组织召开增城区二手房“带押过户”工作推进会。

事实上，不动产“带押过户”模式的核心是，免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现产权过户登记、抵押权注销和设立登记与贷款资金到账同步办理，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，减轻购房者的资金压力，同时激发二手房市场交易活力，促进房地产市场良性循环和平稳健康发展。截至目前，广州市规划和自然资源局增城区分局已办理90宗“二手房带押过户”业务。

广州市规划和自然资源局增城区分局相关负责人表示，将探索“带押过户”网上办、高效办，加强与金融机构业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，强化信息实时互通共享，精简办事材料，全面应用电子不动产登记证明，打造更优营商环境。

广州首度创新的“一手房带押过户”新政，叠加探路已久的“二手房带押过户”，将优化提升房产交易效率，有效释放市场活力。

【南方+记者】刘珊

【通讯员】穗规资宣、番规资宣