南都讯 记者王瑜玲 通讯员粤检宣 2015年，广东省某市市民王某霞购得一商品房后，认为房屋未完成消防验收、备案，从而引发购房纠纷。检察机关受理该案后发现，建设工程竣工验收备案制度落实不到位既是当地住建领域行政执法中存在的带有普遍性的问题，也是商品房买卖纠纷的重要诱因之一，遂启动涉住建领域竣工验收备案专项行政检察监督。目前，广东省建设工程竣工验收备案管理已经得到了进一步规范。

近日，该行政检察监督案入选最高人民检察院以“行政检察推进社会治理”为主题的第四十二批指导性案例。

最高检指出，人民检察院办理住建领域行政诉讼监督案件，发现相关行政机关未依法履行工程竣工验收备案审查职责的，可以向相关行政机关提出检察建议。经调查分析，不严格依法履职情形具有一定普遍性的，可以形成专题报告，向党委、人大报告，向行政机关及人民法院等通报，推动相关部门完善保障建设工程质量的长效监管和规范执法机制，发挥行政检察监督在促进社会治理方面的职能作用。

房屋加建后未完成验收、备案

业主相继起诉住建局和开发商

2015年10月，王某霞与某发展有限公司签订《商品房认购协议》，以342万余元购买案涉房屋，随后又签订《改造及装饰装修协议书》，约定该公司对房屋加建夹层、卫生间等。改造完毕后，王某霞以房屋加建后未完成消防验收、备案为由拒绝收房，并相继起诉住建部门要求履行竣工验收及备案职责、起诉该公司要求承担违约责任。

2019年11月，王某霞要求市住建局对小区大楼公共区域及其所购买的房屋进行消防评审及竣工验收备案。市住建局作出书面回复后，王某霞不服，于2020年5月以某市住建局应当撤销回复、重新作出答复为由提起行政诉讼，请求法院判令市住建局履行对案涉房屋改建部分进行竣工验收并依法备案的法定职责。

法院审理后，以诉讼请求包含公共区域，王某霞以自己的名义提起诉讼不符合法定起诉条件为由，裁定驳回起诉。为解决纠纷，王某霞随后以某发展有限公司为被告诉至某市某区人民法院，请求法院判令某发展有限公司承担未完成房屋竣工验收备案的违约责任。一审、二审均未支持其请求，再审裁定驳回后，王某霞于2021年8月26日向某市人民检察院申请监督。

近四年发生400多起商品房买卖纠纷

未严格落实验收备案系重要诱因

广东省某市人民检察院依法受理王某霞申请监督案，经审查发现，法院作出的行政裁定事实清楚，适用法律正确，裁定驳回起诉并无不当，法院作出的民事裁判也并无不当。市住建局在接到王某霞投诉后，已于2019年11月责令某发展有限公司补办消防审核和验收手续，某发展有限公司已补办上述手续，但并未依法进行竣工验收备案，住建部门对未依法备案存在未依法履职的行政不作为问题。

检察机关在调查核实过程中发现，建设工程竣工验收备案制度落实不到位既是当地住建领域行政执法中存在的带有普遍性的问题，也是引发商品房买卖纠纷的重要诱因，还是人民群众向市民热线投诉的热点问题。

该市市民热线2017年至2020年间接到的关于住建、城乡规划领域的投诉、举报、咨询共7000余条。市两级人民法院2018年1月至2021年6月受理的竣工验收备案类纠纷案件总计422件。

既然竣工验收备案问题引发了众多商品房买卖诉讼，其根源性问题在哪里？

检察官从王某霞的个案中开始了进一步思考，2000年国务院《建设工程质量管理条例》颁布实施以后，我国对建设工程质量的监督管理方式由事前行政审批模式转变为事后行政备案模式，但行政管理机关和建筑企业通常从各自的立场出发，对竣工验收备案的性质作出自己的理解，引发诸多法律实践问题。

检察建议助推多部门健全长效机制

广东出台相关规定填补制度管理漏洞

取消房地产开发项目竣工验收行政审批项目，深入推进简政放权、放管结合、优化服务，旨在创新监管方式，而非放任不管。从王某霞的个案到422件类案，反映出建设行政主管部门对竣工验收备案未正确履职的类案问题。

某市人民检察院多次走访市区两级住建部门了解情况，发现住建部门在执法过程中存在以下问题。

一是对建设单位在工程竣工验收合格后未依法及时办理工程竣工验收备案的，未依法责令限期改正、处以罚款。

二是建设单位提交的竣工验收备案材料不齐全的，未严格审查便予以竣工验收备案。商品房买卖合同通常约定，交付房屋的条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，但当地行政主管部门对建设工程竣工验收备案监管缺位，部分商品房验收合格后仍然不符合合同约定的交付条件，导致一系列民事纠纷。

某市人民检察院审查认为，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收；建设单位未按照国家规定报送备案的，由备案机关责令改正、处以罚款。

商品房开发建设企业应在工程竣工验收合格后依法及时办理消防、环保、人防工程等验收并备案，行政机关应当高效便民，加强对竣工验收的各环节监督，督促企业提高项目竣工验收效率，减少有关竣工验收的诉讼纠纷。

为促进溯源治理，某市人民检察院经请示广东省检察院后，决定启动涉住建领域竣工验收备案专项行政检察监督，依法向住建部门发出检察建议，建议开展房地产开发项目竣工验收备案专项检查整治，督促住建部门开展了系统排查与工作方式的改进。

检察机关撰写了《关于涉住建领域执法规范行政检察专项监督情况的专题分析》，向市住建部门进行通报，向市委政法委报告，抄送市中级人民法院和市司法局，提出解决问题的路径。一是加大对建设单位违法违规行为查处力度，全面开展建设工程项目排查；二是进一步规范建设工程竣工验收备案审查工作；三是加强房地产信用管理力度；四是加大宣传力度，增强各参与主体的法律意识；五是进一步推进房屋建设和市政基础设施工程竣工联合验收工作。

住建部门收到检察建议书和专题分析报告后，采纳检察机关的意见建议，研究解决方案，推动整改落实。

全面排查未按时办理竣工验收备案的项目，检察建议书中指出的问题项目均完成了竣工验收备案手续。严格工程验收备案资料审核，结合营商环境整治工作，向辖区建筑企业派发竣工验收备案宣传册，并采取承诺制优化备案工作，对未按时完成竣工验收备案的企业进行扣分并计入房地产开发企业信用档案。由住建部门牵头成立联合验收专班，积极推动联合验收工作。

市委政法委收到专题分析报告后批转至市政府，市政府常务会议专题听取住建部门关于住建领域执法情况汇报，并要求住建部门联合自然资源局、生态环境局、水务局、城市管理综合执法局进一步规范建设工程竣工验收备案管理工作。

某市人民检察院向广东省人民检察院汇报了专项监督情况，省检察院高度重视，前往广东省住建厅调研走访，推动在全省范围内对房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收不规范行为进行专项整治。

广东省住建厅还制定出台《广东省房屋市政工程建设单位落实质量安全首要责任管理规定（试行）》《广东省房屋市政工程安全生产治理行动实施方案》等相关配套制度机制。