招商蛇口舍利润保健康，今年要重回行业前五？|冷眼看财报_南方+

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近日，招商局蛇口（001979.SZ）召开2022年度业绩发布会，根据2022年年度业绩报告显示，报告期内招商蛇口实现营收1830亿元左右，同比增长13.92%；累计实现销售面积1193.65万平方米、销售金额2926.02亿元，根据第三方数据显示，2022年招商蛇口销售规模提升至行业第六名。今年的业绩会上招商蛇口更是提出重新跻身前五强的新目标。

利润下滑超五成，投资端发力拿地

销售业绩和销售规模扩张的背后，招商蛇口盈利能力有所下滑，出现增收不增利的局面。报告期内，招商蛇口的毛利率为19.25%，同比下滑6.22个百分点；净利率为4.97%，同比下滑4.49个百分点；净资产收益率为3.76%，也同比下降了7.07个百分点。最终呈现的利润结果就是，净利润为90.98亿元，同比下滑67.07%；归母净利润为42.64亿元，同比下降58.89%。

招商蛇口是南方产业智库上市房企60指数重点监测企业（打开房向标，了解更多地产新闻）。对于利润下滑超五成的原因，招商蛇口财务总监黄均隆表示“最重要的原因是去年整体全行业的毛利率都在下滑，全行业都在保现金流，我们公司也是积极抓销售进行换仓。其次是计提大额资产减值准备增加，比21年应该多了20个亿左右。”年报显示，招商蛇口本次资产减值准备计提共计64.01亿元，较2021年同期的43.72亿元增加了20.29亿元。

招商蛇口业绩发布会现场

“第三个原因就是去年受疫情影响，我们的出租率和出租单价有所下降，并且我们2222全年的的租金减免一共是8.4亿，并表范围内是7.49个亿，使得我们这一块的收入也有所下降。”黄均隆补充说明。

“面对利润下降，实际上我们是在操盘端和投资端两方面进行发力。”黄均隆介绍，“在操盘端通过狠抓销售回笼资金去进行换仓，在投资端聚焦‘深耕6+10城’策略。”

年报显示，2022年，招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司权益地价为766亿元，其中在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别为94%、90%。2022年新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首次开盘当天平均去化率约77%，在报告期内实现销售金额约300亿元。

“公司通过去年布局一二线核心城市且逆周期低成本拿地，目前拥有不少核心城市优质土地储备，预计今年将受益于核心城市销售复苏。在去年利润率触底后，今年业绩有望迎来复苏，长期盈利可期。”黄均隆如是说。

财务指标持续稳健，融资成本进一步压降

年报显示，截至去年年底，招商蛇口“三道红线”始终处于绿档，剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。此外，紧抓公开市场政策窗口，实现融资成本压降；2022年末，公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。

“目前我们正积极抓住政策窗口期，降低融资成本；同时贯彻稳杠杆、优杠杆的融资政策，把债务控制在合理水平。”黄均隆表示。

今年2月份，招商蛇口拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金85亿元，购买包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善公司负债结构。

3月3日，招商局蛇口发布2023年度第二期超短期融资券，发行规模为13亿元，期限88天，申购区间为2.1%-2.29%。

“我们现在开发贷的利率是2.1，在行业上应该算是还是比较低的，跟我们去年的综合资金成本3.89%相比也还是更低一点。照这个趋势下去，我觉得我们今年的融资成本应该还会再下降一点。”黄均隆分析认为，并表示“除了降成本以外，我们也会有抓住这个机会继续优化杠杆结构。”

销售目标3300亿，争取跻身前五强

关于2023 年的经营计划，招商蛇口计划2023年实现签约销售金额3300亿元，计划新开工计容面积约1000万平方米，计划竣工计容面积约1600万平方米。

招商蛇口总经理蒋铁峰

对于全年销售目标达成的确定性，招商蛇口总经理蒋铁峰在会上回应称，“三年疫情过去之后，在今年1-2月份，项目销售增长很快，增长率较去年同期提升了50%到100%左右。有相当多的楼盘是红盘或准红盘，基本可以实现开盘“清空”，因为项目存在着价格倒挂。我们也欣喜的看到我们的续销项目，它的流速和去化速度远远高于去年的平均速度，有的甚至高在50%以上。这说明我们的销售是有保证的。”

同时，蒋铁峰指出，“后续我们也会在核心城市获取一些土地，保证去化的流速。除了这些新获取土地外，今年上市会有6000亿的存货，按平均55%的去化率，我们就能实现3300亿的销售额，这个目标是很有机会达成的。”

这个基础上，蒋铁峰还在业绩会上提出了一个新目标，那就是招商蛇口要跻身前五强。他解释道，“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度，我们内部有一系列的指标在落地分解。”

如何跻身五强？蒋铁峰认为，“今年到目前为止整体表现都不错，地价也下来了一些，房价目前也比较合理，所以利润空间还是存在的。更关键的是，要提高我们的操盘能力。如果每一个环节的成本能够节约一些，毛利率就有提升的空间。所以我们也提出向制造业学习，制定了自己的管理工具，叫‘一城一模’。按照这个标准去做，通过精细化的管理提升每一个项目的回报水平，这给公司的利润和综合指标进入头部五强提供更强的动力和支持。”

对于目前楼市销售一定程度上的“遇冷”，蒋铁峰表示:“进入3月份之后，需求的短期的集中释放之后，我们监测到的指标是有一定的下滑，3月前头10天大概下滑了10%左右，3月中旬道今天又下滑了10%左右。我觉得这是一个很正常的现象，因为历史上2月份很少有非常高的销售额。”

同时，他指出“如果说楼市大幅上涨改善，我目前也还是没那么乐观。我在这里呼吁要呵护来之不易的房地产转暖的局面，信心比黄金还重要。”

招商蛇口深圳·南海意库文创产业园

南方产业智库点评

受行业整体下行趋势影响，招商蛇口利润表现不佳，不过财务表现一贯稳健、融资成本持续下降、优质土储进一步增加，招商蛇口营收同比增长，销售规模升至第六位。2023年，招商蛇口制定下3300亿元的销售目标和跻身行业前五的位置，值得期待。