3月21日，招商蛇口2022年度业绩发布会暨投资者交流会在深圳国际会展中心举行。2022年年度报告显示，招商蛇口在报告期内实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。累计实现销售面积1193.65万平方米、销售金额2926.02亿元，根据克而瑞数据统计，该销售规模位居行业第6。

招商蛇口2022年度业绩发布会

招商蛇口董事长许永军表示，“我们提出了一个目标——成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，三类业务，三个转变，三大政策，四大抓手和一大驱动的‘133341战略’，经过8年的总结，我们把业务板块重新划分为开发业务、资产运营和城市服务三大类。公司还稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变”。

截至2022年末，招商蛇口“三道红线”均保持绿档并持续优化。2023年，公司计划实现签约销售金额3300亿元，预计同比增长超过一成。

坚持区域聚焦，深耕核心城市

在三大业务的开发业务方面，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、优先布局高能级核心城市战略的成效得到明显体现。年报显示，2022年招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州等地的市场占有率超过10%。其中，来自上海的销售金额超过740亿元。此外，公司在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，其中，在上海、苏州、合肥、南通的排名均为第一。

发布会现场

“随着房地产市场的四个红利逐渐减弱或消失，房地产行业的运行逻辑已经发生根本变化。新发展阶段、新发展理念、新发展格局和推进高质量发展，成为我们未来3-5年乃至10年的决策依据。”许永军说，公司将积极把握空间布局的结构机会，把资源投向重点城市，城市中心区域成熟地段，以市场导向和效益为原则，理清业务族谱轻重定位，明确“进稳退”策略，指引资源优化，全面提升核心业务能力。

许永军指出，开发业务仍是公司的基本盘，是规模和利润的主要保障，公司将继续坚持以销定产，保持区域聚焦，城市深耕定力。此外，他还表示，要将资产运营业务作为重要的新动能，持续推进业务聚焦，有进有退和主辅有别、轻重并举的发展策略，坚定不移地实现百亿经营收入目标。

招商蛇口资产运营策略

在投资方面，招商蛇口采取了“强心30城”“深耕6+10城”策略。年报显示，2022年，招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司权益地价达766亿元。

关于拿地的考量方面，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，公司坚持聚焦有市场需求的区域，如有产业基础，有人口流入，发展空间比较大的城市。

头部企业迎来更大机会

蒋铁峰表示，2022年，面对严峻的市场情况，公司开发业务以做强基本盘为导向，在销售端坚决去化，管理下沉，精确到天，管到项目。在投资端，公司布局长三角、大湾区和成渝城市群，重点投资30城，深耕强心6+10城，坚持“五好”要求精选项目。

近8年招商蛇口销售额走势

据介绍，招商蛇口在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别为94%、90%，单城投放权益地价达31亿元。公司先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。公司2022年新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首次开盘当天平均去化率约77%，在报告期内为公司贡献销售金额约300亿元。

在旧改方面，招商蛇口重点布局粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞等城市，开展创新的金融合作模式，加强城市更新项目的孵化力度。截至2022年末，按既有规划计算，公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米，项目总货值超过4000亿，未来将持续释放，为公司业绩打下良好基础。

蒋铁峰认为，房地产这个行业依然是10万亿级以上的大市场，行业的马太效应会日益明显，头部企业会更有机会。各类利好政策的陆续出台，推动了行业从高杠杆、高负债、高周转的“三高”模式向新发展模式平稳过渡，行业未来发展将更加健康。

会上，对于前海土地开发的情况，招商蛇口管理层表示，前海土地及项目是公司的大粮仓。粗略统计来看，虽然前海片区的土地只开发了很小一部分，但给公司带来了约80亿利润贡献，前海片区交通在改善，配套亦在提升，目前正在做整体规划的优化工作，未来该片区项目将会形成持续的供应，价值也会得到逐步释放和体现。

压降融资成本，开发贷利率低至2.1%

在财务管理方面，招商蛇口坚守“三道红线”的底线思维，以稳健的财务管理策略，为招商蛇口长期可持续发展奠定坚实的基础。年报显示，截至2022年末，公司除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3。

招商蛇口财务策略

与此同时，公司利用良好信用优势，在过去一年紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册，完成市场首单并购中期票据、绿色中期票据等创新品种发行，公开市场融资合计327.2亿元。

对于招商蛇口去年净利润大幅下滑原因的现场提问，招商蛇口财务总监黄均隆指出了四个因素。他表示，一是受去年房地产行业整体的市场和价格影响，公司毛利也出现下降；二是为夯实资产质量，公司减值准备也超过2021年数额；此外，2022年，公司积极响应号召，减免租金8.4亿；最后，与2021年相比，去年公司在投资收益方面减少超过十亿。

在融资成本方面，黄均隆表示，公司坚持“稳杠杆、优杠杆”策略，2022年末，公司综合资金成本3.89%，较2022年初下降59个基点。公司开发贷利率已低至2.1%，今年公司将抓住窗口期，继续最大化压控融资成本。

基于对行业变化及发展趋势的研判，招商蛇口制定了中长期转型规划。其中，稳定开发业务基本盘是核心，通过提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，以形成稳健均衡的业务结构。

展望2023年，招商蛇口计划在资产运营方面加强城市规划及板块深入研究，结合“五好标准”，聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积极关注优质标的收并购机会；持续提升各业态经营管理能力，提升EBITDA回报率。

【撰文】邱永宽