乐有家研究中心最近发布一些深圳2022年一手住宅与二手住宅的住宅交易数据，对一二手住宅价格及交易量、热门片区和热门小区等有所了解。从数据来看，一手住宅与二手住宅的均价与成交量均有下跌，二手住宅成交量接近近19年最低，近9成二手房购房者以接近参考价成交。

一手住宅：新房市场的交易量是近5年第二低点

乐有家研究中心数据显示，2018-2022年深圳一手住宅成交走势显示，成交量下跌3成。2022年一手住宅成交均价6.1万元/㎡。

2018-2011年深圳一手住宅成交走势

2022年深圳一手住宅网签成交34441套，同比下跌34%，成交均价6.1万元/㎡，同比下跌5%。2022年新房市场的交易量是近5年的第二低点，仅略高于2018年。在限价政策的严格调控下，新房价格也出现下调。

2022年深圳一手住宅月度成交走势

2022年深圳一手住宅月均交易量在2900套左右，各月成交比较平均，没有明显的高峰。房价也在6万元/㎡上下波动，四季度房价相对前期略有回升。总体来看，2022年的新房市场较为平稳，虽然光明等区域有爆出几个“日光盘”，但大部分项目开盘去化平平。

二手住宅：二手市场交易量进入19年以来最低点

2004-2022年深圳二手住宅成交走势显示，目前二手住宅成交量趋于见底，成交跌幅收窄。

2004-2022年深圳二手住宅成交走势

深圳二手市场交易量进入了19年以来的最低点。乐有家研究中心数据显示，即使是金融危机的2008年，深圳二手住宅交易量亦有4.3万套，而2022年全市成交21701套二手住宅，同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%，可见跌幅有所收窄。 

2022年深圳二手住宅月度成交走势

虽然更早以前的数据缺失，但评估来看2.2万套不仅是近19年的最低，更有可能是近20来年里的最低点。深圳即使加上新房总量也只有5.6万套。数据显示，广州2022年二手成交量近7万套。

2018-2022年深圳二手房成交量价

2022年深圳二手房成交均价同比去年下跌9%，回到2020年的水平。当前二手价格均价接近新房价格。

自2022年1月到12月，深圳二手房价持续下滑，12月与1月相比跌幅在10%左右。成交最高的月份是5月的2318套，6、7、8、11及12月成交量也超过2000套。月度交易量没有突破3000套。

乐有家4个观点：

1、从2022年深圳各区挂牌率来看，龙岗及龙华捡漏机会多。

乐有家数据显示，2022年深圳在售二手房挂牌量出现了大幅度的上涨，自年初的4万余套，一路上涨至年底的10多万套，直到12月略有回落至9万余套。

图6：2022年深圳二手楼市挂牌量

乐有家相关人士介绍，挂牌率=挂牌套数/总户数，亦能反应出市场行情变化，挂牌率可以划分成4个量级：挂牌率1%-5%，属于正常流通状态；挂牌率超过5%，属于小区内挂牌量大，卖家间竞争激烈，存在捡漏机会；挂牌率超过10%，属于小区处于滞销状态，大概率会降价，可以继续等；挂牌率超过20%，基本属于深度套牢。

当前深圳79.2%的二手小区挂牌率在1-5%区间，属于正常流通状态，说明深圳二手楼市相对健康。但也有1.2%的小区挂牌率超过20%，警惕深度套牢。

深圳二手小区挂牌率情况

深圳各区二手小区挂牌率情况

从各区来看，除大鹏小区少较为特殊外，其余区7-8成的小区都在正常流通挂牌率区间内。龙岗及龙华有25%的小区，挂牌率在5-10%之间，业主竞争激烈，市场流通性也不差，对于购房者而言存在较多捡漏机会。

2、2022年深圳二手楼市成交价与参考价偏差值变化数据显示，近9成购房者以接近参考价成交。

深圳楼市二手房参考价政策实施2年，最新数据显示，2022年12月已有86%的房源实际成交价与参考价偏差值在10%以内。

2022年深圳二手楼市成交价与参考价偏差值

2022年深圳片区成交量排行榜，龙岗中心城、布吉和西乡依旧是深圳二手住宅片区成交前三，但2022年仅龙岗中心城突破了1000套，超过500套的片区也仅仅4个。2021年超1100套排名第四的大芬片区，今年更是不及500套。

2022年深圳片区成交量排行榜

3、从2022年深圳热门片区价格变化来看，景田及蛇口四季度同比跌幅超7%。

全市20大热门成交片区中，2022四季度价格同比均呈现跌幅。其中宝安的新安及罗湖的布心跌幅超8%，而景田、蛇口、翠竹、皇岗这类居住环境较优质的片区跌幅也超过7%。若把对比时间拉长，与2021年年初相比，这些片区的价格跌幅将会在10-30%之间，房价回调更为明显。

4、2022年深圳热销二手楼盘及价格变化，大冲新城花园拿下销冠头衔。

全市二手住宅楼盘销冠被南山的大冲新城花园毫无悬念地拿下，该楼盘连续多月霸榜月度交易量第一的宝座。当前大冲新城花园价格在10万元/㎡，同比微跌。此外，热销楼盘中桂芳园、百仕达花园、鸿荣源壹成中心和领航城四季度价格同比跌幅超10%。

2022年深圳热门片区价格变化

2022年深圳热销二手楼盘及价格变化

（声明：以上信息和数据来自乐有家研究中心，统计于2023年01月03日。因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息、数据仅供参考，不作为交易依据使用）

【记者】李荣华