【编者按】

2022年已进入尾声，一年一度的南方产业智库发布周又将精彩亮相！

这一年，为探寻广东产业升级的密码，南方日报南方产业智库深入车间一线，探寻了50多家智造企业，推出广东工业互联网和数字经济特别报道；这一年，为了描绘广东老字号的活力画像，南方产业智库对老字号摸底并写下老字号AB面；这一年，深入广东新能源汽车产业，挖掘新旧动能转换背后的故事。这些来自一线的丰富而高质量的集群报道，将一一登台亮相。敬请垂注！

2022年度南方产业智库产品发布周（12月19日-23日）

⑤赛道重塑——上市房企健康发展报告

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2022年，房地产行业跌宕起伏，市场跌入谷底，房企在乘风波浪、负重前行的过程中，终于在11月迎来信贷、债券、股权“三箭齐发”的激动时刻。国家在短短一个月内接连打出的政策“组合拳”，对推进房地产地产风险处置和保交楼，以及维护市场平稳健康发展，发挥了关键性的作用。

日前，南方产业智库正式对外发布的《上市房企健康发展报告（2022）》（简称《报告》）认为，近年来，面对疫情大流行和全球经济动荡等多重不利因素的叠加影响，房地产行业进入深度调整以后，大部分房企无力依靠自己的资源积累和内功修为来化解危机，而行业和市场亦无法借助产业自身的内部循环和自我修复能力来回归健康和持续发展轨道。

不过，《报告》同时指出，一批负债较低、财务稳健、业绩良好、诚信守法的优质企业，虽然与其他企业同样面临销售、收入和利润下滑的压力，但通过自身在业务上的转型升级，适时调整市场营销策略以及推进公司内部治理结构和人才制度的优化，并没有面临太多的风险压力，有的甚至通过努力探索新发展模式重塑赛道，呈现出开疆拓土、逆势崛起的良好势头。

HFI－60指数监测显示：

“优等生”尬了！仅51.7%样本企业“健康”

《报告》显示，根据2022年上半年HFI－60指数最新监测情况，仅31家房企达到60分以上，被列入“健康”企业范围，在已披露数据的样本企业中占比51.7%，与2021年全年大体相当。其中，万科、龙湖、中海发展、华润置地、招商蛇口、嘉华国际、金地、保利发展和滨江集团9家企业评分达80分以上，被列入“非常健康”企业范围。

随着龙光和旭辉两家原来的“优等生”出状况后，健康企业中的纯私营企业数量仅为16家，其中包括太古地产、九龙仓、恒基地产、嘉华国际和新世界发展5家港资企业，其它则为国企或有重要国资背景的企业。当然，在29家“不健康”企业中，亦不乏大悦城、绿城中国、信达地产、首开股份、远洋集团、金融街、保利置业、珠江股份和中交地产等非私营企业的名字。

2022年，恰逢南方+房向标上市房企健康大数据平台正式上线。借助暨南大学经济与社会研究中心等外脑，通过上市房企60健康指数（HFI－60）来把脉和认清重点房企的真实健康状况，依然是南方产业智库科学、精准研判行业趋势和竞争格局调整的重要使命。依据上市房企在2022发布的2021年度业绩报告和2022年中期业绩报告，南方产业智库适时发布了2021年度上市房企60健康指数（HFI－60）和2022年中期上市房企60健康指数（HFI－60）。由于HFI－60指数监测企业样本每年都会作出动态调整，将个别不具有典型意义的样本暂时淘汰出去，同时抽取一些积极进入粤港澳大湾区开展业务的新样本企业，因而“健康”的数量不会存在太大的变化。

根据《报告》披露，截至证券所规定的中报发布期结束，仍有6家样本企业尚未公布业绩数据。综合分析来看，企业2022年整体处在向平稳健康发展加速回归的良好趋势当中，尽管部分企业受标杆过高、业绩下滑、盲目扩张、违法经营等自身原因影响，客观面临了“不健康”状况，但由于各级政府因城施策全力扶持，金融监管机构及时出台纾困措施，使得问题企业债务违约和资金紧张的压力大为改观，对确保项目复工复产和按时交付，以及防止公司进一步引发降薪、裁员、停业、拆分等连锁反应、维护产业良性循环和社会对房地产行情的未来预期发挥了极为关键的作用。

成长和盈利能力：

8家企业增收又增利， 14家净利率高于10%

《报告》显示，2021年以来，市场持续深度调整，导致行业整体面临销售疲软、量价齐跌以及收入和利润下滑的压力。2022年上半年营收超过400亿元的企业仍有10家，超过500亿元的有9家，其中万科、绿地控股、碧桂园、保利发展、中海发展和龙湖集团6家企业归母净利超过900亿元，分别为2069亿元、2046亿元、1624亿元、1108亿元、1038亿元和948亿元。但归母净利上半年超过50亿元的仅6家，其中超过100亿元的仅中海发展、万科、保利发展、华润置地4家，分别达到167亿元、122亿元、108亿元、106亿元。值得一提的是，56家已披露数据的样本企业中，35家的归母净资产在企业总净资产中占比超过50%，有8家超过90%。在8家净资产超过90%的企业中，有4家为港资企业、2家为国企，2家为内地私营企业；在HFI-60指数的港企中，仅新世界发展的归母净资产低于90%，具体为75%。此外，华夏幸福、华发股份、中交地产、蓝光发展4家归母净资产占比低于30%。

成长能力方面，在54家已披露数据的样本企业中，21家实现营收同比正增长，其中同比增长超过20%的16%，超过50%的10家，超过70%的6家，泰禾集团、中交地产和嘉华国际2022年上半年营收同比增长实现翻倍；但有17家营收同比下滑超过30%，9家超过50%，下滑最严重的珠江股份达到88.6%；据中报显示，从2022年上半年的归母净利指标来看，54家已披露数据的样本企业中仅14家实现同比正增长，其中增长超过10%的9家，超过30%的7家，建发国际、太古地产、华夏幸福和金融街4家同比增长超过50%，分别达到了158.9%、117.7%、94.3%和90.2%；同时有42家企业上半年归母净利出现下滑，其中37家同比下滑幅度超过10%，30家超过30%，24家超过50%，正荣地产、富力地产、珠江股份和融信中国4家业绩下滑最为严重；值得一提的是，尽管行业面临诸多困难，在54家企业中，仍有8家样本企业2022年上半年实现“增收又增利”的良好业绩，分别为万科、保利发展、龙湖集团、新世界发展、华发股份、建发国际、金融街和嘉华国际。

在盈利能力方面，54家样本企业中有29家今年上半年净利率高于5%，20家高于8%，14家高于10%，7家超过15%，太古地产、恒基地产、合生创展、嘉华国际4家分别达到了66.2%、51.5%、47.8%和20.6%；反之，融信中国、富力地产、阳光城、蓝光发展、泰禾集团和珠江股份6家企业盈利能力处在最下游。克而瑞大数据分析亦显示，2022年上半年，行业典型上市房企毛利率中位数为16.9%，较2021年同期下降4.9个百分点；净利率中位数为4.4%，同比下降5.0个百分点。

财务风险控制：

23家企业维持绿档，逾10家红档

《报告》指出，自2021年以来，在“三道红线”融资新规倒逼下，上市房企普遍加快降负债、去杠杆的速度。为促进房地产行业平稳健康发展，2022年国家金融监管部门结合行业最新发展趋势和企业实际情况，及时对“三道红线”的实际执行方式进行了优化调整。

但是，从2022年中报的数据来看，受监测企业中仅23家上半年保持“绿档”，排除6家未披露数据的企业，另有13家“黄档”、8家“橙档”、10家“红档”。随着下半年金融纾困政策的逐步出台，特别是“三箭齐发”后，房企资金面将逐步得到改善，一些“黄档”和“橙档”有望率先降档，部分 “红档”企业亦有望更快“走出泥潭”。

在企业诚信守法、公司治理和转型发展等方面，国家为维护市场秩序，继续加大对房企违法建设、擅改规划、无证预售、挪用资金、合同欺诈、损害环境等各种违法违规乱象的整治力度，同时，企业为“健体强身”也在加强对企业内部管理人员和员工违法乱纪现象的反腐治理。据南方+房向标监测，八成以上样本企业2022年均有项目公司受到过各地政府约谈、处罚，部分企业因违约、欺诈、欠款和质量不合格等行为遭遇的司法诉讼多达数百宗。

总的来说，经历近两年的债务风波和市场调整，整个房地产行业已经处在重新洗牌的阶段，政府和社会对房地产市场实现平稳健康和可持续发展的愿望变得更加迫切。年底，国家防疫政策和金融政策的优化对改善经济基本面将产生深远影响，随着行业流动性紧张的局面得到改善，房企资金困难有望缓解，在保交楼工作有序推进下，企业信用和市场行情将逐步进入修复阶段。2023年市场会否进一步复苏，产业能否恢复良性循环，行业能否迎来可持续发展的机会？这所有一切良好愿望的实现，都依赖房企脚踏实地、积极进取的努力和表现。

物业分拆上市潮吹响轻资产、多元化运营集结号

房企下半场竞争聚焦“新能力”

房地产是民生支柱产业，亦是新型城镇化的重要载体，对人口和产业兴旺发展承担重要历史使命。进入新发展阶段，房地产业的高质量发展，对贯彻新发展理念和构建新发展格局意义重大。为下一步推动行业高质量发展提供样本和思路，南方产业智库专门策划组织了“赛道重塑——房企探路新发展AB面深调研”，部分调研成果在南方日报和南方+进行了公开报道，在行业、政府和社会各界引起强烈反响。

《报告》从能力重构、服务增值、科技赋能、融合创新四个维度，以AB面的方式梳理了大量鲜活案例，总结出房企探路新发展模式的总体趋势以及存在的主要问题。

○能力重构和服务增值助力转型升级

能力重构主要聚焦在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的目标指引下，房地产行业正式进入管理时代，以万科、碧桂园、龙湖、保利、华润、新世界、越秀为代表的一批企业，主张要放弃“高杠杆、快周转”的旧发展模式，转而向实体经济学习，通过脚踏实地做好产品和服务来赢得客户和社会的信任，特别是要重视培育和发展企业的新发展能力，在重塑赛道中开拓新的经济增长点。其中，比较明显的趋势是，过去一年房企更加聚焦民生地产、转型轻资产运营、发力精耕细作。譬如2022年，房地产行业持续深度调整对整个市场的企稳回升形成较大挑战，开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓已布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。再譬如，2022年前三季度，代建龙头绿城管理控股公司新拓代建项目的合约总建筑面积2225万平方米，同比增长33.4%，较上半年增速大幅提升83.9%。其中三季度单季新签项目25.5亿元，同比增长58%，较上半年增速提升32.3%。作为中国健康住宅的探索者，万科、朗诗等一批企业，早在一二十年前就率先推出自己的健康住宅标准，同时迎合市场需求不断迭代升级。据南方产业智库观察，排行前30位的企业，有一半以上已经构建了专业的健康住宅评价标准。但《报告》也指出，行业仍存在标杆过高、违法经营和变相炒房等阻碍企业转型的问题。

服务增值主要聚焦房企如何布局城市综合运营。随着“房住不炒”政策的贯彻落实，转型城市综合运营商已成为房企提升服务质量、探索行业新增长的共同选择。未来的房地产是一个大房地产的概念。房地产以居住为主题的延伸服务会大行其道，从房地产开发商转型为物业服务、产业服务、商业服务、社区服务的城市综合运营商，这是房地产作为第三产业服务社会的一个新形态。其中，最主要的风口出现在物业管理、商业地产和产业地产，这些均是企业通过管理服务增值来赢得更大发展空间的热点领域。房企作为房地产专业开发商以及大量存量资产的拥有者，抢滩物业管理有着得天独厚的综合优势。在行业整体转向投资开发和综合运营并重的轻资产发展模式下，自2020年以来，房企亦掀起将物业板块分拆上市的热潮。截至目前，已有近40家具有房企背景的物企成功上市，2021年底碧桂园服务市值破千亿，达1571.92亿元，而百亿级别企业亦有近10家。在国际消费中心城市和一众世界级商圈建设的背景下，伴随着实体消费的回归，商业地产也加快由增量开发逐步向存量服务与运营转变的关键转型期。万达、华润、粤海、万科、中海、大悦城、新世界、太古地产、新鸿基、龙湖、时代等房企在发力各类商业综合体建设和运营方面均取得较大成绩。但《报告》也指出，行业普遍存在的管理混乱、投资失误、短期思维等问题，仍然在掣肘房企在新赛道上向前发展。

○科技赋能和融合创新支撑弯道超车

科技赋能主要聚焦房企如何应对“数字化生存”。《报告》指出，在房地产“存量时代”的背景下，高周转模式不再适用，数字化转型势在必行。如今部分房企的数字化探索已经取得一些成就，比较明显的趋势是建造智能化、生活智慧化和运营数字化等。房企的主业是房地产开发建设，凭借产业优势，可以深入参与到智能建造的体系建设中来。一个围绕建筑工业化、数字化、智能化升级进行产业布局的新业态、新模式正在加速形成，头部房企则成为探索主力。CSHIA数据显示，2016—2021年我国智能家居市场规模由2600亿元增长至5800亿元，年均增长率近20%。“十四五”规划提出包括智慧社区、智慧家居等在内的十大领域的数字化场景应用，而数字技术正是实现智能化应用的首要环节。此外，在市场变革、环境倒逼下，数字化让房企对业务全流程及各环节细节进行优化整合，有利于提升效率、提高质量、降低成本，形成了自我变革。但《报告》也指出，粗放扩张、实力不足、方向模糊等是影响房企探索“数字化生存”的主要障碍。

融合创新主要聚焦房企如何借助“文旅方案”探寻产业良性循环。未来五年，我国将形成一个十万亿元消费规模的国内旅游超级大市场，保持对国民经济和社会就业10%以上的综合贡献率。在“双循环”经济格局背景下，文旅、大健康消费和“银发经济”等均迎来增长契机。发展文旅地产并非房企专利，也并非全新的赛道，但在新的政策机遇和市场机遇下，文旅领域融合了地产开发、物管服务、商业运营、健康管理、文化开拓，考验的是一家企业的综合实力，这无疑会成为房企谋求高质量发展、追求综合效益、推动自身良性循环发展的一条可选之路。目前，比较明显的趋势表现在去同质化、轻装上阵和融合发展等方面。有分析认为，随着文旅行业进入“低增长、促提质”发展阶段，文旅地产的开发将主导方向转为存量资产的增量提升，进一步关注产品的运营，轻资产输出已成为文旅行业持续发展的共识。无独有偶，在土地供应、政策监管、融资模式等方面的调整下，如何更好地利用增量用地以及复活规模较大、成本较低的存量用地，也成为房企开发康养项目时重点思考的问题。近年来推动产业转型升级的进程中，广东不少“专业镇”，通过产业链上下游协同创新，凝聚各方面创新资源，形成了全新的“产商文旅综合体”。不过，《报告》指出，形势误判、华而不实和过度开发等问题也在影响房企融合创新取得实效。

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【主笔】冯善书 葛政涵 周中雨 柴亚娟

【设计】谭唯 吴颖岚 潘洁

【统筹】程鹏 冯善书 马华

【策划】陈韩晖

【出品】南方产业智库

【技术】南方报业传媒集团产品研发中心

【学术支持】暨南大学经济与社会研究院

【数据来源】南方+房向标 企业公告 WIND 媒体公开报道等